Dit is een overzicht van de veelgestelde vragen. Klik op de onderwerpscategorieen of gebruik de zoekfunctie.
Energie
Op www.energielabel.nl vind u welk energielabel bij de Rijksoverheid staat geregistreerd. Dat kan een voorlopig energielabel zijn of eendefinitief energielabel.
Eigenaar-bewoners kunnen zelf bezwaar maken tegen het label.
Twijfelt u als huurder over het energielabel of de energie-index die u van de verhuurder ontving? Kijk dan eerst op www.ep-online.nl of de informatie die u
ontving daarmee overeenkomt? Is dat niet het geval, dan moet de verhuurder de door hem gebruikte informatie aanpassen. Komt u er met de verhuurder niet uit, of twijfelt u aan het bij de
rijksoverheid geregistreerde label? Wanneer u in Amsterdam woont, kan !WOON u verder adviseren over het vervolg.
Er kunnen meerdere redenen zijn waarom uw woning niet warm gestookt kan worden. Wat oudere woningen hebben vaak weinig isolatie of een verouderde stookinstallatie. !WOON kan met u bekijken wat de mogelijkheden zijn.
De energiecoach kan samen met u kijken welke eenvoudige klussen er mogelijk zijn om de situatie te verbeteren.
Bij de wat uitgebreidere energiecheck kijkt een van de medewerkers van !WOON naar de (bouw)technische aspecten. Mogelijk zijn er gebreken aan uw woning die, wanneer ze niet opgelost worden, een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigen. Verder bespreken we met u dan de mogelijkheden van wat ingrijpender woningverbetering. Hiervoor moet u vaak wel een huurverhoging betalen.
Wanneer u enkelglas in uw woning heeft is het hoog tijd dat te vervangen door HR++ dubbel glas. Eigenaar bewoners kunnen dit regelen via de VvE, huurders kunnen een voorstel doen aan de verhuurder. Bij deze woningverbetering hoort in dat geval een beperkte huurverhoging. Die gaat u terugverdienen in lagere stookkosten en/of meer comfort. Wij kunnen u helpen bij het maken van een berekening in opstellen van een voorstel. De verhuurder kan hier positief op reageren. Blijft een reactie uit of krijgt u een afwijzing, dan zijn juridische stappen mogelijk. We hebben vele voorbeelden van successen.
Lees hier verder wat u kunt doen.
Wanneer de ketel van uw woning meer dan 15 jaar oud is en een laag rendement heeft, kan het zinnig zijn uw verhuurder te vragen deze te vervangen door een moderne ketel. U kunt het verzoek om deketel te vervangen aan uw verhuurder sturen. Het is redelijk aan te bieden een beperkte huurverhoging hiervoor te betalen. De kans is aanwezig dat uw verhuurder hier positief op reageert.
Lees hier verder wat u kunt doen.
Huren
Niet iedereen heeft het geluk om over geldige papieren te beschikken. Hebben mensen geen verblijfstitel, dan is sprake van ongedocumenteerden. Maar deze mensen moeten ook ergens wonen. Vaak huren ze onder en zitten ze in een extra kwetsbare positie. Toch zijn ze niet altijd rechteloos.
Kan een ongedocumenteerde die slachtoffer van oplichting met huisvesting aangifte doen bij de politie?
Een ongedocumenteerde KAN aangifte doen van oplichting, zonder vervolgd te worden. In de praktijk gebeurt dit bijna niet. Deze mensen hebben geen groot vertrouwen in alles wat te maken heeft met politie en autoriteit. En ze hebben geen DIGID, dus moeten ze persoonlijk aangifte doen. Ook zijn we zaken tegen gekomen waarin de politie weigert de aangifte op te nemen, of dat pas maanden later doet.
Toch kan het wel, zonder gevolgen. Bijvoorbeeld als mensen het slachtoffer zijn van een nep advertentie van een kamer of woning te huur. De ongedocumenteerde betaalt de borg en neemt de sleutels in ontvangst. Vervolgens komt hij of zij er achter dat het slot is vervangen.
Wat voor type bewijs kan je verzamelen om misverstanden te bewijzen?
We zien situaties waarbij een huisjesmelker contact geld in ontvangst neemt, zodat er geen bewijs van betaling is. Omdat veel ongedocumenteerden geen toegang tot een bankrekening hebben, kunnen ze het huurbedrag niet overmaken. Vaak moeten ze het geld in een envelop in hun eigen brievenbus doen, waar ze zelf geen toegang toe hebben. (Dus eventuele berichten van rechtszaken bereiken hun ook slecht.) Toch is er vaak veel in berichten op bijvoorbeeld Whatsapp te vinden over betalingsmomenten, borg of huurverhogingen. Als er al terugkerend Whatsapp verkeer is met: “ik kom op 20 juli de huur ophalen uit de brievenbus”, valt aannemelijk te maken dat een (onder)verhuurder verdient aan deze situatie. Ook video- of geluidopnames van overhandigen huurpenningen, verklaringen van getuigen en uiteraard een schriftelijk huurcontract kunnen van betekenis zijn.
Kan je een huurcontract laten opstellen als de huurder geen
verblijfstatus heeft?
Ja, dat kan. Huurrecht is universeel. Het is niet illegaal om je huis te verhuren aan ongedocumenteerden. Kijk voor meer informatie ook op deze pagina van Stichting Los.
In de praktijk is het verschil in machtspositie tussen dit type huurders en de (onder)verhuurder erg groot. Als de huurder aanspraak maakt op rechten, wordt snel gedreigd om de vreemdelingenpolitie te tippen. Dit is in feite onzin : in Amsterdam worden ongedocumenteerden met rust gelaten tenzij ze criminele zaken doen. Toch is die dreiging vaak al genoeg om te vertrekken. Dus er zijn weinig ongedocumenteerden die een huurcontract durven vragen. Ze zijn allang blij dat ze ergens kunnen verblijven. Bovendien hoef je om te huren geen schriftelijk contact te hebben, maar het is dus zeker in deze gevallen wel handig.
Wat kan !Woon betekenen met juridische hulp en advies voor ongedocumenteerden?
We kunnen bemiddelen met een corporatie als sprake is van onderverhuur in een corporatiewoning. We kunnen ook contact opnemen met de (onder)verhuurder. Zo nodig kunnen we proberen de zaak te versterken door contact op te nemen houden met de politie en/of een advocaat. Bijvoorbeeld om te zorgen dat aangifte gedaan kan worden van oplichting.
In de praktijk zien we heel verschillende reacties van corporaties. Rochdale wilde bijvoorbeeld een ontruiming tegen ongedocumenteerden laten doorgaan terwijl op het uitzettingsbevel de verkeerde namen stonden. Dat kan niet zomaar en dankzij ons contact bij de politie is dat toen niet doorgegaan. De Alliantie reageert doorgaans veel behulpzamer, omdat zij een soort van standaard regeling bieden die ieder ander ook zou krijgen bij onderhuur van een corporatie woning. Bij bewezen onderhuur wordt het contract met de hoofdhuurder opgezegd en de onderhuurder krijgt tot 6 maanden ‘uitwoon-periode’ om iets anders te vinden.
Bij particuliere verhuurders zien we verhuur via een dubieuze organisatie waar de verhuurder zelf niet van weet. Soms is de verhuurder zelf dubieus. We kunnen in elk geval meekijken en onderzoeken of we de verhuurder kennen en of we iets kunnen doen.
Nee, niet voor zelfstandige woningen die bij aanvang van de bewoning een huurprijs hadden die boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens. Tenzij de huurprijs binnen zes maanden is getoetst bij en verlaagd door de Huurcommissie. Voor alle andere woningen geldt een maximale huurprijs.
De maximale huurprijs van een woning wordt vastgesteld aan de hand van een woningwaarderingssysteem, ook wel puntentelling genoemd. Deze wordt op hoofdlijnen bepaald door oppervlakte, de voorzieningen, de energieindex en de WOZ waarde. Hier vindt u ons rekenprogramma. Komt u er niet uit of twijfelt u? Vraag ons gerust om hulp.
Blijkt uit de puntentelling dat u teveel betaalt, dan kan dit worden verlaagd via een procedure bij de huurcommissie. Dat kan met terugwerkende kracht binnen zes maanden na ingang van het huurcontract via een toetsing. Na die zes maanden kan een voorstel aan de verhuurder gedaan worden en kan vervolgens de Huurcommissie een uitspraak doen. Bij duurdere woningen kan de huurprijs alleen in de eerste zes maanden getoetst worden.
De WOZ waarde is de geschatte verkoopprijs van de lege woning. Deze waarde is in Amsterdam gemiddeld erg hoog en heeft een grote invloed op de maximale huurprijs. Heel veel woningen komen hierdoor boven de liberalisatiegrens.
Liberalisatie gaat alleen over zelfstandige woningen, niet over kamers. Bepalend is de huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract. Ligt die boven de liberalisatiegrens van dat moment, dan geldt een groot deel van de huurprijsbescherming niet. De grens is € 879,66 per 1 januari 2024 (was € 808,06 in 2023, € 763,47 in 2022, € 752,33 in 2021, € 737,14 in 2020 en € 720,42 in 2019) . Bepalend is de grens toen de woning betrokken werd. Dat is makkelijk te controleren met de check hieronder. Zie voor een overzicht en meer uitleg deze pagina.
Huurders kunnen binnen 6 maanden na ingang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Is de maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens, dan wordt dat de nieuwe huurprijs. Het contract is dan alsnog niet geliberaliseerd. Als de woning wel is geliberaliseerd dan kan aan de huurprijs niets meer worden gedaan. Wel moeten de servicekosten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten. Ook geldt in 2021, 2022 en 2023 een beperking van de huurverhoging tot inflatie + 1%. Een all-in huur is overigens nooit geliberaliseerd, want daarbij zijn kale huur en servicekosten niet uitgesplitst.
Liberalisatiecheck
Een verhuurder heeft de plicht om een woning goed te onderhouden. Dat betekent dat u een beroep kunt doen op uw verhuurder om reparaties te verrichten, maar ook dat u mag verwachten dat de verhuurder periodiek onderhoud uitvoert. Denk hierbij aan buitenschilderwerk, het trappenhuis, dakonderhoud, etc. Let op dat de huurder verplicht is bekende gebreken te melden aan de verhuurder.
De huurder is verantwoordelijk voor kleine dagelijkse reparaties. Dat gaat dus om kleine dingen die geen grote kosten met zich meebrengen. Binnenschilderwerk, vastzetten van losse delen voor zover niet versleten, wassen van voor de huurder bereikbare ramen, vervangen van kraanleertjes bij een druppende kraan. Ook het onderhoud en schoonhouden van rookgasafvoer en dakgoten hoort bij de plicht van de huurder, mits deze goed te bereiken zijn.
Er zijn verschillende manieren om de verhuurder te verplichten het onderhoud en de reparaties uit te voeren. Via de huurcommissie, het zelf verhelpen of via de kantonrechter. Het begint altijd met het schriftelijk melden van de gebreken bij de verhuurder. Helpt dan niet, informeer u dan nader. In Amsterdam helpt !WOON u graag.
Ja, het bedrag dat u maandelijks betaalt is een voorschot. De verhuurder dient jaarlijks binnen 6 maanden na afloop van het jaar een afrekening te geven van de gemaakte kosten. Wat u eventueel teveel heeft betaald hoort u terug te krijgen. Dit geldt voor alle huurcontracten, ook in de vrije sector.
Niet altijd, u kunt een redelijkheidstoets vragen aan de Huurcommissie. Dit is vooral interessant bij blokverwarming met een verouderde stookinstallatie.
Nee, servicekosten kunnen alleen in rekening worden gebracht voor overeengekomen diensten.
Ten eerste kunt u altijd langs gaan bij een woningcorporatie bij u in de buurt. Ook als u geen huurder bent van die corporatie. Op de site van Woningnet en bij deze kantoren van de woningcorporaties kunt u elke week de lijst met alle nieuw aangeboden woningen zien. U kunt uw keuze maken, en zelf reageren. Mocht een corporatiekantoor u toch niet kunnen helpen, laat het ons dan weten. Dan kunnen wij hierover contact opnemen met de corporatie.
Op onze “Woning zoeken spreekuren” kunt u leren hoe u zelf een woning kunt zoeken op de website van Woningnet. Ook kunnen we kijken of uw zoekprofiel verbeterd kan worden. De ondersteuning is in principe dus tijdelijk en bedoeld om te leren hoe u zelf kunt zoeken. Zie onze contact pagina voor de spreekuren.
Een huurder moet werkzaamheden in de woning gedogen als het om onderhoud of reparaties gaat. Wel moet de verhuurder ook bij kleinere verbouwingen rekening houden met uw wensen en uw woongenot garanderen.
Veranderingen aan de woning hoeft u niet zondermeer te accepteren. Hierover kunnen huurder en verhuurder onderhandelen. Soms zijn verbeteringen prettig, als daar een redelijke huurverhoging tegenover staat. Soms vraagt een verhuurder te veel verhoging en is het voorstel niet interessant voor de huurder. De Huurcommissie kan een uitspraak doen over een redelijk bedrag voor een overeen gekomen verbetering. Maar als de huurder niet wil gaat de verbetering niet door, tenzij 70% van de bewoners in een complex voorstander is.
Bij ingrijpende werkzaamheden kan het zijn dat u tijdelijk of eventueel permanent uit de woning gaat. Bij een tijdelijke uitplaatsing kan de verhuurder u een wisselwoning aanbieden. U keert dan na de renovatie terug in uw woning. Voor een permanente uitplaatsing zijn er andere regels. Uitgangspunt is dat de huurder de keus heeft zich uit te laten plaatsen. Dat betekent dat de huurder op grond van de wet eisen kan stellen aan deze uitplaatsing: een passende woning naar wens en een vergoeding. Het kan ook zijn dat de verhuurder u een stadsvernieuwings-urgentie aanbiedt.
Zeker! In veel gevallen zult u niet als enige huurder te maken krijgen met renovatievoornemens van uw verhuurder. U staat meestal sterker als u samen met uw buren afspraken maakt met de verhuurder. Bij grote renovaties wordt door een bewonerscommissie – meestal met ondersteuning van een professional, bijvoorbeeld van !WOON – onderhandeld met de verhuurder over een sociaal plan. Daarin worden afspraken vastgelegd over werkzaamheden, duur, terugkeer, huurprijzen na terugkeer etc.
Zeker! Het is belangrijk rustig na te denken en dan goede afspraken te maken en vast te leggen. Welke werkzaamheden moet u gedogen en heeft u recht op een vergoeding? Wanneer heeft u recht op een wisselwoning? Hoe organiseert u zich samen met uw buren? Voor antwoorden op deze vragen en voor hulp en advies in uw specifieke situatie: neem contact op met !WOON bij u in de buurt als u in Amsterdam woont. Wij hebben ervaring met heel veel renovaties bij particuliere verhuurders en bij woningcorporaties.
Servicekosten moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten. Daarvoor heeft de verhuurder tot 6 maanden na afloop van het kalenderjaar, dus tot 1 juli. De huurder kan tot 2 jaar na die datum een uitspraak vragen aan de Huurcommissie.
Als het een collectieve installatie is voor een blok woningen dan kan je de Huurcommissie om een redelijkheidstoets vragen. Resultaat kan zijn dat je maar een deel van de werkelijke kosten hoeft te betalen. Het is namelijk aan de verhuurder om te zorgen voor een installatie met een redelijk rendement.
Van het gas af
Eind 2016 heeft de gemeente Amsterdam voorgenomen om zoveel mogelijk woningen in 2035 te hebben voorzien van een andere energiebron dan aardgas. Andere mogelijke bronnen zijn: stadswarmte, groen(bio) gas, warmtepompen, infraroodverwarming. Op dit moment wordt volop onderzocht welke bronnen in welke situatie het meest handig zijn.
Lees hier meer over de voornemens van de gemeente:
Amsterdam wordt aardgasloze stad
Veel gestelde vragen zonne-energie
Eind 2016 heeft de gemeente Amsterdam voorgenomen om zoveel mogelijk woningen in 2035 te hebben voorzien van een andere energiebron dan aardgas. In 2017 worden de eerste proefgebieden uitgekozen,mogelijk start de overgang naar andere bronnen daar in 2018.
Lees hier meer over de voornemens van de gemeente:
VvE
In beginsel is dat niet mogelijk. In alle reglementen is opgenomen dat het bestuur (cq de administrateur) voor onbepaalde tijd wordt benoemd. Hierop kan een uitzondering worden gemaakt in de splitsingsakte. Is daarin een maximale bestuurstermijn (bijvoorbeeld 4 jaar) opgenomen, dan mag daarvan niet worden afgeweken.
Hier bieden wet en reglementen geen uitsluitsel. De Hoge Raad oordeelde in 1989 al dat het mogelijk is als bestuurslid om zelf ontslag te nemen. De rechtbank in Arnhem besloot in 2011 dat zelfs als de VvE het ontslag niet accepteert, het ontslag alsnog geeffectueerd is.
Ja, alle eigenaren betalen mee aan de gemeenschappelijke kosten op basis van het breukdeel. Ook als een eigenaar geen gebruik maakt van een gemeenschappelijke deel/zaak dient hij op basis van het breukdeel daaraan mee te betalen, tenzij de splitsingsakte anders bepaalt.
De VvE hoort jaarlijks een begroting op te stellen, maar dit gebeurt in de praktijk niet altijd. Het is dan mogelijk dat de VvE helemaal geen geld spaart voor de jaarlijkse en toekomstige uitgaven. Een andere optie is dat er wel wordt gespaard, maar dat niet duidelijk is waarvoor. Dit is onverstandig, omdat er dan geen (financieel) plan is. Het advies is dit geval is om zo spoedig mogelijk een ledenvergadering te organiseren, waar het (laten) opstellen van de begroting en de jaarrekening worden besproken. Wellicht is het verstandig om een (administratief) beheerder aan te stellen om te helpen.
Soms komt het voor dat de VvE niet voldoende heeft gespaard om (onverwachte) uitgaven te betalen en is een éénmalige bijdrage van de leden vereist. Een dergelijk besluit dient genomen te worden door de ALV met een gekwalificeerde meerderheid. Afhankelijk van het reglement kunnen voor meerdere kostenposten een éénmalige bijdrage gevraagd worden.
Formeel hoort dit niet te gebeuren; ieder bestuur (en daarmee iedere VvE) heeft de verplichting om jaarlijks verantwoording af te leggen over de inkomsten en uitgaven. De jaarrekening cq exploitatierekening bepaalt immers wat de definitieve bijdrage is welke elke eigenaar verschuldigd is. Is er geen jaarrekening cq exploitatierekening opgesteld door de VvE, dan is het te adviseren om dit alsnog te doen.
Nee – de VvE is niet bevoegd om een eigenaar te dwingen de VvE-bijdrage via een automatisch incasso te voldoen. Het Hof in Den Bosch oordeelde in 2005 dat de bevoegdheid om de wijze van betaling te bepalen noch in het splitsingsreglement noch in de wet is verankerd. [http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2005:AU6623]
Is de wanbetaler rente verschuldigd?
Op het moment dat een eigenaar zijn verschuldigde bijdrage (voorschot of definitieve) niet tijdig betaald, is hij zonder dat een ingebrekestelling vereist is, een boete cq rente verschuldigd. De hoogte van deze boete cq rente is afhankelijk van hetgeen in het reglement is bepaald.
In uitzonderlijke gevallen kan er in de VvE een discussie ontstaan over een zaak of gedeelte van het pand wel of niet tot de gemeenschap behoort. Dit komt bijvoorbeeld voor als een wijziging het pand heeft plaatsgevonden en/of een wijziging aan de akte, maar er kan ook discussie ontstaan als de verdeling simpelweg niet helder in de akte is omschreven. De vergadering beslist uiteindelijk of er sprake is van een gemeenschappelijk deel/zaak.
Een MJOP (MeerJaren OnderhoudsPlan) geeft inzage in de te verwachte onderhoudskosten en –werkzaamheden voor minimaal vijf jaar (MR 2006). Beslaat het plan meer dan vijf jaar (en dat is aan te raden), dan moet het plan iedere vijf jaar worden herzien. Het MJOP heeft alleen betrekking op de gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. Onderhoud aan het privé gedeelte valt niet onder het MJOP.
Een MJOB is vaak gekoppeld aan het MJOP. Het MJOP stelt vast welke werkzaamheden in de toekomst uitgevoerd moeten worden en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Er is dus een richtlijn hoeveel geld er op een bepaald moment in kas moet zijn om de werkzaamheden ook uit te voeren. De VvE doet er verstandig aan (en is straks op basis van de wetswijziging verplicht) om alvast te sparen. Hoeveel er per jaar gespaard moet worden om uiteindelijk het geldbedrag bij elkaar gespaard te hebben wordt omschreven in de MJOB.
Om de exacte en actuele herbouwwaarde van het pand te weten dient een taxatie uitgevoerd te worden. Deze herbouwwaarde is tevens nodig voor de opstalverzekering. Het Verbond van Verzekeraars heeft een instrument ontwikkeld om de herbouwwaarde van het pand zelf te berekenen.
Nietig betekent dat een besluit überhaupt niet genomen had mogen worden (bijvoorbeeld een wijziging in de stemverhouding zonder wijziging van de splitsingsakte). Een vernietigbaar besluit is een rechtsgeldige beslissing. Aan alle voorwaarden zijn voldaan, zoals het uitschrijven van de vergadering en de stemverhouding. Maar toch kan het besluit zo onredelijk zijn dat het mogelijk is om het te vernietigen.
Het aantal stemmen dat een eigenaar kan uitbrengen in de VvE is niet gekoppeld aan het breukdeel (dat bepaalt hoeveel iedere eigenaar moet meebetalen aan de gemeenschappelijke kosten). Het kan dus voorkomen dat een eigenaar meer moet betalen dan zijn buren op basis van dit breukdeel, maar evenveel stemmen kan uitbrengen tijdens de vergadering. Een oneerlijk gevoel, maar helaas is de enige oplossing een wijziging van de splitsingsakte.
Zonne-energie
- De VvE zal toestemming moeten geven voor het individuele gebruik van het dak. Dat hangt af van de plannen van de VvE voor eventuele collectieve installaties en planning van het dakonderhoud. Ga in overleg met het VvE bestuur over de mogelijkheden en voorwaarden die in een overeenkomst beschreven kunnen worden.
- Kijk op nl/amsterdam of het dak geschikt is en hoeveel panelen er op zouden passen. Bepaal hoeveel elke bewoner kan en wil investeren.
- Stel gezamenlijk een voorstel op en leg dit voor aan de corporatie en vraag naar de mogelijkheden om zelf te investeren, of een aanbod van de corporatie te krijgen.
Vraag bij de buurman of hij bezwaar zou hebben tegen zonnepanelen op het dak. Zo nee, vraag of hij ook interesse heeft in zonnepanelen. Ga dan –eventueel samen- bij de verhuurder informeren of je toestemming kunt krijgen voor plaatsing van panelen en onder welke voorwaarden.interne link! Kijk verder bij Zonne-energie voor huurders
- Als het dak sterk genoeg is, in goede staat en voorlopig geen onderhoud nodig heeft (dit kun je bij de verhuurder opvragen) kun je zelf zonnepanelen plaatsen. Hiervoor moet je met de verhuurder afspraken maken. hier een link naar de pagina met algemene tekst over ZAV
- Kijk verder bij interne link!Zonne-energie voor huurders
Artikel delen: