Op het spreekuur

24 juni 2009 - 

Huurbescherming

juni 2009 – Enigszins in paniek bezocht een jonge vrouw onlangs het spreekuur. “Ik heb nog een maand om een andere woning te vinden, anders sta ik op straat,” sprak ze ongerust. Of wij een andere woning voor haar konden regelen? Nee, dat konden we niet, maar we hadden wel een antwoord op haar vraag.

De vrouw overlegde een huurcontract, waarin stond vermeld: “De overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van 12 maanden. Daarna zal huurder de woonruimte ontruimen.” De formulering van het contract was duidelijk, maar daarom niet minder strijdig met de wet. De wetgever heeft bepaald dat de huurbescherming niet in een huurcontract kan worden omzeild of terzijde kan worden geschoven. De wet gaat voor, wát er ook in het contract staat vermeld.

Een huurcontract is in principe altijd voor onbepaalde tijd, óók als in het contract uitdrukkelijk een bepaalde huurperiode wordt genoemd. Is de huurperiode voorbij, dan loopt het contract gewoon door, totdat het door een van de partijen wordt opgezegd. Een contract ‘verloopt’ dus niet zomaar, maar moet altijd rechtsgeldig worden opgezegd en daarbij geldt voor de verhuurder een opzegtermijn van tenminste drie maanden (voor de huurder is die termijn één maand).

Daarmee was de ergste vrees van de spreekuurbezoekster weggenomen: ze kon niet zomaar op straat worden gezet. Maar helemaal gelukkig was ze nog niet: want wat als de verhuurder alsnog zou opzeggen? Ze had dan weliswaar een paar maanden gewonnen, maar zou dan toch uiteindelijk moeten vertrekken.

Ook die vrees was ongegrond. Een verhuurder kan niet zomaar opzeggen maar moet daarvoor een hele goede reden moet hebben. Een flinke huurachterstand kan zo’n reden zijn, of ‘dringend eigen gebruik’ door de verhuurder. Als de huurder het niet eens is met de huuropzegging, moet de verhuurder die opzegging altijd voorleggen aan de Kantonrechter. Deze beoordeelt dan of er daadwerkelijk een goede reden is waarom de overeenkomst moet eindigen. De meeste verhuurders gaan echter niet zover dat zij een huuropzegging aan de Kantonrechter voorleggen, want de rechter toetst streng!

Het enkele feit dat in het contract een bepaalde huurperiode staat vermeldt, is dus geen geldige opzeggrond, want huurcontracten zijn doorgaans niet voor bepaalde tijd, ongeacht de formulering van het contract. Natuurlijk zijn er, zoals bij iedere wettelijke bepaling, uitzonderingen op de hoofdregel. Uitzonderingen vormen de tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet (o.m. bij sloop en renovatie), tussenhuur (verhuurder verblijft bijvoorbeeld een bepaalde tijd in het buitenland), of overeenkomsten ‘naar zijn aard van korte duur’ (bijvoorbeeld vakantiewoningen).

Als uw contract op dit punt onduidelijk is, kom dan langs op een van onze spreekuren. De jonge vrouw die dacht haar woning uit te moeten is inmiddels gerust gesteld en tot op heden heeft zij geen huuropzegging ontvangen.

Guido Zijlstra