Nieuwe regelgeving voor toewijzing sociale huurwoningen

24 november 2010 - 

Als u op dit moment een woning zoekt via Woningnet heeft u er vast al van gehoord: de nieuwe Europese regelgeving die bepaalt dat mensen met een bruto jaarinkomen boven de 33.614 euro vanaf 1 januari 2011 geen sociale huurwoning meer mogen huren. Deze regel leidt (terecht) tot veel onrust onder woningzoekenden, ook omdat er tot nu toe veel onduidelijk was. Vandaar nu even de belangrijkste regels op een rijtje.

De regel geldt alleen voor nieuwe verhuringen. Aan bestaande contracten wordt dus niet getornd.

De regel geldt voor 90 % van alle corporatiewoningen onder de liberalisatiegrens (die met ingang van 1 januari 2011 652 euro 52 bedraagt). Woningen van particulieren vallen hier dus niet onder.

Uitgegaan wordt van het verzamelinkomen van een potentiële huurder èn dat van een eventuele partner voor het komende jaar. Anders dan voor bijvoorbeeld de huurtoeslag wordt het inkomen van thuiswonende kinderen níet meegenomen in de berekening.

De huurder moet zelf aannemelijk maken wat zijn of haar inkomen in het komende jaar zal zijn. Als er een verandering in het inkomen wordt verwacht moet dat toegelicht worden. Als het inkomen achteraf toch anders blijkt te zijn geweest dan opgegeven, heeft dat geen consequenties voor de huurder. Ook als de huurder later in het jaar gaat samenwonen, waardoor het gezamenlijke inkomen wel boven de 33.614 euro uitkomt, heeft dat geen consequenties.

De regel is ook van toepassing op onzelfstandige woningen, woningen die tijdelijk worden verhuurd op basis van de leegstandswet, campuscontracten, woningen die aan specifieke beroepsgroepen worden verhuurd, woningruil, woongroepen, Wibo woningen en voor woningen die via de woonversnelling of de regeling ‘Van Groot naar Beter’ worden verhuurd.

10% van de woningen in het bezit van een corporatie mogen nog wel aan mensen met een hoger inkomen verhuurd worden. In de praktijk zal deze uitzondering alleen gemaakt worden voor urgenten (waaronder stadsvernieuwings-urgenten) en rolstoelwoningen. Ook voor woningen die met een gebruikersovereenkomst in bruikleen worden gegeven wordt een uitzondering gemaakt, omdat hier immers officieel geen sprake is van huur.

In deze regeling wordt uitgegaan van de kale huur van een woning, terwijl de belastingdienst voor de huurtoeslag rekent met de ‘rekenhuur’ (= kale huur + enkele subsidiabele kosten). Het kan consequenties hebben voor de huurtoeslag als de huur van een woning volgens deze regel net onder de liberalisatiegrens ligt, maar volgens de belastingdienst er boven. In dat geval krijgt de huurder dus geen huurtoeslag.

Een grote groep huurders dreigt door deze nieuwe regeling buiten de boot te vallen omdat ze te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een geliberaliseerde woning. Een woning kopen in Amsterdam is voor veel mensen ook moeilijk. Met een jaarinkomen van net boven de 33.614 euro is immers een hypotheek te krijgen van niet veel meer dan 150.000 euro.

De gevolgen die deze nieuwe regel zal hebben voor de woningmarkt in Amsterdam zijn nog niet geheel duidelijk. Een mogelijk gevolg kan zijn dat veel mensen met een middeninkomen wegtrekken uit Amsterdam. Verder is de verwachting dat veel mensen met een inkomen boven de 33.614 euro die nu in een sociale huurwoning wonen, deze niet snel meer zullen verlaten, waardoor de doorstroming stagneert. Ook zullen stadsvernieuwingsurgenten met een inkomen boven de 33.614 extra kritisch worden, omdat het hun laatste kans is op een sociale huurwoning. Aan de andere kant worden de wachtlijsten weer korter, omdat er minder mensen in aanmerking komen voor een bepaalde woning.

Ook de corporaties zijn allerminst blij met deze nieuwe regelgeving. De regel wordt opgelegd door de Europese Commissie om oneerlijke concurrentie tegen te gaan. Het is namelijk zo, dat corporaties een voordeel hebben ten opzichte van particulieren omdat ze goedkoop leningen mogen afsluiten.

Mocht u naar aanleiding van dit artikel nog vragen hebben, dan kunt u zich wenden tot het Wijksteunpunt Wonen. Wij zullen ons best doen uw vragen zo goed mogelijk te beantwoorden met de informatie die hierover op dit moment beschikbaar is.