Overlegwetklachten bij Huurcommissie

29 februari 2012 - 

Bewonerscommissies hebben recht op informatie en overleg met de verhuurder over onderhoud, servicekosten en andere onderwerpen. Dit staat in de Overlegwet. Als dit niet goed loopt en de bewonerscommissie meent dat er sprake is van een geschil, kan ze naar de Huurcommissie stappen via een eenvoudige verzoekschriftprocedure.

Tot 1 januari 2012 moesten bewonerscommissies naar de kantonrechter als ze een geschil hadden met hun verhuurder over zaken die in de Overlegwet geregeld zijn. Bij het ingaan van de Wet op het overleg huurders verhuurders, januari 2009, is afgesproken dat er een landelijke geschillenregeling zou komen. Deze taak is aan de Huurcommissie gegeven, aldus (het nieuwe) artikel 4a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte:

‘De Huurcommisie doet uitspraak in geschillen over:

a. het voeren van overleg en het verschaffen van informatie als bedoeld in de Wet op het overleg huurders verhuurder;
b. het bevorderen van de werkzaamheden van een bewonerscommissie als bedoeld in die wet;
c. het vergoeden van kosten van een huurdersorganisatie bedoeld in die wet;
d. overige verplichtingen die voortvloeien uit die wet.’

Een uitspraak van de Huurcommissie geldt als een overeenkomst tussen partijen. Dat zijn de indiener van de klacht, in dit geval de bewonerscommissie, en de verhuurder met wie de bewonerscommissie een geschil heeft. Op de website van de landelijke brancheorganisatie voor woningcorporaties, Aedes, wordt uitgelegd hoe dit juridisch is geregeld in het huurrecht, onderdeel van het Burgerlijk Wetboek.

‘Artikel 7:262 BW zegt dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld.’ Tenzij een van hen binnen acht weken naar de rechter stapt. Aedes: ‘Dit fraaie beginsel – de fictieve partijuitspraak – is nu ook als artikel 8a in de Overlegwet opgenomen.’ Tegen de uitspraak van de Huurcommissie is geen beroep meer mogelijk.

Vraag: Kunnen bewonerscommissies nu niet meer naar de kantonrechter met een geschil en moeten ze naar de Huurcommissie?
Antwoord: Nog steeds kan een bewonerscommissie besluiten om de Huurcommissie over te slaan en zich direct tot de rechter te wenden. Hoger beroep is dan wel mogelijk.

Vraag: Kunnen bewonerscommissies, om sterker te staan, niet beter eerst naar de klachtencommissie van hun eigen woningcorporatie?
Antwoord: Minister Donner zegt in de Memorie van Toelichting bij deze wetswijziging: ‘Het is niet wenselijk om bij Overlegwetgeschillen een samenloop te hebben van geschillenbeslechting bij de huurcommissie én bij de klachtencommissie van de toegelaten instellingen. Artikel 16 van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) zal daarom zodanig worden gewijzigd dat deze klachtencommissies geen geschillen op grond van de Overlegwet kunnen behandelen.’

Vraag: Maar in de samenwerkingsovereenkomst tussen de woningcorporatie en de overkoepelende huurdersorganisatie staat vaak ook iets over de geschillencommissie, hoe moet dat dan?
Antwoord: Dat kan nog steeds, een eigen geschillenregeling. Een geschillencommissie kan bestaan uit een onafhankelijke voorzitter, een vertrouwenspersoon namens de huurders en een vertrouwenspersoon namens de verhuurder.

Vraag: Wat is er anders in de werkwijze van de Huurcommissie vergeleken met de kantonrechter?
Antwoord: De voorzitter van de Huurcommissie biedt naast het formele traject (zitting en uitspraak) ook maximaal twee bemiddelingsgesprekken met de beide partijen. Pas wanneer zij er samen niet uit komen, wordt het geschil op een zitting van de Huurcommissie behandeld.

Het WSWonen kan u adviseren bij de vraag of u met uw geschil bij de Huurcommissie terecht kunt. Op onze pagina Gereedschapskist staat een voorbeeldbrief aan de Huurcommissie die u kunt aanpassen aan uw situatie. Neem voor een bewerkbare versie van het modelverzoekschrift contact met ons op. Meer informatie over de kosten en het verloop van de procedure vindt u op de website van de Huurcommissie.