Huurprijsbescherming brokkelt af

02 juli 2012 - 

Slecht doordachte ingrepen in de regels voor huurprijzen bieden geen oplossing voor de woningmarkt. Ze vergroten alleen de problemen. Dat blijkt uit vele signalen die de Wijksteunpunten Wonen binnenkrijgen van huurders. De voorgenomen extra huurverhoging voor huurders met een inkomen boven de € 43.000 – in de volksmond “gluurverhoging” genoemd – bleek een ongeoorloofde aantasting van de privacy. Nadat de rechter op verzoek van een aantal huurders uit Amsterdam de maatregel onwettig verklaarde konden de gezamenlijk corporaties honderdduizenden voorstellen voor huurverhoging in de papierbak gooien. Het betekende ook dat de belastingdienst ten onrechte honderdduizenden inkomensverklaringen had verstrekt aan de verhuurders. Vervolgens bleek in de Eerste Kamer geen meerderheid voor het wetsvoorstel. Het is echter niet afgestemd maar aangehouden, zodat een nieuwe regering er eventueel verder mee kan. In het Kunduz-akkoord stemden VVD-D66-CDA-CU-GL in met een extra verhoging van 1% voor huurders met een inkomen tussen de € 33 en 43.000. Dat is een maatregel die qua systematiek vergelijkbaar is met de 5%. Ook aan dat voorstel kleven dezelfde grote problemen van bureaucratie en privacygevoeligheid.

Gelijktijdig voorziet het akkoord in een versnelde uitvoering van de heffing op verhuurders. Zij moeten meebetalen aan de huurtoeslag en mogen deze kosten op hun andere huurders verhalen. Daarvoor zijn dan weer de extra huurverhogingen en de extra schaarstepunten in de woningwaardering bedoeld. Vreemd genoeg is er echter nog helemaal geen wetsvoorstel dat de afdracht van verhuurders moet regelen. Behandeling in Tweede en Eerste Kamer kost al snel een jaar. Institutionele beleggers hebben bovendien al aangegeven dat zij de heffing tot aan het Europese Hof zullen aanvechten. Van invoering in 2013 kan dan ook geen sprake zijn.

Ondertussen zijn wel al de extra punten voor schaarstegebieden ingevoerd. Deze zogenaamde Donnerpunten pakken rampzalig uit voor de Amsterdamse huurwoningmarkt. Prijzen van nieuwe woningen zijn flink gestegen en de doorstroming stagneert verder. Enkele recente extreme voorbeelden van prijzen in de sociale voorraad: € 649 per maand voor een niet opgeknapte woning van 24 (!) vierkante meter in Oost (monument) of € 1315 per maand voor 55 m2in het Centrum. (bron www.woningnet.nl)

Om het allemaal op de valreep nog erger te maken wil het kabinet rijksmonumenten nog eens 50 punten extra geven. Dat betekent de facto dat alle huurwoningen in een rijksmonument bij nieuwe verhuur geliberaliseerd verhuurd kunnen worden. Die maatregel slaat opnieuw een bres in de sociale woningvoorraad in Amsterdam. Vooral in het Centrum, maar ook in nieuwere monumenten zoals delen van de wijk Jeruzalem, Betondorp en de Berlage blokken in Zuid.

De doorstroming is historisch laag en het huurbeleid van het huidige kabinet lijkt dan ook faliekant mislukt. Versneld doorvoeren van maatregelen zoals bepleit in het Kunduzakkoord lijkt bepaald geen oplossing. Dan is er meer te zeggen voor een integrale aanpak zoals onlangs bepleit in het Woonakkoord 4.0, gesloten tussen Aedes, Vereniging Eigen Huis en de Woonbond. Maar ook dat bevat heel slecht doordachte voorstellen. Zo vragen veel huurders zich af waarom de huren ‘marktconform’ moeten worden door ze aan de speculatieve koopprijzen te koppelen. Verder is de koppeling van huren aan de WOZ waarde om drie redenen een heel slecht plan: de waarde schommelt jaarlijks, hij drukt niet de kwaliteit maar de schaarste uit en daarmee leidt koppeling aan de huurprijs tot sterke segregatie en tenslotte is de WOZ waarde gebaseerd op belastingrecht. Mengen van privaatrecht (huur(prijs)bescherming) en belastingrecht levert een juridisch gedrocht op dat in de praktijk niet te hanteren is.