WOZ ongeschikt voor huurmarkt

01 november 2012 - 

Het regeerakkoord bevat naast zeer sterke huurverhogingen ook het voornemen de maximale huren vast te stellen op 4,5% van WOZ waarde. Dit ter vervanging van het huidige puntenstelsel. Een woning met een WOZ waarde van 2 ton krijgt dan een maximale jaarhuur van € 9.000, oftewel € 750 per maand. Dat voorstel lijkt slecht doordacht want de koppeling levert grote problemen op.

Eerste grote probleem dat zich voordoet: de huidige liberalisatiegrens van € 664,66 vertaalt zich naar een WOZ waarde van € 177.250. Voor Amsterdam betekent dit dat het overgrote deel van de huurwoningen bij nieuwe verhuur potentieel buiten de huurprijsbescherming komt te liggen. In de oude wijken gaat het om bijna alle woningen, maar ook buiten de ring gaat het om een groot deel van de voorraad. De woningen vallen dan ook buiten het werkingsgebied van de Huisvestingswet en de gemeente kan dan geen regels meer stellen voor woonruimteverdeling, onttrekking of splitsing van de woningen. Voor woningcorporaties is het gunstig om boven die grens te verhuren, want dan hoeft over die woning geen afdracht meer plaats te vinden aan het Rijk.

Tweede grote probleem is een sterke stijging van de maximale huren in juist die gebieden waar bescherming tegen excessieve huren het meest gewenst is. Naar schatting stijgen de maximale huren nog eens met € 75 tot € 100 per maand ten opzichte van de toch al sterk verhoogde Donnerhuren. In de krimpregio’s, waar veel meer sprake is van marktwerking op de woningmarkt, gaan de maximale huren juist sterk omlaag.

Ten derde komt de rechtsbescherming en rechtzekerheid sterk onder druk omdat de WOZ waarde jaarlijks wijzigt en omdat bezwaar tegen de vaststelling een complexe en langslepende affaire is. In 2006 is hier uitvoerig over gesproken in het kader van de plannen voor huurliberalisering die voormalig minister Dekker voorstelde. Vanuit onze praktijkkennis hebben we toen uitvoerig aangegeven waarom deze koppeling niet geschikt is. Deze onderbouwde kritiek zien we nu niet terug in het debat. Reden om de hoofdlijnen op te halen en zo bij te dragen aan het oplossen van de problemen op de woningmarkt.

WOZ is belastingrecht: koppeling betekent einde van de laagdrempelige huurbescherming De huurcommissie is in het leven geroepen om huurders en verhuurders op een laagdrempelige wijze toegang te geven tot het recht. De uitspraak is bindend tenzij een van de partijen naar de kantonrechter stapt. Daarna is een geschil beslecht en is geen beroep nodig. Zo weten betrokkenen relatief eenvoudig en snel waar ze aan toe zijn. De regels zijn ondergebracht in het Burgerlijk Wetboek en bijbehorende regelingen, inclusief het puntenstelsel voor de woningwaardering. Genoemde instanties vellen aan de hand van de regels een oordeel over een geschil tussen civiele partijen.
De WOZ is belastingrecht en dat is van een heel andere orde. Wie de hoogte van de WOZ waarde wil aanvechten gaat in discussie met de gemeentebelastingen en vervolgens de bestuursrechter. Daarna zijn nog stappen mogelijk naar het Gerechtshof en uiteindelijk staat ook cassatie open. Het is een geschil tussen een burger en de overheid. De andere civiele partij wordt niet betrokken in deze discussie. De inhoud van het geschil gaat over taxatiewaarden en vergelijkingsobjecten, zaken die niet eenvoudig te controleren zijn voor een huurder. Daardoor is het zowel inhoudelijk als procedureel een complexe discussie.
Koppelen van de maximale huren aan de WOZ waarde betekent koppeling van civiel en bestuursrecht. Dat gaat niet. De huurcommissie of kantonrechter kan niet oordelen over de WOZ waarde. Zij moeten een geschil tussen huurder en verhuurder laten liggen totdat het bestuursrecht heeft gesproken. Dat kan vele jaren duren.
Koppelen van de (maximale) huren aan de WOZ waarde betekent de facto een einde aan de laagdrempelige huurprijsbescherming zoals we die nu kennen.

WOZ waarden veranderen jaarlijks: jojohuren
De WOZ waarde wordt jaarlijks vastgesteld. Als de maximale huurprijs is gekoppeld aan deze waarde verandert deze jaarlijks. Dit soort jojohuren zijn onwerkbaar voor zowel huurders als verhuurders. Het biedt betrokkenen geen rechtszekerheid.

WOZ waarden zijn in schaarstegebieden gebaseerd op schaarstehuren: willekeurig en hoog
In de WOZ speelt kwaliteit van de woonruimte amper een rol. Doorslaggevende factor is de prijs van recent in de omgeving verkochte woningen. Deze prijzen staan in schaarstegebieden in geen verhouding tot de reële waarde op basis van de kwaliteit. Koppeling van de huren aan de WOZ leidt in deze omstandigheden tot huren die in geen verhouding staan tot de kwaliteit.

Conclusie: de WOZ waarde is ongeschikt voor het vaststellen van maximale huurprijzen. Dit onderdeel van het regeerakkoord is duidelijk niet goed doordacht en verdient herziening.

Tjerk Dalhuisen