De veranderende markt

18 maart 2014 - 

Vorige week publiceerden wij ons jaarverslag, een prettig leesbaar klein boekje. Hieronder kunt u Hoofdstuk 1 integraal lezen, dit gaat in op de veranderende particuliere verhuurmarkt.

Hoofdstuk 1

Veranderende markt

Sinds de oprichting van het Meldpunt in 2001 zien we naast allerlei ontwikkelingen in de huurmarkt ook een aantal vaste waarden. Zo blijven we klachten over bemiddelingsbureaus ontvangen, en zijn er ook altijd veel vragen en klachten over ondeugdelijke, zogenaamd tijdelijke huurovereenkomsten. Tussen 2003-2007 stonden klachten over splitsen en samenvoegen van woningen op de eerste plaats. Nu de koopmarkt in ander vaarwater is gekomen veranderen daarmee ook de meldingen. Niet voor alle zittende huurders is het er  automatisch beter op geworden nu de koopmarkt niet meer op volle toeren draait. Tussen 2009-2011 kwamen meerdere vastgoedeigenaren, voorheen actief in de handel en het splitsen van panden, in financiële problemen. Om hun boedel te redden werd er soms nog extra druk op de zittende huurders uitgeoefend om te vertrekken zodat de eigenaar alsnog geld vrij kreeg. Bij veel woningen ging het beheer over naar een door de hypotheekbank aangestelde beheerder. In één opvallende zaak werden de huurders door de hypotheekbank gedagvaard omdat eigenaar De Vries voor die ruim 100 woningen geen toestemming tot verhuur had gevraagd aan de bank en daarmee het huurbeding had overtreden. Veel andere panden kregen via de executieveiling een andere eigenaar. In dit jaarverslag treft u een apart hoofdstukje aan over De Vries.

Omdat het verdienmodel van vastgoed vanaf de tweede helft van 2008 veranderde – verkoop van etages viel namelijk grotendeels weg – werd er koortsachtig gezocht naar manieren om alsnog een hoog rendement met (sociale) huurwoningen te krijgen. In deze zelfde tijd kwamen er uit Den Haag nieuwe wetten (Donnerpunten, energielabel) waardoor een flink deel van de particuliere sociale huursector overgeheveld kon worden naar de vrije sector. Meestal moet er dan nog wel eerst een opknapbeurt komen om bijvoorbeeld een hoger energielabel te krijgen. Samen met 25 extra Donnerpunten komt de woning dan in de vrije sector terecht. Ook door deze ontwikkelingen zien we dat huurders onder druk worden gezet om te verhuizen: er is voor de verhuurder immers een groot verschil tussen een maandelijkse huur van € 450 of bijvoorbeeld € 1500 na liberalisatie. De oude, zittende huurders in oude particuliere huurwoningen zitten plots op een goudmijn van de huisbaas.

Shortstay

Een opkomend fenomeen van de laatste jaren is shortstay. We komen dit in allerlei vormen tegen: met vergunning, zonder vergunning, als illegaal hotel of pension of als zogenaamde Bed & Breakfast. Sinds 2009 is er een shortstaybeleid: een woning mag zeer tijdelijk worden verhuurd indien het een vrije sector woning betreft, de eigenaar een vergunning heeft gekregen, er aan maximaal vier personen wordt verhuurd en er voor minimaal 7 dagen wordt verhuurd. Als experiment is dit zelfs 5 dagen geworden.

In januari 2014 heeft de gemeenteraad besloten een pas op de plaats te maken voor nieuwe shortstay vergunningen. Er zijn er 800 uitgegeven, daar blijft het nu bij en de verhuurtermijn gaat terug naar tenminste 7 dagen. Verder zijn er nieuwe regels gekomen voor ‘vakantieverhuur’: het op niet bedrijfsmatige wijze tijdelijk en onregelmatig verhuren van je woonruimte. Zie hoofdstuk ‘shortstay en hotelappartementen’.

Kamerverhuur

Een ander punt waar we in toenemende mate klachten over krijgen is kamerverhuur of verkamering, nu ook wel woningdelen genoemd. Als een verhuurder een woning aan meerdere mensen verhuurt levert dat een hogere huurprijs op dan verhuur aan één huurder.

Vier studenten kunnen gezamenlijk meer betalen dan 1 huurder. Zodoende zien we het aantal woningdelers explosief groeien.

De toename van klachten is vooral afkomstig van het buren die klagen over (geluids)overlast. In de tweede helft van 2012 kwam dit voor het eerst op de agenda nadat allereerst stadsdeel Oost een boete gaf aan eigenaar Stadsrenovatie BV in verband met het kamersgewijs verhuren van zelfstandige woningen.

Dezelfde eigenaar was in de Van Bossestraat in West een blok van 8 panden in rap tempo aan het ‘verkameren’; in lege woningen werden extra slaapkamertjes aangebracht. Op een gegeven moment woonden er al meer dan 40 studenten, het moesten er meer dan 100 worden. Voor de zittende bewoners veranderde nu opeens heel veel: hun rustige woonstraatje veranderde plots in een campus. De eigenaar had daar geen enkele vergunning voor aangevraagd. Voor het omzetten van een zelfstandige woning naar onzelfstandige woningen is een vergunning nodig.

In oktober 2012 trok het Meldpunt hierover aan de bel bij de gemeente middels een raadsadres. In december 2012 stuurde de gemeente Amsterdam een boete van € 288.000 naar de eigenaar en illegale woningbemiddelaar wegens het zonder vergunning verhuren van kamers en illegale woningonttrekking.

Ondertussen is het beleid gewijzigd: van handhaving en fikse boetes naar regelgeving en legalisering. Nieuw is dat vanaf heden een ‘woongroep’ ook een ‘huishouden’ vormt en dus een zelfstandige (vrijesector) woning mag huren. Er zijn een paar nieuwe regels gekomen: elke bewoner moet 15m² tot zijn beschikking hebben en de woning moet ook een gemeenschappelijke ruimte van 15m² hebben. Als de woongroep uit meer dan 4 personen bestaat moet de verhuurder voor extra geluidsisolatie zorgen. Ook over woningdelen treft u een apart hoofdstukje aan in dit verslag.

Bemiddelingsbureaus

De laatste jaren is een discussie op gang gekomen of een huurder überhaupt wel bemiddelingskosten moet betalen aan verhuurmakelaars en bemiddelingsbureaus. In de praktijk betaalt de woningzoekende een bedrag gelijk aan één maand huur plus 21% BTW voor de ‘bemiddeling’. Een makelaar of tussenpersoon mag niet zomaar van twee walletjes eten en mag, zoals dat in de wet staat, geen twee heren dienen. De eigenaar is de eerste opdrachtgever van de bemiddelaar, hij heeft een lege woning en geeft de bemiddelaar opdracht een huurder te zoeken. De bemiddelaar zet een advertentie op internet en de woningzoekende reageert: doe mij die woning maar. Vervolgens moet de huurder dan nog één maand huur extra betalen om de woning te mogen huren. De eigenaar wordt door de bemiddelaar in sommige gevallen ook een maand courtage in rekening gebracht.

Het Meldpunt is in (open) discussie gegaan met de Vereniging van Verhuurmakelaars. Ook de Vereniging staat nu op het standpunt dat dubbele courtage niet mag. Sommige van hun leden vragen desondanks nog steeds een vergoeding aan verhuurder én huurder. Advocaten van huurders melden steeds meer successen bij het terugvorderen van betaalde courtage.

Huisjesmelkers

Sinds de reorganisatie van de afdeling Handhaving van Dienst Wonen, Zorg en Samenleven wordt vooral gewerkt op basis van jaarlijkse projecten (matrassenverhuur, malafide verhuurders, illegale hotels) en op basis van excessen. Het Meldpunt onderhoudt goede contacten met Handhaving en werkt waar mogelijk samen, natuurlijk met onze eigen zelfstandige rol. Meldingen van het Meldpunt hebben een aantal malen tot handhaafacties geleid, tot sluiting van brandgevaarlijke panden of tot flinke boetes tegen huisjesmelkers. Indien mogelijk delen wij op verzoek van Handhaving ons ter beschikbare informatie. Omdat wij als meldpunt en wijksteunpunten wonen dicht op de huurders c.q. melders zitten beschikken wij over voor de gemeente waardevolle informatie.