Nieuwe uitspraken Rechtbank Amsterdam, weer krijgen huurders bemiddelingskosten terug

03 maart 2015 - 

Wij hebben drie nieuwe uitspraken van de Rechtbank Amsterdam ontvangen waaruit blijkt dat door huurders betaalde bemiddelingskosten moeten worden terugbetaald. Huurders betaalden deze kosten aan bemiddelingsbureaus bij het afsluiten van hun huurovereenkomsten.

In twee van de drie zaken waren deze kosten gelijk aan één maand huur vermeerderd met BTW, in de derde zaak werd meer betaald. Uit de uitspraken blijkt dat het steeds de verhuurders waren die de bureaus opdracht tot bemiddeling gaven (lees: het zoeken van een huurder). De huurders reageerden op de door de bemiddelaars geadverteerde woningen en/of gaven geen opdracht tot bemiddeling. Volgens de wet is de verhuurder dan de opdrachtgever en mogen er bij de huurder geen (bemiddelings)kosten in rekening worden gebracht. Dat geldt ook wanneer de bemiddelaar de verhuurder geen kosten berekent voor zijn werkzaamheden. Onderaan dit bericht vindt u twee van de drie uitspraken met een nadere toelichting, de afgelopen jaren werden vergelijkbare uitspraken gedaan.

De regels
Een bemiddelingsbureau mag wettelijk gezien slechts voor één partij optreden, als het bureau dus eerder al een opdracht tot verhuur van woonruimte heeft aangenomen van de verhuurder (wat meestal het geval is) dan mag deze vervolgens niet tegen betaling diensten verlenen aan de huurder/woningzoekende. Dit is goed te vergelijken met de situatie waarin een huiseigenaar zijn woning wil verkopen en daarvoor een makelaar in de arm neemt. Deze verkopend makelaar mag niet optreden voor de kopende partij aangezien koper en verkoper verschillende belangen hebben.

Een bemiddelingsbureau mag alleen bemiddelingskosten aan een huurder vragen als deze het bureau expliciet opdracht heeft gegeven om voor hem woonruimte te zoeken. Daarvan is echter bijna nooit sprake, ook al doen veel bemiddelingsbureaus op verschillende manieren hun best het wel zo te laten lijken. Woningzoekenden worden door bemiddelaars bijvoorbeeld vaak gevraagd een ‘opdrachtbevestiging’ te tekenen alvorens zij kunnen reageren op het woningaanbod van dat bureau. Het gebeurt ook nog wel eens dat bemiddelingskosten of courtage van een ander ‘etiket’ worden voorzien, daarmee probeert men het te doen lijken dat er sprake zou zijn van kosten die wel bij de huurder in rekening mogen worden gebracht. Te denken valt bijvoorbeeld aan ‘administratiekosten’, ‘huurderskosten’, ‘afhandelingskosten’ of ‘contractkosten’. Bedragen van meer dan een paar tientjes zijn voor het afsluiten van een huurovereenkomst vaak al te hoog.

Stand van zaken
Deze uitspraken van de Rechtbank Amsterdam sluiten aan bij het standpunt dat de Autoriteit Consument en Markt (ACM) op 30 september 2014 innam. De ACM gaf toen aan dat het bij huurders in rekening brengen van bemiddelingskosten meestal een “oneerlijke handelspraktijk” is.

In 2014 heeft de media regelmatig aandacht aan dit onderwerp besteed. Dat het onderwerp bemiddelingskosten onverminderd actueel is blijkt uit een uitzending van Kassa TV van 28 februari 2015 getiteld “Verhuurbemiddelaars blijven huurders opzadelen met hoge kosten” . Bemiddelingskosten betaald door kamerhuurders komen daarin aan bod. Deze categorie huurders heeft op dit vlak een minder goede rechtspositie dan huurders die zelfstandige woonruimte huren. Daar komt mogelijk verandering in, er ligt een wetsvoorstel om kamerhuurders dezelfde rechten te geven om hun bemiddelingskosten terug te vorderen. De eerste succesvolle terugvorderingen van door kamerhuurders betaalde bemiddelingskosten zijn inmiddels een feit.
In dezelfde uitzending komt ook naar voren dat bemiddelaars Rots-Vast en Nederwoon, waar de ACM in september 2014 mee heeft afgesproken om geen onterechte kosten meer in rekening brengen, zich niet aan deze afspraken houden. Naar aanleiding van deze uitzending werden in de tweede kamer tijdens het vragenuur van 3 maart jl. vragen gesteld aan minister Blok.

De ACM heeft de mogelijkheid om boetes tot maximaal € 450.000,- op te leggen aan bemiddelaars die de regels overtreden. Dat is tot op heden niet gebeurd, maar gezien de feiten die in de uitzending naar voren komen lijkt dit hard nodig. Op dit moment is het namelijk nog steeds zo dat als een huurder onterecht bemiddelingskosten moet betalen bij het afsluiten van een huurovereenkomst hij deze achteraf pas terug kan vorderen. Niet betalen betekent vaak: “voor jou tien anderen”. Huurders nemen lang niet altijd de stap om terug te vorderen dus bemiddelingsbureaus die zich niet aan de regels houden hebben geen ‘prikkel’ om hun werkwijze aan te passen. Boetes van de ACM zullen daar waarschijnlijk verandering in brengen.

Overigens is het wel belangrijk om te vermelden dat het bij het terugvorderen van bemiddelingskosten vaak niet tot een rechtszaak komt. Bemiddelingsbureaus laten het meestal niet zo ver komen, na een of meerdere sommaties wordt er vaak alsnog betaald. Een verloren rechtszaak kost immers meer geld dan alleen terugbetalen. Dit geeft dan ook aan dat huurders in veel gevallen een sterke zaak hebben als zij hun bemiddelingskosten willen terugvorderen.

Hoe kan ik mijn bemiddelingskosten terugkrijgen?
Als u denkt dat u onterecht bemiddelingskosten heeft betaald dan begint u met het sturen van terugbetalingsverzoek aan het bemiddelingsbureau. Als u in Amsterdam woont en het bureau weigert terug te betalen neem dan contact op met het Wijksteunpunt Wonen in uw buurt of met ons. Aan de hand van uw dossier worden dan de vervolgstappen met u besproken. Meer informatie vindt u in onze blog “uitleg terugvorderen bemiddelingskosten”.

—–

Twee van de drie uitspraken
Uitspraak 30 januari 2015: in deze zaak reageerde de huurder op een door bemiddelaar Perfect Housing geadverteerde woning. Bij het afsluiten van de huurovereenkomst betaalde zij € 1.666,- bemiddelingskosten. Onterecht oordeelde de rechter. Op de laatste pagina van het vonnis is te lezen dat de rechter ook bepaalde dat Perfect Housing de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten moet betalen.
Op de woningbemiddelingsmarkt is Perfect Housing een grote speler, zowel in Amsterdam als daarbuiten. Het is niet de eerste keer dat een rechter bepaalde dat zij bemiddelingskosten moeten terugbetalen aan een huurder. Er zijn in het verleden meer zaken tegen Perfect Housing gevoerd waarin zij het niet tot een oordeel van de rechter lieten komen maar voortijdig over gingen tot terugbetaling van de bemiddelingskosten. Kennelijk omdat men de kans op verlies bij de rechter hoog achtte.

Uitspraak 17 februari 2015: ook in deze door de huurder aangespannen zaak vond de rechter dat de bemiddelingskosten van € 1.361,25 onterecht werden betaald. Verder oordeelde de rechter ook hier dat de proceskosten en de buitengerechtelijke incassokosten voor rekening van het bemiddelingsbureau komen.
Volgens het vonnis behartigde het bemiddelingsbureau de belangen van de verhuurder van deze woning, Eigen Haard. Het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag heeft Huurdersfederatie Alert, de overkoepelende federatie van huurdersverenigingen van Woningstichting Eigen Haard, dit vonnis voorgelegd zodat zij Eigen Haard om opheldering kan vragen.

Huurders werden in deze zaken bijgestaan door een jurist en een advocaat betaald door het Emil Blaauw Proceskostenfonds. Ook vele andere Amsterdamse huurders krijgen of kregen op deze manier ondersteuning. Omdat genoemde zaken door de huurders werden gewonnen zijn de kosten voor het Proceskostenfonds beperkt.