Uit de praktijk van het WSWonen afl III Verkochte corporatiewoning te duur verhuurd

28 mei 2015 - 

Woningcorporaties verkopen veel voormalige huurwoningen. Een van de argumenten hiervoor was dat er meer verschillende eigendomsvormen moeten komen door eigenaar-bewoners meer ruimte in de stad te geven. Ook zou het ‘mengen’ van bewoners goed zijn voor een buurt. Tegenwoordig wordt het argument van de verhuurdersheffing -de belasting op sociaal verhuurde woningen- vaak in stelling gebracht. De gevolgen zijn grofweg hetzelfde: de woonlasten gaan omhoog doordat de hypotheek meer kost dan de oude huursom. Maar we zien ook de omgekeerde ontwikkeling. Steeds vaker is een hypotheek lager dan de nieuwe maximale huur. En we zien ook nog steeds woningen waar meer huur gevraagd wordt dan de maximale op basis van het puntenstelsel.

Te veel huur

Zo ook in de voormalige corporatiewoning in de van Goghbuurt in de Pijp. De woningcorporatie verkocht in 2008 een woning aan een particulier. In de regel wordt er verkocht voor eigen bewoning, maar in 2012 meldde zich al de eerste huurder bij het WSWonen. Het zag er naar uit dat de huurder ver boven de maximale huur betaalde. Helaas was de huurder niet al in het eerste half jaar langs gekomen. Doordat er al te lang een huurprijs boven de liberalisatiegrens betaald werd, was de huurovereenkomst geliberaliseerd. De huurhoogte kon dus niet meer gecorrigeerd worden.
In 2015 is de woning opnieuw verhuurd. De nieuwe huurder meldde zich wél tijdig. Uit onze puntentelling bleek dat de huurder ruim 500 euro teveel huur betaalt. De maximale huur ligt nu net iets boven de 600€ en er werd ruim 1100 betaald. Toevallig is de hedendaagse maximale huur net iets meer dan de rentelasten bij hedendaagse rentestand en woz-waarde. Verder vraagt de verhuurder -onterecht- de huurder om de VvE-bijdrage te betalen. In de VvE-bijdrage zit ook geld voor onderhoud van het gebouw, en daar wordt al voor betaald middels de huur. Volgens ons betaalt de huurder met de onterecht doorberekende servicekosten ruim dubbel zo veel als de bedoeling is.
Huurder is bijgestaan om de zaak voor te leggen aan de huurcommissie. Daarnaast is geadviseerd om de bemiddelingskosten terug te vragen bij het bemiddelingsbureau dat hier dus slecht werk heeft geleverd voor zijn opdrachtgever, de huurder.

Wat ging er fout?

Nu de koopwoning een particuliere huurwoning is geworden, valt de verhuring onder de vergunningplicht. Huurders zijn, bij ontbreken van een huisvestingsvergunning echter nooit geïnformeerd over hun rechten.
De toekomst

Per 1 oktober aanstaande wordt het puntenstelsel gewijzigd. Een aantal objectieve faktoren (woonomgevingspunten, woonvorm, hinderpunten) worden vervangen door de WOZ-waarde. Juist de kleinere woningen binnen de ring worden hiermee duurder. Er wordt niet alleen een punt toegekend per 7900 WOZ-waarde, maar daar worden ook nog eens WOZ-punten per vierkante meter bij opgeteld (voor hen die het willen weten: WOZwaarde gedeeld door 120€, gedeeld door oppervlak van de woning). Hoe kleiner de woning, hoe meer WOZ-punten dus! Deze woning wordt in dat stelsel met ruim 20 punten hoger gewaardeerd. In het nieuwe stelsel is dan de woning ook geliberaliseerd. Bij een nieuwe verhuring na 1 oktober is de route naar de huurcommissie niet meer mogelijk.