Gemiddeld hogere huur in Amsterdam door WOZ

30 september 2015 - 

Per 1 oktober 2015 bepaalt WOZ-waarde 25 tot 40% van de maximale huurprijs van een woning. In grote delen van Amsterdam leidt dit tot hogere maximale huren. In de wijken buiten de ring, waar de WOZ waarde relatief lager is, kan sprake zijn van lagere maximale huren. In die gevallen hebben de huurders recht op huurverlaging. Voor andere zittende huurders verandert er niet direct iets. Wel worden zij in de toekomst geconfronteerd met meer en langer doorwerkende huurverhoging. Nieuwe huurders en zij die verhuizen worden wel direct geconfronteerd met hogere huren. De maatregel kan daardoor werken als een verdere rem op de doorstroming. Bijkomend effect is verder dat alle huurders voortaan weer een WOZ beschikking ontvangen en bezwaar kunnen maken. Het gaat om circa 300.000 huurders in Amsterdam en 3 miljoen in het hele land.

De wijksteunpunten wonen hebben aan de hand van 2000 puntentellingen het effect van de maatregel voor Amsterdam berekend. In de oude wijken stijgt de maximale huurprijs met gemiddeld 10%. In de wijken buiten de ring A10 is sprake van een gemiddelde daling van de maximale huur.

       (prijspeil 1 oktober 2015)

De Amsterdamse woningcorporaties bezitten veel woningen in de naoorlogse wijken. Zij maakten vandaag bekend de huren van circa vierduizend woningen in Amsterdam te verlagen. Dit op een bezit van 189.500 woningen.

De maatregel heeft vooral gevolgen voor nieuwe huurders, maar ook zittende huurders hebben belang bij een lagere WOZ waarde. Vanaf volgend jaar gaat het percentage huurverhoging namelijk afhangen van de afstand tussen betaalde en maximale huurprijs. Huurders hebben dan ook een belang bij de WOZ waarde en kunnen deze opvragen bij de dienst gemeentebelastingen. Desgewenst kunnen zij ook bezwaar maken als ze denken dat de waarde te hoog is, bijvoorbeeld omdat de woning slecht onderhouden is of er hinder in de omgeving is.

De WOZ waarde is in Amsterdam op te vragen door een mail te sturen aan belastingen@amsterdam.nl. de wijksteunpunten hebben een rekenmodel ontwikkeld waarmee gemakkelijk het aantal punten en de maximale huurprijs berekend kunnen worden. Dit rekenmodel is te vinden op www.huurverlaging.nl

Twee voorbeelden
Blankenstraat 103, aan de oostkant van het Centrum. Een oude woning van 61m2 met een berging van 4m2. Een oude CV ketel, drie kamers, een simpele keuken met aanrecht van 1,80 m, een kleine douche met WC en een wastafel. Klein donker binnenplaatsje. Geen isolatie, dus een G label. De WOZ waarde is € 218.500. Deze simpele woning telde dankzij de Donnerpunten al het astronomische aantal van 132 punten, met een maximale huurprijs van € 667. Met de nieuwe WOZ telling komt de woning op 146 punten en de daarbij behorende maximale huurprijs van € 714. De WOZ waarde bepaalt 38% van de maximale huurprijs.

Postjesweg 29-1, een oude woning aan de rand van West vlakbij de Ring A10. Met 64m2 en een berging van 12m2, een klein balkon en een D label voor energie komt deze op 135 punten. Maximale huurprijs nu € 683. Per 1 oktober met een WOZ waarde van € 192.000 wordt dat 149 punten oftewel een maximale huurprijs van € 729.

Deze voorbeelden maken duidelijk dat de maximale huren flink omhoog gaan. In beide gevallen komt deze boven de liberalisatiegrens en is huurprijsbescherming bij nieuwe verhuur niet meer van toepassing. De verwachting is dan ook dat de maatregel zeker in de particuliere sector leidt tot veel te geliberaliseerde woningen. Dit wordt nog erger door het voornemen van minister Blok om  de liberalisatiegrens voor drie jaar te bevriezen. Huurders hebben in dit soort situaties een groot belang bij een lagere WOZ waarde. Eerder waarschuwde de Orde van Advocaten voor een kluwen van langdurige procedures.

Nu de gemiddelde kleine en slecht geïsoleerde huurwoning in de oude wijken buiten de huurprijsbescherming gaat vallen lijkt het hoog tijd voor echte modernisering van het woningwaarderingsstelsel.