Uit de praktijk afl XIV: huurverhoging boven €710,68

03 mei 2016 - 

“ik betaal een geliberaliseerde huur, en toch krijg ik een inkomensafhankelijke huurverhoging, mag dat?” is een vraag die we de laatste dagen veel binnen krijgen. De wetgeving om huren harder te laten stijgen dan inflatie was bedoeld voor sociale woningen. Verhuurders kunnen zo extra geld verdienen voor de verhuurdersheffing op sociale verhuur en huurders met hogere inkomens in de sociale sector kunnen zo een grotere huurstijging krijgen. Toch zijn er enkele categorieën huurders die ook bij hogere huren dan de liberalisatiegrens inkomensafhankelijke huurverhogingen krijgen. Dit doet zich met name voor in de particuliere sector.

Voorbeeld 1: De bewoner huurt al van voor de liberaliseringswetgeving de woning. Bij oudbouw is dit het geval bij huurovereenkomsten ingegaan voor 1 juli 1994. De betaalde huur van 1200 euro mag dan ieder jaar volgens de door de minister vastgestelde percentages verhoogd worden. Voor de hoogste inkomenscategorie is dat dit jaar 4,6%, ofwel in dit voorbeeld €55,20 per maand extra. Het zure is dat mensen in vergelijkbare woningen die er na juli 1994 zijn gaan wonen meestal een huurovereenkomst hebben waarbij inflatie gevolgd wordt. Zij betalen dan vaak minder dan 1% huurverhoging.

Voorbeeld 2: Huurder is in de eerste helft van 2008 in een woning gaan wonen met – toen –  een maximale huurprijs van €590 per maand, ongeveer €30 onder de toenmalige liberalisatiegrens. Door inkomensafhankelijke huurverhogingen boven de inflatie is de huur hard gestegen, naar €808 per 1 juli. De huurwoning kent in het hedendaags stelsel een maximum van €837. Omdat de huurovereenkomst zelf niet geliberaliseerd is – want bij aanvang van de overeenkomst onder de liberalisatiegrens – geldt dit maximum. Of volgend jaar weer de maximale huurverhoging voor de inkomenscategorie boven de €39.000 gevraagd kan worden (dan 4% plus inflatie) is onder andere afhankelijk van de ontwikkeling van de WOZ-waarde.

In voorbeeld 1 noch in voorbeeld 2 hoeft de verhuurder een verhuurdersheffing af te dragen. Bij beide voorbeelden is van belang dat bij aanvang van de huurovereenkomst deze niet geliberaliseerd was, ook al is de betaalde huur vandaag de dag boven de hedendaagse liberalisatiegrens. Door het huurbeleid neemt deze groep huurders toe.

Heeft u een geliberaliseerde overeenkomst, dan geldt de huurverhogingsberekening zoals vastgelegd in de huurovereenkomst. De verhuurder mag dan geen inkomensgegevens opvragen.