Onduidelijkheid verrekening energiesubsidies

02 augustus 2016 - 

Worden subsidies voor energiebesparende woningverbeteringen in mindering gebracht op de aan de huurders voorgestelde huurverhoging? Uit het afstudeeronderzoek van rechtenstudent Debby Landkroon van de Hogeschool van Amsterdam blijkt dat het huidige beleid van een aantal woningbouwcorporaties er niet zonder meer toe leidt dat subsidie in mindering worden gebracht op de voorgestelde huurverhoging, terwijl verhuurders deze wel in mindering zouden moeten brengen. Hiernaast blijkt dat huurders dit niet kunnen controleren omdat ze niet worden geïnformeerd over de verstrekte subsidie voor de verbetering van de energieprestatie van hun woning.

Op woensdag 13 juli heeft Debby Landkroon haar onderzoekrapport gepresenteerd. Hierbij waren o.a. de gemeente, de Huurcommissie en de Huurdersvereniging Amsterdam vertegenwoordigd. Debby Landkroon heeft haar onderzoek uitgevoerd in opdracht van Wijksteunpunt Wonen Oost.

Afstudeeronderzoek naar subsidieverrekening Huursector
De centrale vraagstelling van haar onderzoek luidt: “In hoeverre kan Wijksteunpunt Wonen Oost er aan bijdragen dat gewaarborgd wordt dat subsidies verkregen uit de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) in mindering worden gebracht op doorgevoerde huurverhogingen bij bewoners in Amsterdam Oost die energetische woningverbetering(en) hebben gekregen.”

Om tot aanbevelingen te komen heeft Debby Landkroon het beleid van woningbouwcorporaties en particuliere verhuurders onderzocht. Ook heeft zij enquêtes verstuurd aan huurders van woningen waar de Amsterdamse ‘Labelstappen subsidie’ voor is verstrekt. Dit is een met STEP vergelijkbare Amsterdamse regeling die reeds is afgerond. Van de STEP-subsidie zijn op dit moment nog geen subsidies definitief beschikt. Om te beginnen is Debby Landkroon het theoretisch kader gaan onderzoeken.

Wat zijn de regels omtrent subsidieverrekening?
Artikel 7:255 BW beschrijft de regeling omtrent huurverhoging bij woningverbetering. Een huurverhoging mag in rekening worden gebracht als het woongenot toeneemt. Het bedrag dient in redelijke verhouding te staan tot de door de verhuurder gemaakte kosten. Wat verstaan wordt onder ‘in redelijke verhouding’ wordt nader benoemd. In de tekst en commentaar van huurrecht wordt als nadere toelichting op artikel 7:255 BW het volgende genoemd: ´kosten waarvoor de verhuurder subsidie heeft ontvangen blijven buiten beschouwing.’ Ook in het beleidsboek ‘Huurprijs na woningverbetering’ van de Huurcommissie komt duidelijk naar voren dat subsidie in mindering gebracht moet worden op de kosten voor de huurverhoging. Ook in de toelichting van de STEP-regeling staat dat de subsidie in mindering moet worden gebracht op de huurverhoging.

Wat is het beleid van woningbouwcorporaties en particuliere verhuurders?
Hoe kijken verhuurders aan tegen de verrekening van subsidies voor huurverhogingen? Debby Landkroon heeft de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC), woningcorporatie Ymere, woningcorporatie De Alliantie, woningcorporatie Eigen Haard en vereniging Vastgoed Belang benaderd om te achterhalen wat de visie van hun organisatie is ten aanzien van subsidieverrekening. Hieruit blijkt dat er verschillend tegen aan wordt gekeken.

Uit de beantwoording van de vragen lijkt de conclusie gerechtvaardigd dat het beleid van de benaderde woningcorporaties er niet zondermeer toe leidt dat over wordt gegaan tot subsidieverrekening op de hoogte van de huurverhoging na een woningverbetering. Een vaak gehoord argument hiervoor is dat investeringen onrendabel zijn en er daarom niet gekeken wordt naar de verrekening. Ook bij de Labelstappensubsidie stelt de AFWC dat veelvuldig sprake is geweest van onrendabele investeringen. Een onderbouwing hiervan heeft Debby gedurende haar onderzoek niet kunnen vinden. Zij geeft aan situaties gezien te hebben waarbij de investering wel rendabel was en in één geval winstgevend.

De projectleider van Vastgoed Belang gaf heel duidelijk aan dat particuliere verhuurders geïnstrueerd worden om subsidie in minder te brengen op de kosten voor de huurverhoging. Wijksteunpunt Wonen is zelf betrokken bij meerdere projecten met particuliere verhuurders waarbij de subsidie inderdaad in mindering wordt gebracht op de huurverhoging.

Kunnen huurders de berekende huurverhoging laten controleren?
Een huurder kan de berekening van een huurverhoging binnen drie maanden nadat de werkzaamheden zijn uitgevoerd laten controleren door de Huurcommissie. Als deze termijn verstreken is kan de huurder naar de kantonrechter stappen. Het probleem blijft echter dat de verrekening van subsidie – ook wanneer dit onrendabel is – niet te controleren is door individuele huurders wanneer zij niet op de hoogte worden gebracht van de subsidieverstrekking. Dit wordt ook bevestigd door het lage aantal aan huurprijstoetsingen met deze motivatie.

Aanbevelingen
Debby Landkroon doet in haar onderzoek de volgende aanbevelingen aan Wijksteunpunt Wonen Oost:

• Aanbeveling 1: Wijksteunpunt Wonen Oost kan vanuit haar signaleringsrol bij gemeente en landelijke overheid pleiten voor het verstrekken van een geautomatiseerd bericht aan bewoners wanneer de verhuurders een subsidieaanvraag heeft ingediend, verleend en vastgesteld. Een andere mogelijkheid om de huurder inzicht te verschaffen in verstrekte subsidie is door deze gegevens opvraagbaar te maken zoals dat ook kan met het energielabel. Iedere bewoner kan dit eenvoudig opzoeken via www.zoekuwlabel.nl door de adresgegevens van de woning in te voeren.
• Aanbeveling 2: Wijksteunpunt Wonen Oost kan huurders, huurderskoepels en bewonerscommissies erop attenderen dat woningcorporaties niet zonder meer overgaan tot subsidieverrekening. Zij kan hiervoor verwijzen naar dit onderzoek waar enkele (voor dit onderzoek benaderde) woningcorporaties helder hebben aangegeven dat dit vanuit hun beleid niet gebeurt. In de berichtgeving aan huurders en bewonerscommissies kan Wijksteunpunt Wonen Oost adviseren om bij een huurverhoging na woningverbetering, altijd te vragen of subsidie is aangevraagd en of deze is verrekend.
• Aanbeveling 3: Zolang geautomatiseerde berichtgeving door overheid aan huurders omtrent subsidies niet tot stand is gekomen of de mogelijkheid om de informatie op te vragen niet is gerealiseerd (zie aanbeveling 1) is het een aanbeveling dat Wijksteunpunt Wonen Oost dit via een Wob-verzoek achterhaalt. Voor de Step-regeling kan een Wob-verzoek worden ingediend bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Mocht een Wob-verzoek niet slagen dan zou een huurder als belanghebbende informatie met betrekking tot zijn woning kunnen opvragen. Wijksteunpunt Wonen Oost zou hierin kunnen ondersteunen door een standaard verzoek op te stellen.
• Aanbeveling 4: Als achteraf blijkt dat een verhuurder subsidie heeft ontvangen, de huurder hier niet over heeft geïnformeerd en de subsidie niet in mindering heeft gebracht kan de overeenkomst waarmee de huurverhoging tot stand is gebracht op grond van dwaling worden vernietigd. De huurder kan de verhuurder aanschrijven met de mededeling dat hij de overeenkomst tot huurverhoging vernietigt of hij kan naar de kantonrechter om de overeenkomst voor recht te laten vernietigen. Wijksteunpunt Wonen Oost zou huurders hierin kunnen bijstaan en zo nodig de huurder koppelen aan een advocaat uit het Emil Blaauwfonds voor juridische ondersteuning.

Hoe verder?
Debby Landkroon deed haar aanbevelingen aan Wijksteunpunt Wonen Oost als opdrachtgever. Met de presentatie van het onderzoek, de verspreiding van het rapport en in de halfjaarrapportage aan onder meer de gemeente Amsterdam signaleren de Wijksteunpunten Wonen over de bevindingen in het onderzoek. Bij de ondersteuning van projecten waar subsidiëring van woningverbeteringen aan de orde is zijn en blijven de wijksteunpunten alert op juiste verrekening hiervan in de huurverhoging. Huurders kunnen zo nodig rekenen op ondersteuning bij het achterhalen van informatie en eventuele juridische stappen.

Volledige onderzoeksrapport
U kunt het volledige onderzoeksrapport verrekening energiesubsidies van Debby Landkroon hier downloaden (22 MB). Mocht u aan de hand van dit artikel of het onderzoek vragen hebben dan kunt u mailen naar sb@wswonen.nl. Huurders die hierover vragen hebben over een huurverhoging bij woningverbetering kunnen rechtstreeks terecht bij het Wijksteunpunt Wonen in hun buurt.