Onderhoud in de VvE, maar één werkt er niet mee

20 december 2017 - 

Twee eigenaren uit een VvE komen met hun geschil bij !WOON. Er treedt lekkage op via de bovenste etages naar de ondergelegen woningen. De eigenaar van de bovenste etages weigert medewerking aan een onderzoek en ontkent iedere verantwoordelijkheid. Wat kunnen en mogen de eigenaren doen?

Hoe moet een VvE omgaan met een eigenaar die medewerking weigert voor de uitvoering van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden? Wat moet een VvE doen als de aannemer op het punt van beginnen staat, maar een eigenaar zijn deur potdicht houdt? Toegang is noodzakelijk, want anders kunnen de werkzaamheden niet uitgevoerd worden. Hoe moet een VvE hiermee omgaan?

Medewerking weigeren voor de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden is een geschilpunt waar al vele rechters zich over hebben gebogen. Het is een conflict dat helaas te vaak voorkomt, omdat er verschil van mening is op welke wijze een gebrek hersteld moet worden of er wordt gediscussieerd of er überhaupt een gebrek is dat hersteld moet worden. Toch is iedere eigenaar verplicht om zijn medewerking te verlenen als voor de uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden toegang tot zijn privé gedeelte onvermijdelijk is.

In artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek is vastgelegd dat een kantonrechter een vervangende machtiging kan verlenen als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. Met deze machtiging kunnen, desnoods met behulp van de sterke arm, de werkzaamheden alsnog uitgevoerd worden. Het Gerechtshof in ’s-Hertogenbosch oordeelde in juni 2016 nog over een dergelijk verzoek. In die casus ging het om een lekkage via het dakterras op een lager gelegen balkon én gebreken aan het gemeenschappelijke ventilatiekanaal. In deze zaak kon de VvE via verklaringen van aannemers aantonen dat de noodzakelijke reparaties via de woning op de bovenste etage uitgevoerd moesten worden. De eigenaar van deze woning was het hier niet mee eens en legde het geschil in hoger beroep voor aan het gerechtshof.

De rechter oordeelt dat de VvE niet onomstotelijk hoeft te bewijzen dat de oorzaak van de gebreken in het desbetreffende appartementsrecht aanwezig zijn. ‘De VvE dient slechts aannemelijk te maken dat er redelijke grond is om onderzoek te verrichten ter hoogte van/in/aan het privégedeelte’, aldus de rechter. De verklaringen van de twee gespecialiseerde bedrijven (één voor de lekkage en één voor het ventilatiekanaal) zijn voldoende.

Speelt er in uw VvE een dergelijk conflict? Is er een eigenaar waar niemand contact mee kan krijgen? Dan is het belangrijk om via de vergadering een rechtsgeldig besluit te nemen over de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden. Blijft de medewerking uit, dan kan een vervangende machtiging uitkomst bieden. Het is dan noodzakelijk om een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank. Voor het voeren van een verzoekschriftprocedure heeft u geen advocaat nodig, maar het bestuur van de VvE heeft vaak wel toestemming nodig van de vergadering van eigenaren voor het voeren van een juridische procedure.

De kosten van een juridische procedure kunnen sterk uiteenlopen en zijn voor een groot deel afhankelijk van de keuze van de VvE om zich te laten vertegenwoordigen door een advocaat. Daarnaast is een VvE griffiekosten verschuldigd ad €117 (prijspeil december 2017). Griffiekosten  moeten betaald worden om een zaak te starten. Als de VvE de procedure verliest is de kans groot dat de kosten van de tegenpartij door de VvE betaald moeten worden. Houd rekening met bedragen tussen de €400 en €700. Andersom geldt hetzelfde: als de VvE wint, wordt vaak de verliezende eigenaar in de kosten veroordeeld. Wilt u meer weten over een verzoekschriftenprocedure klik hier.

Klik hier voor het volledige vonnis.