WOZ waarde zorgt voor paleishuren

15 februari 2018 - 

Bewoners van Amsterdam worden deze weken opgeschrikt door extreem hoge WOZ taxaties. De stad is gewild bij bewoners, bedrijven en vooral ook bij beleggers uit vele landen. Zij kopen panden op en dat drijft de koopprijzen enorm op. Dat vertaalt zich weer in de WOZ waarde. De taxatie klinkt wetenschappelijk maar is in feite simpel. Aantal vierkante meters maal de gemiddelde marktprijs in een buurt, met een kleine marge. Rekening met de staat van een gebouw of woning wordt er nauwelijks gehouden, zo blijkt uit de praktijk. Bezwaar maken kan lonen.

Als voorbeeld een simpele etage van 60 m2 in de Pijp. Woonkamer, slaapkamer, kleine keuken en een mini kamertje voor een kind of om te studeren. Eerste etage, mini balkon. Extreem gehorig en bijzonder slecht geïsoleerd. De fictieve waarde? € 381.000. Een lachertje? Misschien, alleen hebben dit soort extreme waarden door de koppeling van WOZ en huurprijs wel tot gevolg dat de woning qua punten ver in de geliberaliseerde sector komt. Terwijl het een simpele corporatiewoning is.

Voor eigenaar bewoners betekent een hoge WOZ waarde meer gemeentebelasting. Voor huurders zijn er andere gevolgen door de ongelukkige koppeling tussen huurprijs en WOZ. De systematiek deugt niet omdat oppervlak nu twee keer geteld wordt in de punten. De mix van rechtsgebieden kan bij bezwaren tegen huurhoogte en WOZ leiden tot grote complicaties. Bovendien leidt de grillige WOZ  in Amsterdam tot een enorme stijging van de fictieve huren. Met als gevolg dat eigenaren gouden bergen zien, verhuren voor extreme prijzen en soms huurders maar wat graag zien vertrekken. Huurders kunnen geen kant meer op, want redelijk aanbod is er nauwelijks. Het leidt daarom tot enorme stagnatie op de woningmarkt.

Hoewel de WOZ waarde voor de meeste huurders geen direct gevolg heeft voor hun betaalde huurprijs kiezen velen er voor wel bezwaar te maken tegen de WOZ beschikking. Een lagere WOZ leidt immers tot een lagere maximale huurprijs en dat kan op termijn van pas komen. Voor eigenaar bewoners scheelt het gemeentebelasting.  Bezwaar is via een eenvoudig formulier snel gedaan. Het kan per post en wie over een DIGID beschikt (of deze aanvraagt) kan het in een kwartiertje doen op de site van de gemeente Amsterdam. (Vink gewoon WOZ bezwaar een en niet ‘bezwaar huurwoning’, want dan stelt het formulier onredelijke en onterechte eisen en loop je vast). Voornaamste reden waardoor mensen in het gelijk gesteld worden: de woning is vergeleken met recent verkochte en totaal gerenoveerde woningen, terwijl deze woning in veel mindere staat verkeert en gehorig en matig of slecht is geïsoleerd. Het helpt om eventuele gebreken op te sommen. Andere redenen voor bezwaar kunnen zijn overlast door horeca, verkeer of andere woongenot storende factoren.

Resultaat kan als volgt zijn: “Rekening houdend met de door u genoemde argumenten, is geconcludeerd dat de WOZ-waarde van uw huurwoning te hoog is vastgesteld. De waarde wordt daarom verlaagd. De verlaagde waarde treft u aan onder het kopje ‘specificatie’ op de uitspraak.” Waarbij de specificatie de nieuwe waarde vermeldt en niet de waarde waartegen bezwaar is gemaakt, dat geeft nogal eens verwarring. Soms leidt bezwaar tot een aanmerkelijke verlaging. Soms ook een geringe verlaging, die niet in verhouding staat tot de hoge waarde. Dan valt een – ook vrij eenvoudig – beroep bij de bestuursrechter te overwegen.