Gelden de regels van een VVE ook voor huurders?

24 mei 2018 - 

Huurders en kopers die samen wonen in één pand of complex kunnen vragen hebben of problemen ervaren met de menging van huur en eigendom. Zijn huurders ook gehouden aan de regels van de VvE? In dit artikel treft u het antwoord aan.

Is een pand gesplitst, dan is er een splitsingsakte, een splitsingsreglement en een eventueel een huishoudelijk reglement. Deze regels gelden voor alle eigenaren – dus ook voor de eigenaar-verhuurder. Veel regels zijn voor huurders niet van toepassing, zoals de goedkeuring van de begroting en jaarrekening of het benoemen van een beheerder. Andere regels zijn wel voor huurders van belang en zij kunnen zelfs verplicht worden om de regels van de VvE na te leven.

Gebruik gemeenschappelijke ruimtes
Op grond van de wet is een eigenaar in beginsel bevoegd om zijn appartement aan een ander in gebruik te geven. Met andere woorden: een eigenaar mag zijn appartement verhuren. In de praktijk verhuurt hij niet alleen zijn appartement, maar ook het medegebruik van de gemeenschappelijke delen. Denk aan het trappenhuis, entree, liften of eventueel een gemeenschappelijke ruimte voor bijeenkomsten of opslag.

Regels over het gebruik, beheer en onderhoud van deze gemeenschappelijke ruimtes zijn terug te vinden in het splitsingsreglement. Deze regels zijn ook van toepassing op de gebruiker (lees: huurder). Dit is terug te vinden in artikel 5:120 lid 2 BW. Dit zijn vooral regels over de bestemming van de ruimtes en de wijze waarop de ruimtes gebruikt moeten worden. Bijvoorbeeld een fietsenberging die ook als zodanig gebruikt moet worden of een trappenhuis waar juist geen fietsen mogen staan.

De vergadering van eigenaren kan in aanvulling op het splitsingsreglement regels vaststellen over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. Dit is terug te vinden in artikel 5:128 lid 1 BW. Een huurder is op basis van de wet niet als vanzelfsprekend aan deze aanvullende regels gehouden. Hetzelfde geldt voor regels uit het splitsingsreglement als de huurder al in het pand woonde voordat het werd gesplitst. Dit wordt in de praktijk ook wel de zittende huurder genoemd.  Alleen als een  zittende huurder met deze aanvullende regels instemt en/of akkoord gaat met de regels uit het splitsingsreglement is hij hieraan gehouden. Stemt een huurder niet in, dan kan iedere eigenaar de rechter verzoeken om de reglementsbepaling of besluit van de vergadering wél van toepassing te verklaren op de huurder(s). Dit zal in de praktijk vooral voorkomen in geval van conflicten.

Gebruikersverklaring
In de modelsplitsingsreglementen wordt gesproken over een ‘gebruikersverklaring’. Middels deze verklaring verbindt een huurder zich aan de regels van de VvE: bepalingen van het splitsingsreglement, indien aanwezig de regels uit het huishoudelijk reglement, en eventuele regels op grond van artikel 5:128 lid 1 BW (regels over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes). Een eigenaar is op grond van de modelreglementen alleen bevoegd om zijn appartement te verhuren als zijn huurder een dergelijke verklaring heeft getekend. Middels die verklaring geeft de huurder aan akkoord te gaan met de regels, bepalingen en afspraken van de VvE.

In mei 2014 deed de rechtbank Midden-Nederland een opvallende uitspraak over de gebruikersverklaring. Een eigenaar had zijn huurder geen gebruikersverklaring laten tekenen en de eigenaar werd een boete opgelegd van €453.78. Bovenop deze boete werd de eigenaar ook veroordeeld om een schadevergoeding te betalen ad €2.964.50 (gelijk aan 10 x uurloon advocaat VvE). Deze schadevergoeding is bedoeld voor een potentiele toekomstige betaling , namelijk als de VvE moet procederen als de huurder de regels van de VVE niet naleeft. Een eigenaar doet er dus verstandig aan om voorafgaand aan verhuring van zijn appartement te controleren of een gebruikersverklaring verplicht is. Klik hier voor het volledige vonnis.

Kanttekening
Er zijn drie belangrijke kanttekeningen die gemaakt moeten worden bij de gebruikersverklaring.

1. Op grond van de wettekst is een huurder niet gehouden aan de regels uit het huishoudelijk reglement. De regels over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes, zoals omschreven in artikel 5:120 BW hebben alleen betrekking op het splitsingsreglement. Aanvullende regels uit het huishoudelijk reglement zijn alleen van toepassing als de huurder hiermee instemt middels de gebruikersverklaring. Het parket van de Hoge Raad heeft dit in 2012 besloten. Klik hier voor de volledige uitspraak.
2. Door een gebruikersverklaring te tekenen, gaat een huurder veelal ook akkoord met alle toekomstige wijzigingen en aanvullingen. De vergadering van eigenaren mag bijvoorbeeld het huishoudelijk reglement aanpassen zonder instemming van de huurders of neemt een besluit over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte(s) zonder instemming van de huurder(s).
3. Een VvE kan geen bepalingen of afspraken opnemen in het huishoudelijk reglement die afbreuk doen aan het huurrecht. Gebeurt dit wel, dan zijn dergelijke afspraken niet van toepassing voor de huurder. Het huurrecht is een beschermd recht, waarbij de huurder wordt gezien als zwakkere partij. Veel regels in het huurrecht zijn daarom van (semi-)dwingend rechten. Dit betekent dat niet of niet ten nadele van de huurders mag worden afgeweken.

Meer weten?
Klik hier voor meer informatie over verhuur in de VvE. Heeft u vragen? Stel uw vraag via ons online contactformulier of bel naar 0205230130.