Vanaf 2020 beperkte huurverhoging bij corporaties?

01 juli 2019 - 

In 2020 krijgen huurders van woningcorporaties gemiddeld minder huurverhoging. Dat komt door een verandering van de Woningwet. Tot nu toe mag de huur voor het totale bezit van een corporatie stijgen met inflatie + 1 procent. Die procent extra mag straks niet meer. Dat klinkt als goed nieuws voor huurders, alleen zit er wel een hele dikke adder onder het gras. De definitie verandert: nu worden nieuwe verhuringen meegeteld in de huursom, straks niet meer. Gevolg is dat zittende huurders gemiddeld minder verhoging krijgen, maar huurders die een andere woning betrekken krijgen de rekening. Bovendien kan in een krappe woningmarkt een uitzondering gemaakt worden. De wijziging heeft dan ook grote gevolgen voor het overleg tussen huurdersorganisatie en corporaties over prestatieafspraken. 

Wat gaat er veranderen?

Het voorstel tot wijziging komt voort uit de evaluatie van de Woningwet en het sociaal huurakkoord tussen koepelorganisatie van corporaties  Aedes en de Woonbond in het najaar van 2018 sloten. De minister vond het een goed plan, maar er was onvoldoende tijd om de wet te wijzigen voor toepassing in 2019.

De huursomstijging en de definitie van de huursom zijn vastgelegd in de woningwet. Nu mag de huursom per corporatie stijgen met inflatie plus maximaal één procent. In de huursom tellen de huurverhoging per 1 juli mee, maar ook de harmonisaties (het verschil tussen oude en nieuwe huur bij nieuwe huurcontracten)en de huurverhogingen voor woningverbetering als die langer dan een jaar geleden is uitgevoerd.

De nieuwe regeling wordt als volgt:

• De huursom wordt alleen berekend over de jaarlijkse huurverhoging. Alle andere huurverhogingen worden niet mee berekend als stijging van de huursom.
• De huursom mag per jaar maximaal stijgen met inflatie.
• In uitzonderlijke omstandigheden mag de huursom stijgen met inflatie+1%. Dat moet worden afgesproken in de lokale prestatieafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Dit kan ook alleen maar als de investeringen in duurzaamheid en beschikbaarheid zo groot zijn, dat ze niet te betalen zijn met een inflatievolgend huurbeleid.

Het voorstel van de minister moet natuurlijk nog wel door het parlement worden goedgekeurd. Omdat het een wetswijziging is, moeten zowel de Tweede als de Eerste Kamer instemmen.

Wat betekent dit voor de huurders

Voor de zittende huurders wordt de jaarlijkse huurstijging beperkt, gemiddeld is in principe alleen inflatie toegestaan. Een corporatie kan nog steeds voor een deel van de woning de maximaal toegestane verhoging vragen (inflatie + 2,5%), maar moet dat dan wel compenseren met minder of geen verhoging bij andere woningen.

Voor nieuwe huurders kunnen dat de aanvangshuren meer stijgen dan nu. Die stijging telt niet mee in de huursom. De minister hoopt met huurtoeslag en rekenen op passend toewijzen uitwassen daarin te voorkomen.

Gevolgen voor het overleg prestatieafspraken voor huurdersorganisaties

In dit overleg zal afgesproken moeten worden, of de corporaties een beroep kunnen doen op de 1% extra huursomstijging in de gemeente. De vraag die daar speelt is wat de opgave is voor de corporaties. Als er een grotere investering wordt gevraagd dan mogelijk is met een huursomstijging bij inflatie, dan kan er afgesproken worden dat de huursom mag stijgen met 1% boven inflatie. Dat betekent dat de huurders in gebieden met een krappe woningmarkt (beschikbaarheid) of waar veel woningen verduurzaamd moeten worden, de rekening krijgen gepresenteerd in de vorm van een gemiddeld meer huurverhoging.

Voor de huurdersorganisaties in het overleg betekent dit dat zij moeten afwegen wat het zwaarst telt: betere beschikbaarheid en duurzamer woningen, of de betaalbaarheid voor de zittende huurders.  Dat betekent een extra uitdaging voor de huurdersorganisaties in het toch al ingewikkelde overleg over de prestatieafspraken.  Let wel: de regeling geldt al bij de volgende huurverhoging dus wordt meegenomen in de afspraken die op dit moment gemaakt moeten worden. In Amsterdam gebeurt dit door de Federatie van Amsterdamse Huurdersorganisaties (FAH). Veel succes in deze moeilijke afwegingen.

Voor meer wijzigingen en discussie over de evaluatie van de Woningwet: zie hier ons dossier.