Overlast renovatie: bewoners bevechten vergoeding

18 december 2019 - 

Een groep bewoners uit de Indische Buurt in Amsterdam Oost heeft met succes een beroep gedaan op de Geschillencommissie Kaderafspraken. Verhuurder De Alliantie had de zaak als renovatie moeten aanpakken en de bewoners de daarbij behorende inbreng moeten geven. Plus de vergoeding die is afgesproken voor werkzaamheden in bewoonde staat en een extra bedrag als het werk langer duurt dan is afgesproken.

In maart 2019 meldden zich verschillende huurders uit de Indische Buurt bij !WOON. Hun verhuurder, de Alliantie, was al enige tijd bezig met een renovatieproject in hun woningen. De de huurders waren niet erg te spreken over de uitvoering. Het ging om een project van zo’n 120 woningen rond het Ceramplein. Tot onze verbazing bleek er geen bewonerscommissie te zijn die namens de bewoners het overleg met de Alliantie voerde. Het project was bovendien al in de afrondende fase.

De Alliantie was van mening dat alles keurig verliep. De bewoners waren uitgebreid geïnformeerd en het proces was in fases verdeeld om het soepel te laten verlopen. Sommige bewoners hadden gebruik kunnen maken van een logeerwoning en alle bewoners konden overdag terecht in een buurthuis voor een gratis kopje thee of koffie. Bovendien, zo redeneerde de verhuurder, de bewoners hadden het zelf gewild. Meerdere bewoners hadden immers een huurcommissieprocedure op onderhoud gestart en gewonnen. Dus de werkzaamheden waren gewoon noodzakelijk en zouden de woning alleen maar beter maken. En de bewoners kregen toch geen huurverhoging?

Naast onderhoud ging het voor een deel ook om vernieuwing en renovatiewerkzaamheden. Daarom lag het voor de hand op zijn minst een aantal stappen uit de Amsterdamse Kaderafspraken te volgen. Die afspraken tussen gemeente, corporaties en bewonersorganisaties regelen de inspraak en praktische zaken bij renovatie en sloop. Maar die redenatie vond De Alliantie onzin: het waren in hun ogen uitsluitend (dringende) onderhoudswerkzaamheden en daar is geen instemming voor nodig, laat staan een overlegtraject en een vergoeding. De werkzaamheden die je op zich onder het kopje ‘renovatie’ zou kunnen scharen betroffen het energiezuinig maken van de woning en zijn nodig om de woning aan te passen aan de eisen van deze tijd. Dus dienen ze in de ogen van de verhuurder om onderhoudsproblemen op te lossen dan wel in de toekomst te voorkomen, dus zouden ook onder onderhoud vallen. Dat is een nogal vergaande stelling, want met die redenatie zouden heel veel projecten niet meer onder de kaderafspraken vallen.

Uitspraak Geschillencommissie Kaderafspraken

Het was duidelijk dat hier een verschil van mening lag. Precies om in dat soort situaties helderheid te verschaffen voorzien de Kaderafspraken in een geschillencommissie. !WOON adviseerde de bewoners de vraag voor te leggen en dat deden ze in maart 2019. Naast onderhoud was in het project sprake van vernieuwing zoals het plaatsen van mechanische ventilatie en het aanbrengen van isolatie in de woningen. Dat bleken behoorlijk ingrijpende werkzaamheden, zeker in bewoonde staat, waardoor de werkzaamheden veel langer duurder dan eerst gepland. In de Kaderafspraken hoort bij dat soort werkzaamheden in bewoonde staat een vergoeding van € 586 per huishouden. Als het werk lander duurt dan afgesproken is bovendien een uitloopvergoeding mogelijk.

De Alliantie kreeg een aantal malen uitstel om met een antwoord te komen en eind september kwam het tot een zitting. Helaas waren twee commissieleden verhinderd, waardoor het leek of sprake was van een vrij eenzijdige benadering van het geschil. Tijdens de zitting leek de commissie meer oog te hebben voor de belangen van de Alliantie. Gedesillusioneerd verlieten de huurders na afloop de zaal. De zitting was echter gelukkig opgenomen zodat de overige leden achteraf  ook nog hun mening konden vormen over het geschil. Tot vreugde van de bewoners kwam uiteindelijk het verlossende woord: de commissie was tot de conclusie gekomen dat de kaderafspraken inderdaad gevolgd hadden moeten. Daarom moeten inderdaad vergoedingen betaald worden aan bewoners, inclusief uitloopvergoeding. Hieronder de conclusie van de geschillencommissie.

Met deze uitspraak is een mooie stap gezet. De hoop is dat deze uitspraak als leidraad zal dienen bij vergelijkbare projecten die op het randje zitten tussen onderhoud en renovatie. Het praktische vervolg voor de bewoner van Nieuw Ceram ligt nu bij de Alliantie. Hopelijk besluiten ze snel tot uitbetaling over te gaan en kunnen beide partijen deze zaak naar tevredenheid afsluiten.

Heeft of krijgt u te maken met renovatie of plannen voor sloop? Dan heeft u recht op inbreng in de planvorming. !WOON staat huurders bij in dit soort projecten. Kijk maar eens op onze Projectpagina’s voor een aantal recente voorbeelden.

Conclusie van de geschillencommissie

“Gelet op de verrichte werkzaamheden bij Project Ceram is de geschillencommissie van oordeel dat:

het isoleren van de binnenzijde plafonddelen, de werkzaamheden aan de mechanische ventilatie, het vervangen van de oude schuifroosters, het aanbrengen van nieuwe kozijnen met dubbel glas en de LED- verlichting in het trappenhuis, zijn aan te merken als renovatiewerkzaamheden, nu deze het comfort van de woning wezenlijk ten goede komen.

de overige gestelde werkzaamheden, waaronder het schoonmaken van de schimmelvorming en het verhelpen van de koudebruggen, vallen onder groot onderhoud. Immers, bij een woning van ruim 30 jaar oud ligt in de lijn der verwachting dat onderhoud/vervanging noodzakelijk is. Dat daarbij tevens gekozen wordt voor meer duurzame en energiezuinige oplossingen ligt eveneens voor de hand.

Bovenstaande renovatiewerkzaamheden betreffen een fysieke verandering of toevoeging die tot een toename van het woongenot leiden. De onderhoudswerkzaamheden waren daarentegen noodzakelijk om het woongenot dat een bewoner in eerste instantie had mogen verwachten te realiseren. In deze zaak gaat het dan ook naar het oordeel van geschillencommissie om een samenloop van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden.

De geschillencommissie is dan ook van mening dat achteraf gezien wel degelijk sprake is van verbetering en de Kaderafspraken van toepassing (hadden moeten) zijn.

Daarbij acht de geschillencommissie van belang dat bewoners veel overlast en problemen hebben ervaren door de werkzaamheden. Het proces heeft namelijk langer geduurd dan verwacht en de overlast was hierdoor aanzienlijk.

Niet wordt miskend dat De Alliantie haar huurders voorafgaand aan en gedurende de uitvoering zoveel als mogelijk trachtte tegemoet te komen om zoveel mogelijk overlast te voorkomen. De Alliantie heeft hier een toelichting op gegeven en de bewoners erkennen dat zij tot zekere hoogte zijn ingelicht over het project. Dat het toepassen van de Amsterdamse Kaderafspraken veel werk inhoud, vertraging veroorzaakt en de kosten opdrijft, mag desondanks niet betekenen dat woningcorporaties de Kaderafspraken niet toepassen.

De geschillencommissie sluit zich bij het standpunt van de bewoners aan dat de Amsterdamse Kaderafspraken juist wel bedoeld zijn om de ingrijpendheid van werkzaamheden in bewoonde staat te ondervangen door een bewonerscommissie in te stellen die de belangen van de bewoners kan behartigen en tevens aanvullende afspraken kan maken over eventuele uitloop en hoe om te gaan met kwetsbare bewoners.

Nu is vastgesteld dat er sprake is van een samenloop van onderhouds-en renovatie werkzaamheden, moet geconcludeerd worden dat de Amsterdamse Kaderafspraken van toepassing zijn.

Uitspraak

De Geschillencommissie is bevoegd over deze klacht te oordelen.

De bewoners hebben in dit geschil aangegeven dat zij zich niet kunnen verenigen met het nalaten aan de zijde van De Alliantie om tot een vergoeding over te gaan. De Alliantie verzoekt de geschillencommissie op haar beurt om uitspraak te doen over de uitleg en toepassing van de Kaderafspraken.

De klacht  namens de bewoners van de Eerste Ceramstraat 18A, 22A₁22B en 24B met betrekking tot de vergoeding van de kosten voor werkzaamheden in bewoonde staat en de vergoedingen wegens uitloop van werkzaamheden is gegrond. Anders dan De Alliantie stelt, is de geschillencommissie van oordeel dat er in het project Nieuw Ceram sprake is van een samenloop van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden, om die reden zijn de Amsterdamse Kaderafspraken in dit geval van toepassing. De bewoners hadden de maximale vergoeding voor de werkzaamheden in bewoonde staat met uitloop uitgekeerd moeten krijgen. De Geschillencommissie adviseert De Alliantie dit alsnog te doen.”

De Uitspraak van de Geschillencommissie Kamderafspraken is hier te lezen (pdf)

Meer informatie over advies en hulp aan bewoners bij renovatie? Kijk op deze pagina en neem contact met ons op.

Kaderafspraken Amsterdam