Steeds meer succes bij energie en woningverbetering

25 mei 2020 - 

Aanpak werpt vruchten af

Steeds vaker weten huurders energiebesparende maatregelen te realiseren. Meestal gaat het om aanbrengen van dubbelglas, soms ook om vloer- of dakisolatie of een hoogrendementsketel voor de CV. Hoe krijgen de huurders hun verhuurder zo ver, wat is het geheim van deze successen?

Huurders kunnen de verhuurder voorstellen om de woning energiezuiniger te maken. Maar hoe doe je dat en waar moet je rekening mee houden? Het heeft heel wat jaren geduurd voor dit wettelijk initiatiefrecht ook echt tot succes leidde. Dat gaat dan ook niet vanzelf, leert de praktijk. Een geslaagd project vraagt om deskundige begeleiding, zowel bij het opstellen van offertes, het maken van berekeningen, de onderhandelingen met de verhuurder en zo nodig met het juridische traject. Precies dat biedt het Projectteam Energie en Woningverbetering van !WOON.

In 2006 trad het wetsvoorstel initiatiefrecht huurders in werking, het huidige artikel 243 in boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dat artikel geeft huurders het recht een redelijk voorstel te doen aan de verhuurder voor het aanbrengen van energiebesparende maatregelen aan de buitenschil van de woning. Dat voorstel is redelijk als het praktisch goed is onderbouwd, de wettelijke bepalingen in acht neemt en als de huurders in ruil een redelijke huurverhoging voorstellen zodat de eigenaar de investeringen terug kan verdienen. Accepteert de verhuurder het voorstel vervolgens niet, dan kan de rechter oordelen of het voorstel redelijk is. Is dat het geval, dan moet de verhuurder de maatregelen op last van de rechter uitvoeren.

Overwinnen van juridische en technische hobbels

Dat klinkt mooi, maar de regeling roept in de praktijk nogal wat onzekerheden op en brengt de nodige hobbels met zich mee. Immers, wat is een redelijk voorstel? Aan welke kwaliteitseisen moet dat voldoen en hoe kan een huurder dat het best onderbouwen? Hoe komt je aan een goede offerte? Hoe bereken je een redelijke huurverhoging? Hoelang moeten huurder en verhuurder overleggen voor de rechter om een oordeel gevraagd kan worden?

Voor huurders spelen aanvullend nog andere vragen. Hoe krijg ik mijn buren mee? Als ik dit doe, jaag ik dan de verhuurder tegen me in het harnas? Kan dat leiden tot andere vervelende gevolgen? En als ik de zaak aan de rechter voorleg, hoeveel kans maak ik dan en wie draagt de kosten? Al dat soort vragen en onzekerheden maken het de individuele huurder behoorlijk moeilijk. Geen wonder dat er tot voor kort amper praktijkvoorbeelden te vinden waren waarin dit wetsvoorstel met succes is toegepast.

Het initiatiefrecht is zeker geen dode bepaling. Alleen is recht hebben nog geen recht krijgen. Je moet er vaak iets voor doen, in dit geval behoorlijk wat. Bovendien moet het recht in de praktijk en in de gerechtelijke uitspraken – de jurisprudentie – uitkristalliseren. Maar als dat eenmaal zo ver is, dan heb je ook wat.

Projectteam Energie en Woningverbetering van !WOON

Stichting !WOON en haar voorganger de Wijksteunpunten Wonen hebben de handschoen opgepakt en zijn op zoek gegaan naar een methode om wél succes te boeken met dit initiatiefrecht voor huurders. Een aanpak die begon in de Amsterdamse stadsdelen Oost en Zuid is verder ontwikkeld en heeft geleid tot een Projectteam Energie en Woningverbetering, gefinancierd door de gemeente Amsterdam. Dat team boekt nu goede resultaten, na opdoen van veel ervaring en het nodige geduld in het doorlopen van het traject van onderzoek, onderbouwing, opbouwen van draagvlak, onderhandelingen met de verhuurder en waar nodig doorlopen van een juridische procedure.. Door de successen (zie hieronder) en opgedane ervaring neemt de doorlooptijd af: huurders boeken vaker en steeds sneller resultaat.

We adviseren huurders hoe tot een gezamenlijk voorstel te komen. Daarbij schetsen we een realistisch beeld van de mogelijkheden en de tijd die het traject vergt.

• We regelen een offerte of bouwkostenberekening van een kwaliteit die door de rechters wordt geaccepteerd.
• We helpen met het opstellen van een berekening van de huurverhoging die door de rechters geaccepteerd wordt.
• We helpen de huurders bij een realistische afweging tussen huurverhoging en de voordelen van verbeterd comfort en mogelijk lagere stookkosten.
• We zorgen dat dit voorstel op vriendelijke maar duidelijke wijze bij de verhuurder komt.
• We staan de huurders bij in de onderhandelingen met de verhuurder en zorgen dat de eventuele discussie zo zakelijk mogelijk verloopt.
• We zorgen dat een gespecialiseerd huurrechtadvocaat de zaak oppakt als de verhuurder niet wil ingaan op een redelijk voorstel. Voor de (eventuele) procedure regelen we een proceskostengarantie van het Emil Blaauw Proceskostenfonds.
• We houden gedurende het hele proces contact met de huurders en zien toe op een succesvolle afronding van de werkzaamheden.

De recente successen

De afgelopen maanden boekten huurders met steun van dit projectteam van !WOON diverse markante successen. Een aantal daarvan werd bevochten bij de rechter, bij enkele andere besloot de verhuurder het niet zo ver te laten komen. Jaren experimenteren en opbouwen betalen zich nu uit. De rechters zijn akkoord met de offertes en de berekeningen, de verhuurders hebben geen goede tegenargumenten meer. De aanpak is dus in de praktijk uitgekristalliseerd. Nu er inmiddels ook voldoende uitspraken zijn over dit onderwerp is het voor een eigenaar ook niet zo interessant meer het op een rechtszaak aan te laten komen. De onnodige vertraging, extra kosten en moeite plus imagoschade van een verloren rechtszaak zijn beter te vermijden. Menig eigenaar gaat na eerst afwijzen van een voorstel alsnog akkoord zodra de concept-dagvaarding binnen is. Anderen stemmen gedurende de procedure alsnog in. Of nog beter, zij gaan gelijk mee in een goed voorstel en waarom zouden ze dat ook niet gewoon doen? Veel beheerders en eigenaren zien zelf ook wel dat het noodzakelijke investeringen zijn, die zich terugverdienen en zich bovendien vertalen in een waardestijging van het bezit. Verwachting is dan ook dat voorstellen van huurders de komende tijd steeds vaker in overleg tot overeenstemming zullen leiden. Waardoor meer huurders, getrokken door de successen, de smaak te pakken zullen krijgen.

Kramatweg in Amsterdam Oost

Huurders Watergraafsmeer in Amsterdam Oost

Aireyflats Amstelhof in Amsterdam Zuid

Deurloostraat en Westlandgracht in Amsterdam Zuid

Esmoreitstraat in Amsterdam West

Plantage Kerklaan In Amsterdam Centrum

Occohofje in Amsterdam Centrum

Succes is hard nodig voor verduurzamen van de Amsterdamse woningvoorraad

De successen komen op een welkom moment. De opgave in Amsterdam is groot, net als in veel andere steden. Bijkomstigheid in Amsterdam is dat de stad veel relatief oude en kleine woningen kent en dat een groot deel huurwoning is. De omvang van de opgave wordt duidelijk als je de gegevens van het gemeentelijk Bureau Onderzoek en Statistiek analyseert. De stad kent nog ruim 100.000 woningen met enkelglas (zie tabel).

Naast die ruim 110.000 woningen met geheel of gedeeltelijk enkelglas hebben nog eens heel veel andere woningen verouderd en inefficiënt dubbelglas. Dat bij elkaar betekent een hele grote opgave. De gemeente heeft ambitieuze plannen om de stad versneld aardgasvrij en energieneutraal te maken, maar is niet de eigenaar van de woningen. De eerste stap om deze plannen te realiseren is het terugdringen van de warmtebehoefte, dus het verbeteren van de isolatie van de woning. Dat kan door het stimuleren van en door – waar nodig – druk te zetten op eigenaren. De huurders kunnen helpen met het initiatiefrecht en dat lukt steeds beter.

Voldoet de huidige wetgeving om de klimaatdoelen te halen?

We bereiken goede resultaten met het initiatiefrecht en dat gaan we de komende tijd opschalen. Voor de betreffende huurders levert dat veel op. Toch blijft het op het grotere geheel een druppel op een gloeiende plaat. Het is anno 2020 niet meer uit te leggen dat een woning zo lek is als een zeef en de huurder een torenhoge energierekening heeft. Dat de overheid dit ‘stoken voor de mussen’ nog toestaat, rijmt niet met de klimaatdoelstellingen. Alleen in Amsterdam kost de aanpak van de meer dan 100.000 woningen met (deels) enkelglas en de vele andere met oud en inefficiënt dubbelglas in het huidige tempo nog tientallen jaren. Vele andere gemeenten met woningen van voor de oorlog en uit de jaren 50-60-70 en -80 kampen met hetzelfde probleem. De hoogstnoodzakelijke versnelde aanpak vraagt dus om verder gaande  maatregelen.

Voor het behalen van de klimaatdoelen worden duidelijke maatregelen genomen. Gemeentes kunnen straks warmteoplossingen verplichten voor bepaalde wijken. Vanaf volgend jaar geldt ook het nieuwe bouwbesluit waardoor nieuwbouwwoningen zo goed energieneutraal gebouw moeten worden. In dit verhaal mist alleen een plan om paal en perk te stellen aan verouderde slecht geïsoleerde woningen.

Kan de overheid dat anders doen? Jazeker! Het is niet ingewikkeld een standaardkwaliteit vast te stellen waar een woning anno 2020 aan moet voldoen. Het simpele vastleggen dat enkelglas een gebrek is volstaat om een belangrijk energielek te dichten.

Ontbreken van isolatieglas bestempelen als gebrek is een snelle oplossing

Een gebrek aan een woning betekent in de huidige regelgeving een verplichting voor de verhuurder om er iets aan te doen. De huurder kan de verhuurder aansporen door een procedure bij de Huurcommissie op te starten. Nadat de verhuurder in gebreke is gesteld kan – als de verhuurder niets doet – een procedure volgen. Dat levert bij een gebrek een ruime halvering van de te betalen huur op, tot het moment dat de verhuurder het probleem heeft opgelost. Die financiële prikkel heeft de wetgever ooit in het leven geroepen om verhuurders te stimuleren hun bezit goed te onderhouden. De regel werkt goed in de praktijk, de meeste gebreken zijn vrij gemakkelijk te herstellen en dat is veel goedkoper dan de huurkorting accepteren. Dat geldt ook voor het aanbrengen van isolatieglas: het kan bijna altijd in de bestaande kozijnen, het is in een dag uit te voeren en de kosten zijn te overzien.

Vinden verhuurders dat leuk? Nee, die kleine minderheid van de Nederlanders zal zich roeren, misschien wel moord en brand schreeuwen. Ze moeten investeren in iets waar dan geen huurverhoging tegenover staat. Is dat erg? Nee, want de huren zijn de afgelopen jaren veel sneller gestegen dan de inflatie en de huurders mogen daar wel eens iets voor terug krijgen. Sommige verhuurders accepteren dat nu al, zoals blijkt uit bovengenoemde recente voorbeelden in de Deurloostraat en aan de Westlandgracht. Het is anno 2020 ook niet meer dan normaal dat je een fatsoenlijk geïsoleerde woning hebt. Maar veel belangrijker nog: we zijn er allemaal mee gebaat. Want waarom zouden we stoken voor de mussen? In het huidige tempo halen we de klimaatdoelstellingen nooit op tijd.

Snel een enorme stap vooruit met verduurzamen en halen van klimaatdoelen

Stort de woningmarkt in als we niet toegeven aan bezwaren van een aantal verhuurders en enkelglas tot een gebrek maken? Nee, natuurlijk niet. Zodra de maatregel wordt aangekondigd gaan ze het gewoon regelen, zoals met zoveel andere zaken. Heel snel, want anders kost het geld. Geef ze een jaar de tijd voor de maatregel wordt ingevoerd en je zal zien wat een enorme vlucht het plaatsen van isolatieglas neemt. Het is immers maar een kleine en snel te realiseren ingreep. Zeker voor een verhuurder die dat op grote schaal oppakt en in één keer regelt. Dan zijn we binnen een paar jaar een enorme stap vooruit met verduurzamen en halen van de klimaatdoelen.

Project Energie en Woningverbetering (PEW)

Bijlage:  Artikel 7:243 Burgerlijk Wetboek

• 1 Indien woonruimte in een gebouwde onroerende zaak voorzieningen behoeft als bedoeld in lid 2, kan de rechter op verzoek van de huurder bepalen dat de verhuurder verplicht is deze verbetering op eigen kosten aan te brengen, mits de huurder zich bereid heeft verklaard tot het betalen van een huurverhoging die in redelijke verhouding staat tot deze kosten. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

• 2 Voorzieningen als bedoeld in lid 1 zijn:
  • a. het thermisch isoleren van de uitwendige scheidingsconstructies;
  • b. het thermisch isoleren van de constructie die de scheiding vormt met de kruipruimte;
  • c. het ten behoeve van de verwarmingsinstallatie plaatsen van een verwarmingsketel met een opwekkingsrendement van ten minste 80%, indien de bestaande verwarmingsketel ten minste tien jaren oud is

Achtergrond – wetsgeschiedenis Initiatiefrecht huurders

Het initiatiefrecht voor huurders kende een moeizame discussie in het parlement. Artikel 243 van Boek 7 BW, zoals dit artikel gewijzigd is bij de Wet van 21 december 2006 (Staatsblad 2007, 27) geeft de huurder de bevoegdheid aan de rechter te verzoeken de verhuurder de verplichting op te leggen om één of meer van een drietal in dat artikel uitdrukkelijk vermelde voorzieningen aan te brengen. Deze drie voorzieningen betreffen isolatie van buitenmuren, het dak of de vloer, het plaatsen van dubbel glas en de vervanging van een CV-ketel die ouder is dan 10 jaar door een ketel met minimaal 80% rendement (VR). Andere voorstellen laat de wetstekst niet toe en dat belemmert de mogelijkheden voor huurders.

In juli 2009 werd het wetsvoorstel Initiatiefrecht Huurders ingediend (Kamerstuk 31992). Dit voorzag in uitbreiding van artikel 7:243 BW. Uit de Memorie van Toelichting: “De huurder heeft derhalve niet de mogelijkheid om andere, al dan niet energiebesparende, voorzieningen die zijn woongenot vergroten op kosten van de verhuurder af te dwingen bij de rechter. Zo kan hij bijvoorbeeld de verhuurder niet voorstellen om voorzieningen terzake inbraakpreventie of ter vergroting van de veiligheid van zijn woning aan te (laten) brengen. Evenmin kan hij het doen plaatsen van een lift in zijn woning(complex) bij de verhuurder afdwingen. Ook overige moderniseringsmaatregelen (zoals het vernieuwen van sanitaire voorzieningen, radiatoren, de keuken, het dak of het renoveren van de voorgevel, het vervangen van houten door kunststofkozijnen of het verhogen dan wel verlagen van het plafond) en waardevermeerderende maatregelen (zoals het aanbrengen van geluidwerende of brandwerende voorzieningen, de aanbouw van een balkon of dakkapel, het aanbrengen van een ventilatiesysteem of het vervangen van gaskachels door een centrale verwarmingsinstallatie) vallen niet onder het huidige initiatiefrecht van de huurder.”

Het voorstel kreeg enige kritiek in de Kamer (te ingewikkeld, juridisering, regeldruk). Die bezwaren werden gepareerd, maar tot ontzetting van velen werd het 11 maart 2011 weer ingetrokken door de regering. Kamerleden Voortman en Karabulut probeerden deze wetswijziging alsnog te realiseren bij wijze van amendement bij behandeling van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting in 2012  (Kamerstuk 32 769, nr 26). Die poging strandde.

In 2018 vroeg de Tweede Kamer opnieuw naar het versterken van het initiatiefrecht voor huurders (motie Voortman). Per brief van 9 juli 2018 liet de minister weten daar niets in te zien.

Waarom eigenlijk niet? Initiatiefrecht voor huurders is nuttig en past helemaal bij de geest van deze tijd. Maar los daarvan, waarom zouden we het energielek laten afhangen van een toch wel ingewikkeld initiatief? Gezien de klimaatdoelstellingen is het nu tijd voor hele andere en snellere maatregelen.