Hoe werkt een verbod op verhuur van kamers in VvE?

07 juli 2020 - 

Met regelmaat krijgen we vragen van bewoners en VvE-besturen over verhuren van kamers in appartement dat valt onder een Vereniging van Eigenaren (VvE). Is het toegestaan en hoe kan een VvE kamerverhuur verbieden zijn veel voorkomende vragen. Kamerbewoners maken intensiever gebruik van de woning en het gebouw en dat kan zorgen voor overlast. Welke regels gelden er bij verhuur van een woning per kamer?

Daarvoor gelden in Amsterdam in elk geval regels van de gemeente. Maar ook de VvE kan regels hebben die het gebruik niet toestaan. Om dat te kunnen beoordelen is het van belang om te weten wat er in het splitsingsreglement is afgesproken. Daarin staat de bestemming van de appartementsrechten. Vaak is dit ‘woonruimte’ of ‘woning’. Deze bestemming bepaalt hoe een eigenaar of een huurder het appartement moeten gebruiken.

Verbod op kamerbewoning

In aanvulling op de bestemming kunnen er ook verboden in het reglement staan. Er staan dan niet alleen hoe het appartement gebruikt moet worden, maar ook welke gebruiken niet zijn toegestaan. Het gebruik als ‘kamerverhuurbedrijf’ is daar één van. Het bedrijfsmatig verhuren van kamers is dan niet toegestaan.

Rechtspraak

Het verbod op het verhuren van kamers heeft al voor aardig wat rechtzaken gezorgd. In mei 2020 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat verhuur van een woning aan 4 personen niet is toegestaan vanwege het kamerverhuurverbod in het splitsingsreglement. Het Gerechtshof legt het verbod op exploitatie als ‘kamerverhuurbedrijf’ uit als een verbod op kamergewijs verhuren van het appartement. De eigenaar-verhuurder voerde aan dat hij de woning niet per kamer zou verhuren, maar in zijn geheel aan een woongroep van 4 personen. Dat verweer werd door de rechter van tafel geveegd:

‘Op grond van het voorgaande is het hof net als de kantonrechter van oordeel dat Urbanic door de (voorgenomen) verhuur door middel van één huurovereenkomst met betrekking tot de gehele woning aan een woongroep, bestaande uit vier dan wel vijf leden, als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man brengt en exploiteert. Dit is in strijd met de bedoeling van het in artikel 25 van de splitsingsakte neergelegde verbod op de exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf. (…)’

Hetzelfde Gerechtshof oordeelde in een andere situatie dat het verbod op kamerverhuur geen stand hield, omdat het bedrijfsmatige karakter ontbrak. In die casus werd de woning bewoond door de zoon van de eigenaar en 3 van zijn vrienden. Weliswaar stond in de akte een verbod op (bedrijfsmatige) kamergewijze verhuur, maar, zo oordeelde het hof, is kamergewijze verhuur aan de zoon en zijn vrienden toegestaan omdat het bedrijfsmatige karakter ontbreekt.  

Conclusie

Op de vraag of verhuur van kamers is toegestaan in de VvE, is het van belang om te weten wat er in het splitsingsreglement staat. Welke bestemming hebben de appartementen en welk gebruik is toegestaan. Staat in het splitsingsreglement een verbod op verhuur van kamers, dan bent u al goed op weg om te kunnen concluderen dat kamergewijze verhuur niet is toegestaan. De laatste spreekwoordelijke stap is uitzoeken door wie de woning cq kamers bewoond gaat worden en of er sprake is van een bedrijfsmatig karakter. Hier zal doorgaans sprake van zijn als een particuliere belegger een woning koopt met als doel te verbouwen en te verhuren. Dat mag dus niet als het reglement een verbod bevat.

Tot slot

Naast de regels van de VvE, gelden er voor het verhuren van kamers ook nog gemeentelijke regels. Voor het verhuren van kamers is vaak een vergunning nodig. Kijk op de website van de gemeente voor meer informatie.

Woningdelen – samen in een woning