Na 6 jaar wachten ruim een miljoen huurverlaging

11 november 2020 - 

De langst lopende procedure voor huurverlaging is eindelijk beslist. Zes jaar na het opstarten hebben de huurders van een pand in de Rijswijkstraat in Amsterdam samen mogelijk meer dan een miljoen tegoed van hun verhuurders. Dat de zaak zo extreem lang duurde komt vooral door de discussie over de WOZ waarde, die eerst tot aan het Gerechtshof uitgeprocedeerd werd door de verhuurder. Pas toen daar na jaren duidelijkheid over was kon de kantonrechter verder met vaststellen van de huurprijs. Zelf nu dreigt nog een hoger beroep, terwijl dat normaliter niet mogelijk is in deze procedure. Dan volgt een complexe afrekening en dan hebben de huurders eindelijk waar ze recht op hebben. Deze zaak legt zo wel een fundamenteel probleem in de regels voor huurprijsbescherming bloot.

Het pand aan de Rijkswijkstraat in Amsterdam Nieuw-West is in 2014 verbouwd van kantoor tot woningen. In november dat jaar startten 76 huurders met hulp van !WOON een toetsing van de huurprijs bij de Huurcommissie. Zij kregen gelijk en de huurprijs ging gemiddeld €60 per maand omlaag. Dat was niet naar de zin van beheerder Camelot en eigenaar Clever Real Estate, die de kwestie voorlegde aan de kantonrechter. Achteraf blijkt dat niet zo ‘clever’, want de kantonrechter stelt de huurpijzen nog lager vast dan de Huurcommissie.

Discussie over WOZ waarde zorgt voor enorme vertraging

De discussie over de puntentelling spitste zich toe op de gehanteerde WOZ waarde. het energielabel en enkele kleinere punten. In 2014 was de WOZ nog indirect onderdeel van de puntentelling: afhankelijk van die waarde per vierkante meter kreeg een woning in Amsterdam 15 of 25 schaarstepunten extra. De eigenaar maakte bezwaar tegen de vaststelling van de waarde door de gemeente. Daardoor kon de kantonrechter geen uitspraak doen over de huurprijs en ging de zaak op de plank. Daar bleef hij jaren liggen, want na afhandeling van het bezwaar legde de verhuurder de WOZ kwestie voor aan de bestuursrechter. Toen die uitspraak deed ging Clever in beroep bij de Belastingkamer van het Gerechtshof. Pas toen die jaren later uitspraak deed kon de huurprijs zaak verder.

Toen volgde nog de discussie over de praktische punten en het toekennen van het energie label. Dat viel uiteindelijk veel minder gunstig uit voor de verhuurder dan tijdens de zaak bij de Huurcommissie.

Stevige huurverlaging over vele jaren

Zes jaar na aanvang van de bewoning is nu dus de huurprijs vastgesteld, voor de mensen die er in 2014 kwamen wonen en toen hebben meegedaan met de procedure. Het gaat uiteindelijk om 75 huurders die elk €240 per maand teveel hebben betaald, over 6 jaar. Een deel van deze huurders is inmiddels verhuisd, maar als ze er allemaal nog zouden wonen gaat het om 75 huurders x 72 maanden x €240 en dat is bijna 1,3 miljoen euro….

Pech voor de andere huurders

We krijgen nu berichten van mensen die enorm veel spijt hebben dat ze toen niet meegedaan hebben met de procedure. Logisch, want zij krijgen niets. De huurverlaging geldt alleen voor wie een procedure is gestart. Een wijze maar dure les dus: mis de boot niet als de kans zich voordoet. Het heeft ellenlang geduurd, maar de aanhouder wint. Voor huurders die later in het pand zijn komen wonen is de situatie anders. De regels zijn veranderd, de WOZ heeft een nog veel groter effect gekregen in de puntentelling en inmiddels gelden ook andere regels voor het energielabel.

De afrekening

Per bewoner is nu de huurprijs in november 2014 bepaald. De huurders in de procedure hebben nu allemaal een flinke vordering op de verhuurder, zeker omdat het zo lang heeft geduurd. Bij het berekenen van die vordering moeten ze rekening houden dat deze exclusief de servicekosten is. Ook moet de jaarlijkse huurverhoging herberekend worden met een percentage over het startbedrag dat nu is vastgesteld. Met de nieuwe berekening kunnen de huurders beheerder Camelot vragen om het teveel betaalde terug te storten. Complicatie zou nog kunnen zijn dat eigenaar Clever Real Estate inmiddels onderdeel is geworden van Patrizia Wohnmodul Beheer IV BV en dat het pand in 2018 is verkocht aan Stichting Amsterdam Residences. Die overigens weer samen met Camelot in diverse holdings zit en Camelot is mede-eigenaar van Clever Real Estate.

Alsnog hoger beroep?

De kantonrechter deed al eerder uitspraken voor drie huurders die vrijwel identiek zijn. De verhuurder heeft in die drie zaken hoger beroep aangetekend. Normaliter is beroep niet mogelijk in een huurprijsvaststelling. Volgens de verhuurder heeft de kantonrechter het vonnis niet voldoende of onjuist gemotiveerd waar het gaat om de punten voor het energielabel. Deze huurders hebben overigens al wel hun teveel betaalde huur teruggekregen. Mocht het Gerechtshof oordelen dat de rechter inderdaad haar beslissing over het energielabel niet goed heeft gemotiveerd, dan geldt dat ook in de andere zaak. Dan volgt eventueel nog een herziening van de bedragen. Het beroep kan ook voor nog verder uitstel zorgen.

Laagdrempelige huurprijsbescherming in de knel?

Het is heel mooi dat deze huurders alsnog huurverlaging hebben gekregen. Zonder hulp in de kluwen van procedures was de kans klein dat zij dat gered hadden. Maar het heeft wel absurd lang geduurd en dat was nooit de bedoeling van de wetgever. Deze heeft juist bewust een laagdrempelige regeling in het leven geroepen om huurprijzen te toetsen. Daarvoor kunnen huurder en verhuurder terecht bij de Huurcommissie. Die doet normaal gezien binnen zes maanden na indienen van een verzoek uitspraak, wat hier ook is gebeurd. Als huurder of verhuurder niet binnen acht weken naar de kantonrechter gaan staat de huurprijs vast en is de zaak klaar. Gaat iemand wel naar de kantonrechter, dan kan het nog een aantal maanden extra duren en dan is de zaak doorgaans afgerond. Beroep is in principe niet mogelijk.

Sinds de introductie van de WOZ waarde is een Paard van Troje het systeem binnengeslopen. Deze geschatte waarde wordt namelijk vastgesteld door de gemeente. Dat is een beslissing van een bestuursorgaan en dan gelden andere regels. Tegen een WOZ vaststelling kunnen zowel huurder als verhuurder bezwaar maken. Dan beslist de gemeente op het bezwaar. Complicatie is gelijk dat huurder niet automatisch partij is in een bezwaar van de verhuurder: de zaak is dan immers tussen verhuurder en gemeente. Wie het vervolgens niet met het besluit van de gemeente eens is kan de zaak voorleggen aan de belastingrechter en die behandeling duurt wel even. Tegen de uitspraak van die rechter staat beroep open bij de Belastingkamer van het Gerechtshof, wat in deze zaak ook gebeurde. Tegen dat besluit staat nog hoger beroep open bij de Raad van State, wat in deze zaak gelukkig niet is gebeurd anders had het nog langer geduurd.

Zolang er geen definitieve WOZ waarde is kan de kantonrechter niet verder. De zaak kan dan dus jarenlang blijven liggen en dat is nooit de bedoeling geweest van de laagdrempelige huurprijsbescherming. Het introduceren van de WOZ waarde blijkt een bijzonder ongewenst neveneffect te hebben. Zaken worden onnodig complex en kunnen lang gerekt worden en dat ontmoedigt huurders enorm. Bovendien ontstaat aan het eind van de rit een complexe afrekening met grote bedragen met een verhuurder waarvan je dan maar moet hopen dat die nog bestaat en er geld terug te halen is.

Vervolgens is het in deze zaak dan ook nog eens heel bijzonder dat het Gerechtshof een beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter nader wil bestuderen. Normaliter wordt een dergelijk verzoek alleen toegekend als de kantonrechter echt duidelijk zaken buiten beschouwing heeft gelaten. Duidelijk is in elk geval dat huurders niet gebaat zijn bij nog verder uitstel in een procedure die al zes jaar heeft geduurd.