Reservefonds per 1 januari 2021 verplicht voor alle VvE’s

14 december 2020 - 

Per 1 januari 2021 moeten Verenigingen van Eigenaren (VvE) verplicht sparen voor toekomstig onderhoud. Deze nieuwe verplichting is in de wet geregeld en geldt voor alle VvE’s. De VvE mag zelf kiezen of zij sparen op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van de herbouwwaarde, zolang er maar gespaard wordt. Heeft uw VvE al een keuze gemaakt?

De spaarpot wordt het reservefonds genoemd. Het reservefonds is bedoeld voor toekomstige onderhoudsuitgaven. Iedere appartementseigenaar is samen met zijn buren gezamenlijk eigenaar van het pand. Dit betekent dat u en uw buren ook gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor het onderhoud en gezamenlijk de rekening moeten betalen. Dit kan in een VvE zonder reservefonds voor problemen zorgen. Niet iedere eigenaar heeft immers voldoende spaargeld om het gebouw te onderhouden, bijvoorbeeld omdat hij er net is komen wonen of juist omdat hij binnenkort gaat verhuizen. Daarom is het reservefonds per 1 januari 2021 verplicht. De VvE spaart geld en kan het gebouw onderhouden, ongeacht wisselingen van eigenaren en veranderingen in hun financiële situatie.

De wetgever verplicht iedere VvE om te sparen voor toekomstig onderhoud. De VvE mag zelf kiezen of er gespaard wordt op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of op basis van de herbouwwaarde. Sparen op basis van het MJOP heeft de voorkeur, omdat dit plan een nauwkeurig inzicht geeft in de staat van het gebouw en het verwachte onderhoud.

MJOP

Een MJOP wordt vaak opgesteld door een bouwkundige en geeft weer welke onderhoudskosten in het verschiet liggen. Het MJOP geeft aan wat de huidige staat van onderhoud is, welke werkzaamheden op termijn uitgevoerd moeten worden en wat de verwachte onderhoudskosten zullen zijn. Met deze kennis kan vervolgens gespaard worden voor het toekomstige onderhoud. Zo’n plan brengt doorgaans 25 of 30 jaar in beeld, zodat  voor de VvE duidelijk is welke onderhoudskosten zij kunnen verwachten. Belangrijk is dat het plan iedere 5 jaar wordt vernieuwd.

Het MJOP is onderdeel van de jaarlijkse begroting. Ieder jaar wordt een bedrag gespaard, zodat er voldoende geld in kas zit om het geplande onderhoud uit te voeren.

Herbouwwaarde

Is er geen MJOP en is er in de VvE geen draagvlak om zo’n plan op te (laten) stellen? Dan mag de VvE ook sparen op basis van de herbouwwaarde van het pand. Jaarlijks moet 0.5% van de herbouwwaarde worden gespaard.

De herbouwwaarde is, als het goed is, bij uw VvE bekend. Voor ditzelfde bedrag is de opstalverzekering afgesloten. Controleer vooral of de fundering ook onderdeel uitmaakt van de herbouwwaarde, omdat op den duur ook onderhoud nodig is aan dit (dure) bouwelement.

Is de herbouwwaarde niet bekend? Dan kan het pand worden getaxeerd waarbij de herbouwwaarde wordt vastgesteld. Dit bedrag kan vervolgens gebruikt worden voor het reservefonds en natuurlijk de opstalverzekering.

Aparte bankrekening

De wetgever schrijft voor dat het reservefonds op een aparte betaal- of spaarrekening wordt gedeponeerd. De VvE hoort dus ten minste twee rekeningen te hebben: één reguliere rekening (bv voor het betalen van facturen en het incasseren van de ledenbijdrage) en één rekening voor het reservefonds. De rekeningen moeten altijd op naam van de VvE staan.

Uitzonderingen

In de wet zijn twee uitzonderingen te vinden, vooral bedoeld voor groot-eigenaren die hun geld niet willen vastzetten op een rekening van de VvE. Een VvE mag afwijken van de verplichting om het geld op een aparte bankrekening te plaatsen als ten minste 80% van de stemmen hiertoe besluit. Er moet, ook bij deze uitzondering, nog steeds worden gespaard, maar er is geen verplichting om het geld op een aparte rekening te storten. Dit betekent dat jaarlijks inzichtelijk moet worden gemaakt hoeveel geld iedere eigenaar verschuldigd is aan de VvE en, in geval van uitvoering van werkzaamheden of verkoop van het appartement, moet bijdragen aan de gezamenlijke onderhoudskosten.

De tweede uitzondering is de bankgarantie. Het verschuldigde geld voor het reservefonds wordt dan niet overgemaakt aan de VvE, maar voor het bedrag wordt een bankgarantie afgegeven. Het geld staat dan nog steeds op rekening van de eigenaar, maar is gereserveerd voor onderhoud aan het pand.

Controle en sanctie?

Er is geen VvE-politie die controleert of u en uw buren jaarlijks sparen voor toekomstig onderhoud. Toch kunt u zich spreekwoordelijk in de vingers snijden door niet aan de wettelijke verplichting te voldoen. Onderhoud moet (op den duur) altijd worden uitgevoerd en de kosten betalen de eigenaren samen. Uitstel kan zelfs voor hogere onderhoudskosten zorgen, doordat bijvoorbeeld noodreparaties nodig zijn of het gebouw in verval raakt.

Ook bij verkoop van een appartement wordt door de hypotheekverstrekkers geïnformeerd naar het reservefonds. Zij maken een inschatting of de VvE voldoende geld in kas heeft om het (toekomstige) onderhoud uit te (laten) voeren. Daarbij kijkt de bank niet alleen naar de staat van onderhoud van het appartement, maar van het hele gebouw. Is er geen reservefonds of is dit fonds onvoldoende gevuld, dan kan dat gevolgen hebben voor de hoogte van de hypotheek. De bank wil namelijk zeker  zijn dat het onderpand zijn waarde behoudt én de eigenaar voldoende financiële ruimte heeft om de hypotheek af te lossen en de onderhoudskosten te betalen. Een financieel gezonde VvE is daarom voor u en toekomstige eigenaren van groot belang.

Financiën van de VvE