Nieuwe aanpak krotwoningen door gemeente

04 maart 2021 - 

Wat kan een huurder doen als de eigenaar de woningen niet wil of kan onderhouden, waardoor ze steeds verder verkrotten? Eerst gebreken melden, dan hulp inschakelen en naar de Huurcommissie of kantonrechter. De gemeente kan de eigenaar ook sommeren of een boete opleggen. Maar sinds 2015 is er voor extreme gevallen nog een andere mogelijkheid. De gemeente kan het beheer van een pand over te nemen. Zij gaat dan de huur innen, het pand opknappen en dan het beheer aan de eigenaar teruggeven. Natuurlijk na het betalen van alle rekeningen. De gemeente Amsterdam is nu zo’n project gestart, als eerste in Nederland.

Beheerovername pand op de Jacob van Lennepkade

Een eigenaresse van een pand aan de Jacob van Lennepkade in West weigert al jaren om te reageren op alle klachten over onderhoudsgebreken. De begane grond staat al bijna 10 jaar leeg, er zit geen vloer meer in en de riolering ligt open. De bovengelegen woningen zijn verouderd en deels niet veilig meer. De gemeente heeft nu aan de eigenaresse laten weten dat de gemeente het beheer overneemt, dit is mogelijk via in 2019 in Amsterdam aangenomen beleid. De toelichting is duidelijk:

‘Indien aan de orde zal de gemeente de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen treffen. De eigenaar zal hierover worden geïnformeerd. De kosten hiervan zijn voor de rekening van de eigenaar. De eigenaar is tevens een kostendekkende beheervergoeding aan de gemeente verschuldigd. De eigenaar kan gedurende de beheerovername geen beheerhandelingen verrichten. Als het pand wordt verhuurd, stelt de gemeente na overleg met de eigenaar een redelijke huurprijs vast. Gedurende de termijn van de overname incasseert de gemeente de huur. De gemeente kan de ontvangen huur verrekenen de beheervergoeding en de kosten voor het treffen van voorzieningen en aanpassingen. De gemeente kan deze kosten zo nodig, zonder rechtelijke tussenkomst, invorderen bij dwangbevel. Beheerovername wordt enkel in het uiterste geval toegepast omdat het een intensief, ingrijpend en kostbaar instrument is om in te zetten. In de praktijk zal beheerovername nauwelijks worden toegepast.’

Positie van huurders bij achterstallig onderhoud

Huurders kunnen bij ernstige onderhoudsgebreken een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie. In een vrije sector woningen kan dat niet en moet het via een wat lastiger procedure bij de rechtbank. De Huurcommissie kan echter niet de eigenaar dwingen de gebreken op te lossen,: de tijdelijke huurverlaging is een aansporing, maar het gebrek is daarmee nog niet verholpen. De rechter kan een eigenaar wel verplichten om aan het werk te gaan, op straffe van een dwangsom.

Bewoners van een slecht pand kunnen ook de gemeente inschakelen. De gemeente kan een bouwkundige van Bouw en Woningtoezicht het pand laten inspecteren. De inspecteur beschrijft dan in een rapportage alle kenmerken die niet voldoen aan het Bouwbesluit, om vervolgens de eigenaar op basis van de Woningwet te verplichten die gebreken te verhelpen. De gemeente kan dan een boete of een last onder dwangsom opleggen. De gemeente gaat zelf geen gebreken verhelpen, behalve bij ernstige en gevaarlijks situaties. Als een balkon of schoorsteen dreigt in te storten zal, als de eigenaar niet snel reageert, de gemeente noodmaatregelen treffen. Lekkages of andere gebreken gaat de gemeente niet verhelpen, dus dan blijft het bij boetes. Dat zijn bestuurlijke besluiten, waar de eigenaar dan weer bezwaar tegen kan maken. Zelfs als dat bezwaar niet helpt, duurt het allemaal wel weer langer.

Nieuwe aanpak: overname beheer

In deze nieuwe aanpak neemt de gemeente het gehele beheer uit handen van de eigenaar. Zij zorgt er dan voor dat de gebreken worden verholpen. Zo krijgen de bewoners weer woongenot, knapt de stad er van op en zullen andere onwillige eigenaren hopelijk eerder overgaan tot het onderhouden van hun woningen. Het is nu een eerste geval en een experiment. De aanpak is bewerkelijk voor de gemeente en er zal achteraf vast flinke discussie ontstaan over de vraag welke kosten redelijk zijn. Dat moet de gemeente dus allemaal goed regelen. Als de eigenaar uiteindelijk niet wil of kan betalen gaat het pand naar de veiling en komen de kosten wel terug. Of dan ook alle uren werk die de gemeente er in moet steken vergoed worden moet de praktijk uitwijzen. Het is in elk geval een duidelijk signaal naar eigenaren die hun panden verwaarlozen: pas op, want de gemeente kan het beheer overnemen. Laat het dus niet zo ver komen!

Zie ook het bericht op AT5.

Gebreken aan de woning en nulpunten – huurverlaging