Ongeldig besluit van de VvE over raamkozijnen

23 april 2021 - 

Met regelmaat krijgen wij vragen van eigenaar-bewoners over de geldigheid van een besluit van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Recent vroeg een VvE uit het Centrum van Amsterdam of zij een afwijkende verdeelsleutel mag afspreken voor het onderhoud aan de kozijnen. Één van de eigenaren is zijn woning aan het opknappen en voor hem komt het goed uit om de raamkozijnen te vernieuwen. Het voorstel, zoals we vaker zien, is dat deze eigenaar voor eigen rekening de kozijnen vervangt. Voorwaarde is dat hij in de toekomst ook niet hoeft mee te betalen aan het onderhoud van de kozijnen van zijn buren. Is zo’n afspraak geldig?

Iedere VvE heeft een splitsingsakte met daarin een splitsingsreglement. In dit document staat welke (bouw)delen gemeenschappelijk zijn én hoeveel iedere eigenaar moet bijdragen aan het onderhoud daarvan (breukdelen). In de meeste VvE’s zijn de fundering, het dak, de gevel en de raamkozijnen gemeenschappelijk eigendom. Alle eigenaren beslissen samen over én betalen samen voor het onderhoud aan deze gemeenschappelijke delen.

Nietige afspraken

In de praktijk komt het voor dat de eigenaren onderling afspraken maken die in strijd zijn met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Bijvoorbeeld dat de gemeenschappelijke kozijnen niet langer gemeenschappelijk zijn of dat er voortaan een andere verdeelsleutel geldt voor de gemeenschappelijke kosten. Deze besluiten zijn nietig, omdat ze in strijd zijn met de splitsingsakte en -reglement.

De afspraak dat de eigenaar voor eigen rekening zijn ‘eigen’ kozijnen vernieuwt én niet meebetaalt aan de kozijnen van de andere woningen is een voorbeeld van zo’n nietig besluit. Conform het splitsingsreglement zijn de kozijnen in deze VvE gemeenschappelijk eigendom. Dat betekent dus ook dat de VvE gezamenlijk beslist over de uitvoering van het onderhoud en de eigenaren gezamenlijk hiervoor betalen.

Een afspraak in strijd met de splitsingsakte of -reglement is ongeldig. Niemand hoeft zich aan de afspraak te houden en de onderhoudsverdeling zoals vastgelegd blijft gewoon gelden. De gemeenschappelijke kozijnen blijven gemeenschappelijk en de breukdelen uit het splitsingsreglement blijven gelden, ongeacht de onderlinge afspraken.

Toch iets anders afspreken

Wilt u in uw VvE toch afspraken maken die in strijd zijn met de splitsingsakte of het splitsingsreglement? Dan moet de akte worden gewijzigd door een notaris. Dit is een ingrijpende procedure waarbij instemming van minimaal van 80% van de stemmen voor nodig is.

Spreekt u een afwijkende onderhoudsverdeling of kostenverdeling af zonder de akte te wijzigen? Dan kan iedere eigenaar de nietigheid op ieder moment inroepen. Dat de huidige eigenaren het nu met elkaar eens zijn, geeft dus geen enkele garantie voor de toekomst. U kunt zich voorstellen dat dat op de korte of lange termijn voor problemen zorgt. Voorkom daarom discussie en problemen en volg de huidige regels op óf wijzig de regels via de notaris.

Raamkozijnen

De VvE uit het Centrum hebben wij geadviseerd om gezamenlijk als VvE te beslissen hoe het onderhoud aan de gemeenschappelijke kozijnen wordt uitgevoerd. Als het (veel) goedkoper is om nu tijdens de verbouwing ook de kozijnen te vernieuwen kan het interessant zijn voor de VvE. Er spelen echter een hoop factoren mee en daar moeten de eigenaren gezamenlijk over beslissen, bijvoorbeeld of er überhaupt voldoende geld is om dit onderhoud uit te laten voeren. De individuele eigenaar kan in ieder geval niet eigenhandig beslissen dat de gemeenschappelijke kozijnen worden vervangen. Dat is een besluit van de eigenaren samen.

Meer weten?

Speelt er in uw VvE een soortgelijke discussie? Of wilt u weten welke delen van het gebouw in uw VvE gemeenschappelijk eigendom zijn? Of hoeveel u moet bijdragen aan het onderhoud? Neem dan contact op met !WOON voor gratis hulp en advies.

Wilt u meer weten over het wijzigen van de splitsingsakte? Op 15 juni 2021 en 2 december 2021 organiseert !WOON een webinar over dit onderwerp. Een webinar is een online cursus van 45 minuten. Deelname is gratis. Aanmelden kan via onze website.

Wijzigen splitsingsakte VvE