Besluitvorming wijzigen van de splitsingsakte

21 mei 2021 - 

Het wijzigen van de splitsingsakte is een tijdrovend en vaak ook kostbaar proces. Toch kan het soms wenselijk of zelfs noodzakelijk zijn om de akte aan te passen. Bijvoorbeeld omdat de eigenaren een nieuwe kostenverdeling willen afspreken of omdat er een nieuwe woonlaag aan het complex wordt toegevoegd. Het wijzigen van de splitsingsakte is ingewikkeld en het is daarom belangrijk dat de Vereniging van Eigenaren (VvE) zich vooraf goed informeert over de mogelijkheden en gevolgen.

Voor het wijzigen van de splitsingsakte is altijd de hulp van een notaris nodig. De notaris moet de nieuwe akte opstellen en inschrijven bij het kadaster. Een notaris kan het traject ook begeleiden.

Unaniem besluit

Het besluit om de splitsingsakte te wijzigen, is een ingrijpende beslissing en kan verstrekkende gevolgen hebben. Het is dan ook niet gek dat in principe alle eigenaren akkoord moeten gaan met de voorgenomen wijziging. Helaas is dat niet altijd mogelijk. Bijvoorbeeld omdat één of meerdere eigenaren nooit naar de vergadering komen of de wijziging expres tegenwerken. In de wet staan daarom een drietal uitzonderingen, zodat een akte alsnog gewijzigd kan worden als er niet 100% draagvlak is binnen de VvE.

Alternatieven

Als niet alle eigenaren akkoord gaan met een wijziging van de akte, dan biedt de wet drie uitzonderingen. Uiteraard is het geen garantie voor succes. De belangen van de tegenstemmers worden meegenomen in de afweging.

• 80% meerderheid + medewerking bestuur
  Als ten minste 80% van de stemmen akkoord is met een wijziging van de akte kan de wijziging in de meeste gevallen alsnog plaatsvinden. Voorwaarde is dat het bestuur medewerking verleent aan de wijziging. De eigenaren die tegen de wijziging zijn, kunnen het besluit via de rechter vernietigen. De rechter beoordeelt of de nee-stemmers schade ondervinden van de wijziging en of de VvE hen voldoende schadeloos stelt.

Is minder dan 80% van de eigenaren voorstander van een wijziging van de akte, dan moeten de initiatiefnemers naar de rechter stappen. Zij moeten de rechter overtuigen van de redelijkheid van de wijziging.

• Vervangende machtiging van de rechter op verzoek van 50% van de stemmen
  Als ten minste 50% van de stemmen de splitsingsakte willen wijzigen, kan de rechter worden gevraagd om een vervangende machtiging. De rechter zal in zo’n procedure alle partijen horen en beoordelen of de medewerking terecht of onterecht wordt geweigerd. Bij een onterechte weigeren, geeft de rechter een vervangende machtiging af. Met deze machtiging kan de wijziging alsnog plaatsvinden.

• Vervangende machtiging van de rechter op verzoek van 2 eigenaren
  Twee eigenaren kunnen de rechter vragen om een vervangende machtiging (bijvoorbeeld als zij samen minder dan 50% van de stemmen vertegenwoordigen). Dit is alleen mogelijk als de wijziging van de akte betrekking heeft op die twee appartementsrechten. Bijvoorbeeld als eigenaar A zijn zolderruimte verkoopt aan eigenaar B. De wijziging zal geen gevolgen hebben voor de overige eigenaren, waardoor de zaak kan worden afgedaan met een vervangende machtiging van de rechter. Met de beschikking van de rechter kan de notaris vervolgens de splitsingsakte wijzigen.

Meer weten?

Het wijzigen van de akte is vaak een omvangrijk en langdurig proces. Voorbereiding is noodzakelijk en de mening van alle eigenaren is van belang. Heeft u de wens om de akte te wijzigen? Bespreek dit dan met uw buren, zodat u kunt inventariseren of er voldoende draagvlak is.

Wilt u meer weten of het wijzigen van de splitsingsakte? Volg dan ons webinar over dit onderwerp op 15 juni 2021 of 2 december 2021. Een webinar is een online cursus van 45 minuten. Deelname is gratis. Aanmelden kan via onze website.

Webinar VvE: Wijzigen van de splitsingsakte (juni 2021)