Hoe werkt een ondersplitsing?

18 juni 2021 - 

Als een pand of gebouw wordt gesplitst, ontstaat de Vereniging van Eigenaren (VvE). Zo’n VvE bestaat uit minimaal 2 appartementsrechten. Deze appartementsrechten kunnen ook weer worden gesplitst. We spreken dan van een ondersplitsing en een onderVvE. Wat betekent dit voor de eigenaren? Hoe werkt zo’n onderVvE? En wie betaalt het onderhoud aan het gebouw? Stuk voor stuk begrijpelijke vragen waar eigenaren in zowel de hoofd- als onderVvE mee te maken kunnen krijgen.

Bij een VvE uit Amsterdam Nieuw-West heeft de gevel onderhoud nodig, maar wie draait er voor de kosten op? Het bestuur nam contact op met !WOON. In het pand is sprake van een hoofdVvE met 2 appartementsrechten en een onderVvE met 8 appartementsrechten. Van welke VvE maakt de gevel onderdeel uit? Het antwoord staat in de splitsingsakte.

Theorie

Een VvE telt ten minste twee appartementsrechten. Zo’n appartementsrecht omvat ten minste één ‘object’. Dit is bijvoorbeeld een woning, een parkeerplaats, een bergruimte of een bedrijfsruimte. Soms zitten er ook meerdere objecten in één appartementsrecht, bijvoorbeeld twee of meer woningen. Bestaat het appartementsrecht uit meerdere objecten, dan is ondersplitsen mogelijk. Door de ondersplitsing kan vervolgens ieder object los worden verkocht.

Een veelvoorkomende situatie met hoofd- en ondersplitsing is een complex met bedrijfsruimte op de begane grond en woningen daarboven. De hoofdVvE bestaat dan uit twee appartementsrechten. Appartementsrecht 1 is de bedrijfsruimte op de begane grond en appartementsrecht 2 zijn de woningen op de bovengelegen etages. Het appartementsrecht met de woningen kan worden ondergesplitst, zodat losse verkoop van de woningen mogelijk is. Deze woningen vormen dan samen de onderVvE.

Akte van hoofdsplitsing en ondersplitsing

Iedere VvE heeft een splitsingsakte. In deze akte staat onder andere hoeveel appartementsrechten er zijn, hoeveel ieder appartementsrecht bijdraagt aan de gemeenschappelijke kosten en hoeveel stemmen ieder appartementsrecht kan uitbrengen op de vergadering. Zowel de hoofdVvE als de onderVvE hebben een eigen splitsingsakte.

In deze akte staat ook welke delen van het pand gemeenschappelijke eigendom zijn. De eigenaren zijn samen verantwoordelijk voor het onderhoud van dit gemeenschappelijk eigendom. Ook betalen de eigenaren gezamenlijk de rekening voor het onderhoud.

Gemeenschappelijk eigendom

Het ingewikkelde aan een ondersplitsing is dat zowel in de hoofd- als in de onderVvE er gemeenschappelijke delen en zaken zijn. Alle gemeenschappelijke delen die onder de hoofdVvE vallen, worden ook door de hoofd-VvE betaald. Hetzelfde geldt voor de gemeenschappelijke delen in de onderVvE: hiervoor betalen alleen de eigenaren die onderdeel uitmaken van de onderVvE. Veelvoorkomend is dat bijvoorbeeld het trappenhuis of de lift onder de onderhoudsverantwoordelijkheid van de onderVvE valt. Het dak, de fundering en de gevel vallen vaak onder de onderhoudsverplichting van de hoofd-VvE.

In de VvE uit Nieuw-West maakte de gevel onderdeel uit van de hoofdVvE. Dat betekent dat de eigenaar van appartementsrecht 1 (de bedrijfsruimte) en appartementsrecht 2 (de 8 woningen) gezamenlijk betalen voor het onderhoud. De verdeelsleutel (breukdelen) die worden aangehouden staan in de akte van de hoofdVvE beschreven.

Ingewikkelde materie

Een hoofd- en onderVvE kan voor behoorlijk wat discussie zorgen. Sowieso is het lezen van een splitsingsakte en -reglement een behoorlijk karwei. Woont u in Amsterdam in een VvE met hoofd- en onderspliting en is er discussie over onderhoud? Neem dan contact op met !WOON voor informatie en advies.