Kantonrechter buigt zich over servicekosten Change=
05 december 2022 - Donderdag 1 december zaten we samen met ruim 50 bewoners van de Change= panden in Amsterdam in de rechtszaal op de Parnassusweg. De inzet? Duidelijkheid over de afrekening van de servicekosten voor 2019 van het pand op het Elisabeth Cady Stantonplein in Zuidoost. De Huurcommissie sprak begin dit jaar een veel lager bedrag uit dan de verhuurder had berekend. Met dat oordeel was het bedrijf het niet eens. Vandaar deze gang naar de kantonrechter. De uitkomst van deze zaak moet helderheid geven over een aantal belangrijke geschilpunten tussen bewoners en de verhuurder. De bewoners beseffen niet half hoeveel Change= bijdraagt aan hun ontwikkeling, als je de verhuurder mag geloven. Want jongeren zijn volgens de vertegenwoordiger van het bedrijf een kwetsbare doelgroep die begeleiding nodig heeft. Zo rondkijkend in de zaal zagen de jongeren die de zaak met veel belangstelling volgden er inderdaad behoorlijk ontwikkeld uit. Maar of dat aan de verhuurder te danken is? De ‘community builders’ waar ze in hun servicekosten voor betalen zien ze vrijwel niet. De bewoners betalen in elk geval flink voor personeel van Change=. Het gaat om medewerkers voor beveiliging, huismeesters en communitybuilders. De vraag is dan of het hier echt om aanvullende service gaat voor bewoners. Of gaat het om mensen die werken voor de verhuurder en uitgaven die niet in de servicekosten thuishoren? Bijzonder is ook dat de bewoners de meeste medewerkers van Change= niet kennen. Ze zijn niet als zodanig herkenbaar. Ze kennen eigenlijk vooral één medewerker, maar dat is de klusjesman. Die kan je tegen extra betaling inhuren om klusjes in je woning te doen. Wat die naast dit betaalde werk nou precies aan service aan de bewoners levert werd niet duidelijk, want er is geen registratie van werkzaamheden. Dat medewerkers ook nog in beide panden van Change= aan het werk kunnen zijn maakt het er niet overzichtelijker op. Bij de camerabewaking doet zich een interessante vraag voor: is veiligheid een service waar je extra voor moet betalen? Volgens Change= wel. Daarom hangt het pand in Zuidoost overvol met camera’s en is er een special control room. Veel bewoners ervaren dit niet als een service, maar als toezicht en controle. Heel bijzonder is dat het pand meer camera’s dan bewoners heeft. Volgens Change= om een veiligheid te bieden als extra service, waar dan ook flink extra voor betaald moet worden. Een andere lezing is dat de camera’s er vooral zitten om de bewoners in de gaten te houden. Zodat de verhuurder boetes uit kan delen voor gedrag haar niet zint, zoals de meesten het ervaren. “Toen ik via de post een honden Bench bestelde als cadeau voor mijn zus kreeg ik gelijk een mail. Of ik in strijd met de regels in het pand een huisdier hield? Maar toen er allerlei onderdelen van mijn scooter werden gestolen in de bewaakte stalling in het pand konden ze me niet helpen,” aldus een bewoonster tijdens de zitting. Een andere belangrijke vraag is wat nou een redelijk bedrag is voor het leveren van internet. Volgens Change= treden zij zelf op als provider en kunnen ze daarom de kosten voor het signaal en de werkzaamheden om dat te organiseren doorberekenen. De huurder betogen dat de installatie voor kosten van de verhuurder is en dat zij drie keer zoveel betalen als bewoners in vergelijkbare panden. Keuze hebben ze niet. Bij het inkopen van signaal voor 600 bewoners moet toch een leuke korting te bedingen zijn, zoals te zien is bij andere verhuurders. Een interessante onthulling tijdens de zitting was dat achter de eigenaar ISFII de Deutsche Bank schuilt. Buitenlande beleggers zijn actief op de Amsterdamse huizenmarkt, dat is geen nieuws. Wel interessant is de vraag wat de bank vindt van alle gedoe en ophef rond het beheer van het pand en de kosten. Voor de bewoners was het in elk geval niet duidelijk dat zij in feite gedaagd waren door de Deutsche Bank, want het is immers de formele eigenaar die optreedt in procedures bij de rechbank. In deze dus vertegenwoordigd door Change= BV. Daarin verschilt het eigendom van het pand in Nieuw-West, want dat is van de grote vastgoed belegger CBRE. De rechter wilde verder ook graag weten wat nou de verhouding is tussen Change= BV en diverse andere BV’s die kosten doorberekenen. Die blijken allemaal 100% dochter van Change= BV te zijn. Dat verklaart misschien de in de afrekening opgenomen facturen voor flinke bedragen van de ene Change= BV aan de andere, op briefpapier van Change=. Erg transparant is het allemaal niet en een doorberekening is geen factuur. De rechter liet een aantal keer doorschemeren dat er nog heel wat te verbeteren is aan de transparantie van de verantwoording van kosten. In deze zaak gaat het om de vraag welke extra kosten redelijk zijn om door te rekenen aan de huurders. Het moet dan gaan om afgesproken diensten, die ook echt geleverd zijn en voor een redelijk bedrag. De verhuurder mag geen winst maken op de servicekosten. Het mag ook niet gaan om kosten die bij de normale verhuur van een pand horen, want daar betalen de bewoners immers al huur voor. Bij de afrekening is het aan de verhuurder om duidelijk te maken welke kosten er zijn gemaakt, onderbouwd met facturen. De duscussie gaat niet alleen over de vraag service geleverd is, het gaat ook om een transparante afrekening. Ook dat is een probleem in dit dossier. De bewoners kregen na aandringen wel inzage in mappen met stukken, maar dat zijn vooral excel-sheets en doorberekeningen, Veel van de grote facturen zijn een afgerond bedrag, doorgerekend van de ene aan de andere BV. Dat is geen factuur en niet transparant. De Huurcommissie stelde een aantal van dit soort kostenposten daarom op 0. Bij de rechter diende Change= wel vele nieuwe stukken is, maar ook hier kwam het meestal niet tot facturen. Wat de kantonrechter de opmerking ontlokte: “Ik zie mooi afgeronde bedragen, maar geen facturen. Als ik bij een bedrijf iets koop krijg ik meestal een factuur met cijfers achter de komma.” Wat de rechter uiteindelijk besluit over de verschillende kostenposten gaat blijken op 5 januari. Dan is de schriftelijke uitspraak gepland. De betalingsverplichting voor 2019 van de 96 huurders van het pand in Zuidoost staat dan eindelijk vast, want tegen de uitspraak is in principe geen beroep mogelijk. De uitspraak zal zeker van invloed zijn op de ruim 1500 andere zaken die bij de Huurcommissie lopen over de afrekeningen van 2019 en 2020 voor de panden in Zuidoost en ook in Nieuw-West.
Huismeester voor bewoners of personeel van de verhuurder?
Is veiligheid een service?
Wat mag internet kosten?
Eigenaar pand Zuidoost is de Deutsche Bank
De vele BVs van Change=
Onduidelijke kosten en ontbrekende facturen
Uitspraak 5 januari
Artikel delen: