Klussen huurder geen reden voor ontbinden contract

06 december 2022 - 

De eigenaren van een woning in Amsterdam Noord wilden van de huurder af om het pand beter te kunnen verkopen. Ze vroegen ontbinding van de overeenkomst omdat de huurder zonder toestemming veranderingen in en om het huis zou hebben aangebracht. De huurder kon geen schriftelijke toestemming laten zien, maar er is wel een duidelijke voorgeschiedenis. De rechter ging dan ook niet mee met het verzoek.

Een huurder, reeds overleden, huurt sinds 1978 een woning. Zijn vrouw is medehuurder en woont er nog steeds. Toenmalige verhuurder en huurder stonden op goede voet met elkaar. Zij stelden geen schriftelijk huurcontract op maar maakten de afspraak “huurder doet de binnenkant van de woning, de verhuurder de buitenkant”. Daarna heeft de huurder een aantal zaken in en om de woning veranderd. Er is een duivenhok in de tuin geplaatst, de voortuin is een parkeerplaats geworden (net zoals bij nagenoeg alle woningen in de straat) en er is een CV aangelegd. Bovendien is een keukenblok in de tuinkamer geplaatst zodat huurder een kopje koffie kan zetten als hij in de tuin zit. Het betreft een dijkwoning, de woonkamer en keuken zitten niet op dezelfde verdieping als de tuin.

Dagvaarding na overlijden huurder

Nadat de verhuurder overleed erfden zijn kleinzonen het pand. Nu, 25 jaar later, willen zij het huis verkopen. De huurders krijgen een verhuisvergoeding aangeboden maar weigeren deze. Daarna overlijdt de hoofdhuurder en krijgt zijn weduwe binnen 2 weken (!) na zijn overlijden een brief dat zij geen huurrechten zou bezitten en de woning moet verlaten. Dat klopt niet, want door het huwelijk met de huurder is zij automatisch medehuurder geworden. De verhuurder neemt wel expliciet in de brief op dat huurder altijd een goed huurder is geweest. Vervolgens ontvangt mevrouw een brief van de verhuurder waarin de huur wordt opgezegd op grond van wanprestatie. Er zou sprake zijn van onderverhuur en het aanbrengen van veranderingen zonder toestemming,  volgens de verhuurder onvakkundig en met een groter risico op brandgevaar. Ook zou een lekkage bij de voordeur niet tijdig zijn gemeld, waardoor de goot is gaan rotten. In 2 brieven uit 1995 en 1999 heeft de verhuurder de huurder er al op gewezen dat er voor de veranderingen zijn toestemming nodig waren. De huurder heeft destijds niet op deze brieven gereageerd. De onderhuur baseert de verhuurder op het feit dat er een keukenblok in de tuinkamer is geplaatst.

Rechter gaat niet mee in de eis tot ontbinding huurovereenkomst

Huurder, inmiddels in de zeventig, stemde niet in met de opzegging. Ze kon met hulp van !WOON de stellingen van de verhuurders ook goed ontkrachten. De destijds gemaakte afspraken zijn duidelijk, zij is als echtgenote medehuurder, van onderhuur is geen sprake en is gewoon sprake van achterstallig onderhoud. Toch lieten de verhuurders een dagvaarding uitbrengen. Ze verzoeken de rechter om ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en herstel van het gehuurde in oude staat.

Ze krijgen ongelijk. Wat de rechter in zijn vonnis belangrijk vindt is dat:

• Het om aanpassingen aan de woning gaat die al heel lang geleden zijn aangebracht.
• De huurder volgens de mondelinge afspraken aan het begin van de huur de vrijheid had om veranderingen aan de binnenkant van de woning aan te brengen. Omdat het hier gaat om een huurovereenkomst van voor 2003 (wetswijziging) had de huurder voor de veranderingen aan de buitenkant geen toestemming nodig volgens de overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek.
• De verhuurder heeft weliswaar in 2 brieven uit 1995 en 1999 aan huurder aangegeven dat hij toestemming had moeten vragen voor de veranderingen echter verhuurder heeft daar nooit meer gevolg aan gegeven. De rechter redeneert dat kennelijk de toestemming mondeling moet zijn verleend, want de verandering is gerealiseerd en de verhuurder onderneemt verder geen actie. Het was kennelijk niet zo heel belangrijk voor de verhuurder nu hij daar pas zo’n 23 jaar later op terug komt.
• De verhuurder heeft niet goed onderbouwd dat de veranderingen afbreuk doen aan de waarde, de verhuurbaarheid van het gehuurde schaden, onvakkundig zouden zijn uitgevoerd of een vergroot brandrisico zouden hebben. De verhuurder heeft alleen foto’s toegevoegd en dat vindt de rechter onvoldoende.
• De veranderingen kunnen betrekkelijk eenvoudig ongedaan worden gemaakt bij vertrek.
• Nu expliciet is afgesproken dat de verhuurder voor de buitenkant diende de zorgen had de verhuurder ook het nodige onderzoek moeten verrichten. Als de verhuurder eens in de tien of twintig jaar langs komt is dat onvoldoende en kan deze verantwoordelijkheid niet via de ‘kikplicht’ op de huurder worden afgewend.

De rechter concludeert dat er geen sprake is van enige tekortkoming van de huurder die ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Huurder kan in de woning blijven wonen en de verhuurder wordt veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak is gepubliceerd en hier te lezen.

Vragen over uw positie of huurcontract?

Problemen met uw verhuurder of vragen over uw positie of uw huurcontract? Neem contact met ons op als u in Amsterdam, Amstelveen, Aalsmeer, Diemen of Haarlem woont.

Zelf klussen (ZAV)