Hoge Raad oordeelt over wijziging van de splitsingsakte

10 maart 2023 - 

De splitsingsakte wijzigen is een tijdrovend, kostbaar en ingewikkeld proces. De Vereniging van Eigenaren (VvE) doet dit doorgaans alleen als het echt nodig is. Denk bijvoorbeeld aan een nieuwe woonlaag op het pand, een wijziging van breukdelen of een onderlinge verkoop van een zolderberging aan de buurman. Het uitgangspunt is dat medewerking en instemming nodig is van alle eigenaren (en hypotheekverstrekkers), maar dat hoeft niet in alle gevallen.

De akte kan op vier manieren worden gewijzigd, via:

1. een unaniem besluit van alle eigenaren
2. een besluit van minimaal 80% van de stemmen én medewerking van het bestuur
3. een vervangende machtiging van de rechter op verzoek van 50% van de stemmen
4. een vervangende machtiging van de rechter op verzoek van 2 eigenaren

Optie 2: 80% Meerderheid

VvE’s de splitsingsakte wijziging als minimaal 80% van de stemmen (of een grotere meerderheid als dat in de splitsingsakte staat)  hiermee akkoord gaat. Voorwaarde is dat het bestuur ook medewerking verleent aan de wijziging. Deze mogelijkheid is in 2005 in de wet opgenomen, omdat unanieme besluitvorming als te restrictief werd ervaren. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarbij één enkele eigenaar veranderingen tegenhoudt, ook als hij of zij daar eigenlijk geen belang bij heeft.

Eigenaren die het niet eens zijn met het besluit tot wijziging, kunnen de rechter vragen de beslissing te vernietigen. De rechter toetst of de eigenaar schade lijdt door de beoogde wijziging. Door deze waarborg voorkomt men dat de wijziging ten koste gaat van één of meerdere eigenaren.

Hoge Raad

In februari van dit jaar nam de Hoge Raad (de hoogste rechter in civiele zaken) een opvallende beslissing over de 80% meerderheid. De Hoge Raad oordeelde over een wijziging van de akte waarbij gemeenschappelijke delen (de kelder, de zolder en vlieringen) bij individuele appartementen gingen horen. Ruim 80% van stemmen was akkoord en één eigenaar vroeg eerst de rechter, later het Gerechtshof en tot slot de Hoge Raad om vernietiging van het besluit. De Hoge Raad bepaalt dat de 80%-meerderheid niet altijd genoeg is. Sommige wijzigen, zoals in deze casus, rechtvaardigen een unaniem besluit.

Een verschuiving van eigendom (van gemeenschappelijk naar privé) moet volgens de Hoge Raad door alle eigenaren samen genomen worden. Een besluit waar (minimaal) 80% van de stemmen mee akkoord gaat is niet voldoende. De taak van de VvE is namelijk het ‘beheer van de gemeenschap’. Als het eigendom overgaat van de VvE naar één of meerdere individuele eigenaren valt dit niet onder het ‘beheer van de gemeenschap’, maar wordt dit aangemerkt als een ‘daad van beschikking’. Daarom moeten alle eigenaren akkoord gaan met de overdracht van eigendom.

‘Art. 5:139 lid 2 BW maakt geen onderscheid naar gelang de aard van de beoogde wijziging. Het is evenwel de vraag of deze bepaling ook toepassing kan vinden als de wijziging inhoudt dat een gedeelte van het appartementencomplex dat een gemeenschappelijke bestemming heeft, wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars. (…) Het toepasselijk achten van art. 5:139 lid 2 BW ligt echter niet voor de hand, nu toedeling een daad van beschikking is waarvoor levering vereist is en de vereniging van eigenaars slechts bevoegd is tot vertegenwoordiging van de gezamenlijke appartementseigenaars voor zover het gaat om het beheer van de gemeenschap (art. 5:126 leden 1 en 5 BW). Daarom moet worden aangenomen dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met medewerking van alle appartementseigenaars, zo nodig onder toepassing van art. 5:140 BW.’   — Hoge Raad, 24-02-2023

Cursus: Wijzigen van de splitsingsakte

Op 19 september organiseert !WOON een gratis cursus over het wijzigen van de akte. Doet u ook mee? Meld u aan via onze website.

De akte (en daardoor ook het reglement en de tekening) kunnen alleen gewijzigd worden door een notaris. Dit is een ingrijpend, kostbaar en tijdrovend proces. Het gebeurt daarom alleen als het écht nodig is. Maar, wanneer is zoiets nodig?

Tijdens de cursus leggen we uit wanneer de akte gewijzigd moet worden. We bespreken op welke wijze de VvE hierover kan beslissen en wat u kunt doen als u het niet eens bent met de beslissing. We sluiten de cursus af met een stappenplan om de splitsingsakte te wijzigen.