Nieuw succes in rechtszaak bijkomende kosten

19 april 2024 - 

Bewoners van De Loft aan de Spaklerweg in Amsterdam Oost hebben hun rechtszaak over ‘membership’ gewonnen. Een aantal bepalingen in het contract zijn in strijd met het Europees recht en zijn ongeldig. De 48 huurders hebben recht op terugbetaling van € 55 per maand die hiervoor betaald zijn. In totaal gaat het om € 58.000, gemiddeld ruim € 1200 per huurder. Dit is het tweede juridische succes van ons werk op dit terrein in korte tijd. De uitspraak lijkt op onterechte kosten bij Change=, waar de huurders onlangs het beroep wonnen bij het Gerechtshof.

Verhuurders  weten sinds het baanbrekende vonnis in de zaak tegen Change= van medio 2021 dat extra constructies naast de huurprijs en servicekosten niet houdbaar zijn. Servicekosten zijn een voorschot en dat moeten ze jaarlijks afrekenen op basis van de werkelijke kosten. Lidmaatschap, ‘non refundable costs’ en andere bepalingen die buiten die afrekening vallen zoals een aanvullende dienstenovereenkomst zijn niet geldig. Bij dit complex paste verhuurder Rockfield – voorheen The Cohesion – de gehanteeerde membership constructie dan ook aan kort na het Change= vonnis. Maar huurders die de oude bepaling  in hun contract hebben en deze kosten tot 2021 betaalden kunnen aanspraak maken op terugbetaling.

Al in 2020 kregen we vragen en informeerden we huurders over de onjuistheid van de constructie. Met de eigenaar volgde schriftelijk uitwisseling over kostenposten. Dat leverde geen duidelijkheid op de zaak ging met een garantie van het Emil Blaauw Proceskostenfonds naar twee advocaten die de huurders verder bijstonden in de procedure. Na lange discussie volgde in december 2022 de dagvaarding. De zaak vergde ook daarna nog veel tijd: de zitting vond plaats in mei 2023 en sindsdien was het wachten op de uitspraak. Dat duurde lang vanwege juridische discussies binnen de rechtelijke macht over de interpretatie van de Europese richtlijn. Het bevrijdende woord kwam met het vonnis op 11 april.

Geld terug vorderen

De huurders in deze uitspraak hebben nu dus recht op hun teveel betaalde geld. De uitspraak is namelijk uitvoerbaar bij voorraad, oftewel direct opeisbaar. Verwachting is dat de verhuurder dat wil aanvechten, zoals ze al in de rechtszaak aangaven.. ‘We hebben wel kosten gemaakt voor die diensten’, is het verweer . De kantonrechter heeft echter al duidelijk aangegeven dat dit verweer niet opgaat voor ten onrechte betaalde kosten. De kosten moeten bovendien duidelijk overeen gekomen zijn en dat is zeker in deze zaak helemaal niet duidelijk omdat een aantal diensten door de verhuurder niet in het contract zijn opgenomen maar alleen met een beknopte uitleg op een website zijn vermeld. Waarbij de verhuurder die ook nog eens zonder overleg kon aanpassen. Dat is nog een reden dat deze passage in het contract nietig is verklaard.

Dus nu staat een stevige en duidelijk bepaalde uitspraak tegenover een onduidelijke tegenvordering van de verhuurder. Waar dat toe leidt zagen we al in het beroep van Change=. De vordering is terecht, de discussie over een tegenclaim zal eventueel voor zittende bewoners in gesprekken uitgemaakt moeten worden. Zoals de kantonrechter opmerkt: “Een en ander neemt niet weg dat de verhuurder met de nog in het gehuurde woonachtige huurders in overleg kan treden om tot overeenstemming te komen over het verlenen van leveringen en diensten die voorheen in het kader van Membershipkosten in rekening zijn gebracht.” Dat betekent dat de verhuurder nu gewoon moet betalen en in vervolggesprekken nog kan kijken in hoeverre zij hard kan maken dat kosten ook echt gemaakt, overeengekomen en redelijk zijn.

Niet zomaar toepasbaar voor andere huurders

We staan als !WOON al vele jaren huurders bij in vele complexen van grote verhuurders in Amsterdam, Amstelveen en Diemen. Het hangt van de situatie, de gemaakte afspraken, de al dan niet geleverde diensten, het contract af wat wel en niet redelijk is. Deze uitspraak bevestigt eerder bevindingen en helpt om geschillen op te lossen. Hij is alleen niet automatisch van toepassing voor andere panden of latere contracten. Huurders met vragen kunnen contact met ons opnemen. Waar mogelijk staan we huurders bij om hun teveel betaalde geld terug te krijgen. Dat doen we gratis dankzij de subsidie van de gemeentes die graag willen dat bewoners van hun recht gebruik kunnen maken.

In dit soort grote complexen gaan we liefst samen met een vertegenwoordiging van de huurders in gesprek met de verhuurder. Dat gaat dan over afrekening van de servicekosten en terugbetaling van het teveel  betaalde. Het hangt dan van de opstelling van de verhuurder af of daar procedures voor nodig zijn. Het mooiste is natuurlijk om de afrekening te corrigeren en te zorgen dat alle huurders het teveel betaalde terug krijgen. Bij enkele professionele verhuurders die graag goede service leveren en een goede relatie hebben met hun huurders lukt dat. Anderen twijfelen nog en dan zijn procedures nodig om helderheid te scheppen, zoals in dit geval. Sommige verhuurders willen helemaal niets terugbetalen en dan weten we de weg naar de rechter te vinden en laten we ook niet los, zoals in de zaak hieronder.

De uitspraak van de Spaklerweg is hier te lezen.

Grote klapper voor huurders – Change= verliest weer