In een VvE met z’n twee

22 augustus 2024 - 

Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) bestaan er in allerlei soorten en maten. Van grote complexen met honderden woningen, winkels en parkeerplaatsen tot kleine pandjes met 2 appartementsrechten. Een hoop regels zijn voor alle VvE’s hetzelfde. Toch maakt het in de praktijk uit of je woont in een grote of kleine VvE.

Amsterdam telt veel kleine VvE’s. De traditionele ’trappenhuis-VvE’ met 4 of 5 woningen. In sommige wijken zijn er ook VvE’s met maar 2 woningen. Zo’n piepkleine VvE is soms lekker makkelijk, maar soms ook erg ingewikkeld. Hoe zit dat?

Twee eigenaren

Ook als de VvE maar uit 2 eigenaren bestaat, zijn er allerlei regels en verplichtingen waar de VvE aan moet voldoen. Vergadert de VvE jaarlijks? Is er een bestuur? Heeft de VvE een eigen bankrekening? Controleert de kascommissie de jaarrekening? Spaart de VvE voor toekomstig onderhoud?

Bij kleine VvE’s ligt het gevaar op de loer dat zaken niet of informeel worden geregeld. Dat gaat vaak lang goed, tot het opeens fout gaat. Je moet met je buur samen alles regelen, beslissen en betalen. Zo komt het voor dat de VvE geen spaargeld heeft, maar buren elkaar een betaalverzoek sturen als de schilder langskomt. Of wordt de opstalverzekering door één van de eigenaren voorgeschoten en delen de buren onderling de kosten. Helaas kunnen, nadat het jaren goed is gegaan, toch problemen ontstaan. Bijvoorbeeld als een eigenaar opeens onvoldoende geld heeft om het betaalverzoek te betalen of bij verkoop van één van de woningen.

Mediation

Soms kunnen eigenaren het prima met elkaar vinden, maar is er toch een (dreigend) conflict. Als partijen samen tot een oplossing willen komen, kan een mediator helpen. De buren gaan met hulp van de mediator in gesprek om alsnog samen een oplossing te vinden.

Advies deskundige

In sommige splitsingsaktes staat (in aanvulling op het modelreglement) een speciale regeling bij stakende stemmen. Een situatie waarbij de eigenaren onderling geen overeenstemming bereiken. Minimaal één van de eigenaren kan voorstellen een externe deskundige om advies te vragen. In onderling overleg benoemen de eigenaren samen de adviseur. Dit kan bijvoorbeeld een advocaat of jurist, een bouwkundige of een financieel adviseur zijn. Hij of zij brengt een schriftelijk advies uit aan de VvE, waarna er opnieuw over het onderwerp gestemd wordt.

Naar de rechter

Een andere optie is de gang naar de rechter. Iedere eigenaar kan de rechter vragen om een vervangende machtiging. Bijvoorbeeld om onderhoudswerkzaamheden uit te voeren aan het gebouw. De rechter oordeelt in zo’n procedure of de verzoeker op kosten van de VvE de werkzaamheden mag laten uitvoeren.

Afgelopen maart moest de Rechtbank Midden-Nederland over zo’n verzoek oordelen. De VvE bestond uit 2 appartementen en zij ruzieden over onderhoud van het balkon. Één van de eigenaren vroeg de rechter om een vervangende machtiging. De rechter ging hierin mee en verleende toestemming voor de werkzaamheden op kosten van de VvE.

Kleine VvE: regel het samen

Woon je in een kleine VvE dan ben je samen met je buurman of -vrouw verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van jullie pand. Het gaat vaak goed, tot het opeens mis gaat. Bijvoorbeeld als één van de eigenaren verhuist of er plotseling hoge onderhoudskosten zijn. Wees conflicten voor en regel VvE zaken op de juiste manier. Nemen jullie een beslissing buiten de vergadering om? Bevestig dit dan per email aan elkaar. Zo is het besluit toch goed vastgelegd en voorkom je onduidelijkheid in de toekomst.

Hulp nodig?

Ben je woonachtig in de gemeente Amsterdam en heb je hulp nodig bij het op orde krijgen van je VvE? Neem dan contact op met !WOON. Wij helpen jou en je buur/buren graag op weg. Bel naar 0205230130 of stuur een email.