Wat kan de VvE doen aan een illegale uitbouw?
24 april 2025 - Stel, je bent eigenaar van een mooi appartement in de binnenstad van Amsterdam. Met de overige bewoners van het pand raak je in gesprek over groot onderhoud. De buitengevel is dringend aan renovatie toe. De Vereniging van Eigenaren (VvE) stuit op problemen. Wat blijkt, jaren terug is door eigenaar van het restaurant op de begane grond een uitbouw gerealiseerd. Zonder toestemming van de VvE en zonder benodigde vergunningen van de gemeente. Wat kan de VvE doen? Als eigenaar van een appartement ben je ook automatisch lid van de VvE. Het betekent dat je gerechtigde bent van je eigen appartementsrecht én mede-eigenaar bent van de gemeenschappelijke delen van het pand. Veelvoorkomende gemeenschappelijke delen zijn de gevels, de fundering en het dak. Alle eigenaren zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud. Iedere eigenaar heeft toestemming nodig van de VvE voor een op-, aan-, bij- en onderbouw. Toestemming is ook nodig als het architectonisch uiterlijk verandert, als er iets aan de constructie wijzigt of als je aan de gemeenschappelijke delen in je eigen woning komt. De VvE neemt zo’n beslissing met een normale meerderheid van stemmen (‘de helft plus één’). Aan de toestemming mag de VvE voorwaarden stellen. Leg gemaakte afspraken tussen de betreffende eigenaar en de VvE vast in een gebruikersovereenkomst. Denk bijvoorbeeld aan materiaal keuze, de technische kwaliteit van het werk, schade en aansprakelijkheid. De VvE doet er verstandig aan om zo’n overeenkomst te laten opstellen door een deskundige. Naast de toestemming van de VvE is soms ook een vergunning nodig van de gemeente. De vergunning van de gemeente vervangt de toestemming van de VvE niet. Spreek met elkaar af dat de eigenaar zelf verantwoordelijk is voor het verkrijgen van alle noodzakelijke vergunningen. Plaatst een eigenaar een op-, aan-, bij- of onderbouw zonder toestemming van de VvE, dan is het de taak van het bestuur om te handhaven. We zien in de praktijk dat dit niet altijd gebeurt of dat de VvE de uitbouw gedoogt. Meestal gaat het een lange tijd goed totdat er problemen ontstaan door/aan de uitbouw of omdat er groot onderhoud nodig is aan de gevel. De andere eigenaars willen niet meebetalen aan het onderhoud van de uitbouw. Een uitbouw wordt door natrekking onderdeel van de VvE. Dit houdt in dat de uitbouw onderdeel is geworden van het gebouw. Dat betekent dat alle regels van de VvE over de gemeenschappelijke delen ook gelden voor de uitbouw. De gevel van de uitbouw, de fundering van de uitbouw en het dak van de uitbouw zijn dan ook gemeenschappelijk. Dit kan soms financieel nadelig zijn voor de VvE, omdat iedereen meebetaalt aan (toekomstig) onderhoud. Hierdoor voelt het vaak oneerlijk aan voor overige eigenaars. Het is daarom verstandig om vóórdat de uitbouw er staat afspraken gemaakt worden over toekomstig onderhoud en de bijbehorende kosten. Wellicht is het wenselijk om de splitsingsakte te wijzigen? De VvE mag een gerealiseerde op-, aan-, bij- en onderbouw die zonder toestemming is geplaatst niet zomaar verwijderen. Hiervoor is altijd een vonnis van de rechter nodig. De VvE vordert verwijdering van de uitbouw, omdat deze zonder toestemming is gerealiseerd. De rechter maakt een belangenafweging op basis van redelijkheid en billijkheid. Als een uitbouw er al tientallen jaren staat is het belang van de VvE waarschijnlijk niet groot genoeg. Let wel, uitkomst kan ook zijn dat de rechter alsnog toestemming verleent voor de uitbouw. Wil je meer weten over verbouwen en de geldende regels binnen de VvE? Volg dan ons webinar Verbouwen op 6 mei 2025. Meld je gratis aan via onze website en ontvang de link per email. Toestemming nodig voor iedere op-, aan-of onderbouw
Gebruikersovereenkomst
Vergunning gemeente
Geen toestemming verleend
Natrekking
Een rechtszaak starten
Webinar verbouwen
Artikel delen: