Notitie Meldpunt Ongewenst verhuurgedrag
Datum: 18 februari 2008
Speculatie met en uitponding van Amsterdamse woningen anno 2008
De prijzen op de woningmarkt in Amsterdam zijn hoog. Voor starters en mensen met een middeninkomen is een koopwoning moeilijk bereikbaar. Deze hoge prijzen zijn niet alleen een gevolg van een grote vraag en een kleiner aanbod. Er spelen meer factoren mee. Deze notitie werpt een blik op specifiek deel van de vastgoedhandel. Hier spelen bijna ondoorzichtige netwerken en de bekende ABC transacties (doorverkopen) een rol. We zien waardestijgingen van vele honderden procenten in enkele jaren.
We zijn met deze notitie begonnen doordat we van huurders signalen kregen dat zij in één jaar verschillende huisbazen hadden. Soms moesten ze wel vier keer in één jaar de huur aan een andere rechtspersoon overmaken. In bijna alle gevallen gaat het dan om panden waar de eigenaar een aanvraag tot splitsing heeft ingediend bij het Stadsdeel. De elkaar opvolgende eigenaren probeerden dan steeds opnieuw om de huurder(s) te bewegen de woning(en) te verlaten, zodoende een waardevermeerdering te creëren. Leegstand levert immers geld op.
De verkoopprijs wordt door de verkoopcarrousel zo hoog opgedreven dat het volgens deze kopers niet meer rendabel is om de huurders te laten zitten. Het pand moet dan leegkomen zodat er na splitsing per appartement kan worden verkocht om het maximale rendement te behalen. De druk op de huurder neemt bij elke transactie toe en vaak voelt de huurder zich onzeker en onveilig in de eigen woning. De boodschap is helder: u zal moeten verhuizen.
Handel is niet iets nieuws, handel is van alle tijden. Terwijl op vele markten het toezicht toeneemt door regulerende wetgeving of door zelfregulering van de markt zelf blijft de vastgoedmarkt een open maar desondanks niet transparante markt. De banken doen veel aan voorkoming van fraude, de antiterreur wetgevingen hebben de banken vervolgens nog verder aangespoord hun systemen fraudevrij te maken en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht op de financiële instellingen en de aandelenhandel. Vrije handel maar wel onder toezicht.
Vastgoed kent bijna geen toezicht, de handel is buitengewoon vrij. Bij een ABC transactie moet de notaris in principe vragen stellen, bij een aankoop zonder hypotheek moet de notaris kijken of er geen sprake is van malafide praktijken. Verdachte gevallen dienen gemeld te worden volgens de wet MOT (Melding ongebruikelijke transacties). In sommige gevallen komt de FIOD en ECD in actie, zoals eind vorig jaar tijdens de grote actie bij verschillende grote banken (Fortis, Rabo) en institutionele beleggers (Philips) rond malversaties bij transacties van pakketten woningen in Buitenveldert.
De hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz heeft in het voorjaar van 2006 een aanbeveling gedaan om een Autoriteit Vastgoed Markten op te zetten. Deze toezichthouder zou bij alle vastgoedtransacties systematisch de prijzen kunnen vergelijken met de getaxeerde waarde van het vastgoed door bijvoorbeeld naar de WOZ-waarde te kijken. Ook kan er speciaal gekeken worden naar die adressen die in één jaar verschillende keren worden doorverkocht. Het kadaster beschikt al over deze data. Bij vermoedens van malversaties moet deze op te zetten Autoriteit Vastgoed Markten aangifte doen bij het Openbaar Ministerie die onderzoekt of er vervolging moet worden ingesteld.
De vastgoedsector staat de laatste jaren regelmatig in een kwaad daglicht. De bekende gevallen van afpersing door de groep Holleeder, het witwassen van tientallen miljoenen drugseuro’s door wijlen Willem Endstra en de grootschalige fraude door malafide beleggingsmaatschappijen maar ook door medewerkers van grote institutionele beleggers, de hypotheekfraude met vervalste taxaties in Rotterdam en de medewerking daaraan van een groep notarissen, de asbestfraude van april 2007 in Amsterdam waarbij huurders werden blootgesteld aan asbest en de vastgoedeigenaren tevens van omkoping van Bouw en Woningtoezicht ambtenaren worden verdacht hebben duidelijk gemaakt dat zich uitwassen voordoen op de markt. Het is nu aan de overheid om actie te ondernemen. Het onderwerp staat op de agenda van de Tweede Kamer maar heeft nog tot weinig concrete acties geleid.
In 2007 heeft de Erasmus Universiteit Rotterdam in opdracht van het Ministerie van Justitie een grootschalig onderzoek gedaan onder de titel ‘Malafide activiteiten in de vastgoedsector’. (uitgeverij SWP 2007). Een van de conclusies van de onderzoekers is dat de georganiseerde misdaad onlosmakelijk verbonden is geraakt met de vastgoedsector maar dat er ook nog te weinig inzicht is in de omvang van het probleem.
De criminoloog Henk Ferwerda die het onderzoek leidde zei in de Volkskrant van 13 maart 2007: “Bedreiging en intimidatie doen zich overigens ook voor bij kleinere vastgoedhandelaren. Die bedienen zich van knokploegen om bijvoorbeeld huurders weg te krijgen. De belangen zijn bijzonder groot.”
Ferwerda noemt hier het probleem voor zittende huurders, en dan komen we weer op het terrein van het Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag. We constateren dat de onrust bij huurders toeneemt als hun pand meerdere keren wordt verhandeld, vaak gaat dit in combinatie met de aanvraag voor splitsing van het eigendom in appartementsrechten.
Voor de beschreven zaken is gebruikt gemaakt van openbare informatie uit het kadaster, verzameld met hulp van Speculatie Onderzoeks Kollektief (SPOK). Met behulp van tientallen kadasteraktes (te zien op http://meldpunt.wswonen.nl) is geprobeerd een zo compleet mogelijk beeld te schetsen van de transacties van enkele panden.
Wat vooral opvalt, is de snelheid waarmee de panden worden verhandeld, de soms zeer grote waardestijgingen in enkele maanden en dat sommige eigenaren bij meerdere panden een zelfde verkoopcarrousel uitvoeren.
In meerdere gevallen hebben de tussen-eigenaren niets gedaan met het pand zelf; zij kochten alleen aan met de bedoeling de panden even later tegen een hogere prijs door te verkopen. De enige ‘toegevoegde waarde’ die zij soms creëren is het maken van meer leegstand. Dat drijft de prijs nog verder op doordat een volgende eigenaar dan meer kan verdienen, er kunnen dan na splitsing meer etages leeg verkocht worden. De laatste eigenaar in het “spel” moet het pand vervolgens opknappen om nog in aanmerking te komen voor de begeerde splitsingsvergunning en zodoende de investering terug te verdienen.
In veel gevallen waarbij panden meerdere malen per jaar worden doorverkocht is er een aanvraag tot splitsing ingediend. De doelstelling van de gemeente met het splitsingsbeleid is: het vergroten van de voorraad koopwoningen en het opknappen van panden waarbij nadrukkelijke wordt gesteld dat zittende huurders geen overlast mogen hebben van het splitsingsproces, uitgezonderd gebruikelijke bouwoverlast. Huurders zijn geen belanghebbenden en kunnen bij splitsing gewoon hun woning blijven huren. Zo luidt het officiële standpunt.
Uit de in de bijlage beschreven gevallen wordt duidelijk dat er voor huurders geen plaats meer is: zij zullen hoe dan ook moeten verhuizen. De druk wordt telkenmale opgevoerd totdat ook de laatste huurder het aanbod van vervangende woonruimte aanneemt. Op dit punt zien we dat de doelstelling van de gemeente niet wordt gehaald.
Wij vragen ons af:
- Hoe huurders te vrijwaren van een serieuze inbreuk op hun rust en woongenot?
- Bij hoeveel procent van de splitsingsaanvragen de aanvrager een ander is dan de uiteindelijke ontvanger van de vergunning?
- Hoeveel panden worden verkocht nadat de splitsingsvergunning is aangevraagd?
- Wat de omvang is van dit soort transacties: is dit het topje van een ijsberg?
- Of genoemde transacties door de betrokken notarissen gemeld moeten worden?
- Als dat zo is, of dat ook daadwerkelijk gebeurd is?
- Of de gemeente bij malversaties een splitsing kan weigeren?
- Wat de rol is van banken in deze transacties?
- Of de politiek deze vorm van handel gewenst acht?
Begin februari begon in Den Haag de parlementaire werkgroep over de vermenging van de onder- en bovenwereld. Wij roepen deze commissie op om ook deze vorm van speculatie onder de loep te nemen en met voorstellen en maatregelen te komen.
We brengen deze notitie verder onder de aandacht van de gemeenteraad en de wethouder Volkshuisvesting in Amsterdam en de Kamercommissies volkshuisvesting en justitie. Verder vragen we het Openbaar Ministerie in Amsterdam met een reactie te komen op deze notitie.
Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag
Februari 2008
Bijlagen:
| Met de hieronder beschreven voorbeelden van handel willen we geenszins de betrokken partijen beschuldigen van malafide gedrag, het betreft puur enkele voorbeelden uit de Amsterdamse praktijk die als zodanig moeten worden gelezen. |
Artikel delen: