beeindigingsovereenkomst is verlenging huurovereenkomst, oneerlijk huurverhogingsbeding

Samenvatting

Wembley verlengt tijdelijke huurovereenkomsten door de huurders een huurbeëindigingsovereenkomst te laten tekenen. In die overeenkomst wordt geregeld dat de tijdelijke huurovereenkomst met een periode (variërend van enkele maanden tot een jaar) worden verlengd en dat de huurder na die verlenging de woning zal ontruimen.

-De rechter ziet de beeindigingsovereenkomst als een contractverlenging. Een contract kan namelijk pas ná ingang met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Door de verlenging is er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd.

– huuraanpassing bij verlenging. De huurders die een huurbeëindigingsovereenkomst tekenen verbinden zich ook aan een huursprong: de huur wordt bij verlenging fors verhoogd (tot 200 euro per maand). De rechter oordeelt dat een wijziging van de huurprijs enkel op grond van een huurprijswijzigingsbeding uit de overeenkomst kan. Een huurprijsverhoging als voorwaarde voor verlenging kan niet. Doordat de afspraak niet volgens de wet tot stand is gekomen, geldt de huurprijsverhoging niet. (R.O. 19)

– De huurindexeringsclausule wordt vernietigd. Niet relevant is of dit beding ook daadwerkelijk toegepast is (r.o. 24, ook overige algemene uitgangspunten mbt onredelijkheid huurverhogingsbeding). Doordat de verhuurder een opslag van 5% op inflatie zonder geldige grond opneemt in het beding, is het onredelijk. Ook overigens voldoet het beding niet aan de gestelde voorwaarden. Het beding wordt vernietigd en huurders hoeven alleen de aanvangshuurprijs te betalen.