Buitenrechtelijk ontbinding (artikel 7:210BW) door de verhuurder hogerberoep.

Samenvatting

Feiten: De panden van de eigenaar hebben op de begaande grond een woon/bedrijfsruimte die zich uitstrekt over twee panden. Door middel van een scheidingsmuur is de ruimte op de begane grond van deze panden in twee ruimten verdeeld, die net zo breed zijn als de panden er boven. De ruimte was in het verleden een bedrijfsruimte.
In oktober 2007 is er een huurovereenkomst woonruimte overeengekomen voor ‚‚n deel van de begane grond. In de overeenkomst staat dat de ruimte uitsluitend als woon/kantoorruimte gebruikt mag worden.
Op 12 februari 2009, heeft het stadsdeel de Baarsjes een dwangsombesluit genomen dat binnen zes maanden de scheidingsmuur op straffe van een dwangsom van 5.000,00 euro verwijderd moet zijn. Voor de scheidingsmuur is zonder bouwvergunning geplaatst, de situatie kan niet worden gelegaliseerd, dit vanwege het in strijd zijn met het bestemmingsplan. De ruimte moet in zijn oude staat hersteld worden en niet meer als woonruimte in gebruik worden gegeven.

Verhuurder heeft vanwege de dwangsom de huur opgezegd met de huurder, dit op grond van artikel 7:210BW. Door de dwangsom is er een gebrek ontstaan in de zin van artikel 7:210BW waarvan herstel door de verhuurder onmogelijk is en waarbij het woongenot dat op basis van de huurovereenkomst verwacht mag worden geheel onmogelijk is geworden. Dit is de reden dat de verhuurder de huurovereenkomst heeft ontbonden.

De huurder stapt naar de kantonrechter en betwist dat er hier sprake is van spoedeisendheid en het gebruik van artikel 7:210BW om de huurovereenkomst via dit artikel op te zegging. Indien er toch tot ontruiming wordt overgegaan eist de huurder een schade vergoeding van 15.000,00 euro.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat hier sprak is van een ontbindingsgrond in de zin van artikel 7:210BW. Naast dat het stadsdeel handhavend optreed ten aan zien van de geplaatste muur zal het stadsdeel ook handhaven op de bewoning dat in strijd is met het bestemmingsplan. Volgens de kantonrechter is er sprake van een spoedeisend belang en stelt de ontruimingtermijn op 1 april 2010.

In reconventie wordt vast gestelt door de kantonrechter dat de verhuurder bereid is om een voorschot op de schadevergoeding te betalen van 5.136, – euro.

Voor het Gerechtshof is, tijdens het hogerberoep, onduidelijk op welke gronden de huurder in hogerberoep gaat. Echter is er geen gebrek in de dagvaarding die nietigheid veroorzaakt.

De verhuurder stelt dat in eerste aanleg de partijen een regeling zijn overeengekomen, wat ook inhoud dat van hoger beroep tegen het bestreden vonnis wordt afgezien. Beiden partijen zullen zich neer leggen bij de uitspraak van de kantonrechter.

Het hof concludeert net als de kantonrechter dat de huurovereenkomst op basis van artikel 7:210BW ontbonden kan worden door de huurder en de verhuurder. Door de handhavingsuitspraak van het stadsdeel is vast komen te staan, dat indien de tussenmuur verwijderd is en de verhuring voortduurt deze ook via een dwangsom tot einde wordt gedwongen. De verhuring als woonruimte is in strijd met het bestemmingsplan. In deze situatie waar in de overheidsmaatregel het gebruik van het gehuurde als woning verhindert, waardoor het genot dat de huurders op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten geheel onmogelijk wordt gemaakt. Deze situatie geeft de verhuurder het recht om op grond van artikel 7:210BW de huurovereenkomst te ontbinden.

Nu het hogerberoep niet is geslaagd en het hof heeft bepaald dat de ontbinding van de huurovereenkomst terecht is handhaaft het hof ook de schadevergoeding met een bedrag van 5.136, – euro.

De huurder moet als de partij die is het ongelijk is gesteld de gerechtelijk kosten van de verhuurder vergoeden. Dit zijn de kosten die bij de kantonrechtszaak en van het beroep zijn gemaakt.