Wachttijd regeling / art. 7:274 BW / Complex Zwarte Madonna – Den Haag

Samenvatting

De kantonrechter stelt dat de wettelijke bepaling van de wachttijd regeling van 3 jaar na rechtsopvolging, niet uitsluit dat de aanvang van die termijn niet eerder kan aanvangen voordat de rechtsopvolging juridisch ten uitvoer is gebracht. Wanneer deze situatie zich voor doet moet de mededeling aan huurders zodanig van aard en inhoud zijn dat voldoende duidelijk is geworden dat de rechtsopvolging daadwerkelijk zal gaan plaatsvinden.

Huurder huurt woning in het complex de Zwarte Madonna in Den Haag.
De Gemeente Den Haag heeft op 1 oktober 2002 een koopovereenkomst betreffende de eigendomsoverdracht van de erfpacht van het perceel gesloten met Haag Wonen, de levering vond plaats op 6 januari 2003. De gemeente Den Haag wil overgaan tot de sloop van het pand en er nieuwbouw neerzetten. (een volume van circa 25% van het huidige aantal woningen).
Den Haag heeft de huur opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Huurder gaat hiermee niet akkoord.

Den Haag vordert dat de huurovereenkomst be?indigd zal worden en dat huurder de woning aan Den Haag ter beschikking stelt.
Zij voert hiertoe aan dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Het publieke belang is groot. Tevens is Den Haag aan contractuele verplichtingen verbonden door het niet be?indigen van de huurovereenkomst zou zij sancties opgelegd kunnen krijgen.
Den Haag voert aan dat de wachttermijn van art. 7:274 lid 4 sub b BW is verstreken daar zij de bewoners op de hoogte heeft gebracht door middel van het verstrekken van informatiebulletins. De wachttermijn dient te worden aangevangen in 2000. De huurders zijn niet overvallen door huurbe?indiging.

Huurder voert aan dat de dwingendrechtelijke wachttijd van 3 jaar na bekendmaking van de rechtsopvolging nog niet is verstreken. Dit brengt met zich mee dat Den Haag niet ontvankelijk is.
Den Haag heeft weliswaar haar plannen bekend gemaakt maar tot medio 2002 heeft er over de plannen onvoldoende zekerheid bestaan.

De kantonrechter geeft aan dat het meest verstrekkende punt van huurder is dat de wachttermijn nog niet is verstreken daar voor huurders pas medio 2002 voldoende duidelijkheid was inzake het project. Hierdoor is Den Haag niet ontvankelijk in haar vordering.
Wat betreft het argument van Den Haag dat de wachttijd tot onaanvaardbare gevolgen zal leiden stelt de kantonrechter dat Den Haag bij aanvang van de plannen rekening had moeten houden met het feit dat een aantal huurders zich zouden beroepen op art. 7:274 lid 4 sub b BW. Aangenomen had mogen worden dat Den Haag hiervoor ruimte had opengelaten in haar plannen, dat zij dit niet heeft gedaan dient voor rekening en risico van Den Haag te blijven.
Den Haag is niet ontvankelijk in haar vorderingen en wordt veroordeeld in de kosten van de procedure.