WOZ beschikking bij toetsing nieuwe huurprijs na renovatie (WOZ waarde andere etage pand toegepast)

Samenvatting

Huurster huurt in 2016 een net samengevoegde en gerenoveerde woning. Zij vraagt met hulp van !Woon bij de Huurcommissie (HC) om toetsing aanvangshuur. De HC hanteert bij gebrek aan een WOZ-beschikking van 2016 voor de woning in zijn nieuwe hoedanigheid een hogere WOZ-waarde, t.w. die van 2017. Huurster gaat bij de kantonrechter in beroep tegen de uitspraak van de HC en dan met name tegen de gehanteerde WOZ-waarde. Moet bij gebrek aan een toepasselijke WOZ-waarde de (fictieve) minimumwaarde, de waarde van 2016 of een andere waarde gebruikt worden? De vraag is of en wanneer in onderhavige en soortgelijke situaties – een WOZ-waarde per 1 januari gebaseerd op een situatie die afwijkt van de situatie bij aanvang van de huur later dat jaar – van de geldende WOZ-waarde afgeweken mag worden. Enerzijds geeft het huurprijzenrecht in artikel 5 lid 2 Bhw de HC de mogelijkheid om in bijzondere situaties van het waarderingssysteem af te wijken. Anderzijds biedt de Wwoz de eigenaar mogelijkheden om in dit soort situaties een aangepaste WOZ-beschikking te krijgen. Wat mag van de eigenaar verlangd worden om een redelijke WOZ-waarde te laten vaststellen?
De kantonrechter ziet geen aanleiding om uit te gaan van de minimum woz waarde van 40.000 euro wegens het ontbreken van een beschikking, want ”dat doet geen recht aan de werkelijkheid”. KR gaat ook niet uit van de laatste beschikking van 147.000 euro (zoals verhuurder betoogde), maar sluit aan bij de waarde van de bovengelegen etages, zijnde 104.000 euro. Resultaat: geen huurverlaging.