De verhuurder kan een huurcontract voor onbepaalde tijd alleen maar opzeggen om een beperkt aantal redenen. Die staan in de wet. In de wet staat dat de verhuurder niet om andere redenen kan opzeggen, ook niet als in het huurcontract staat dat dit wel kan. De opzeggingsgronden vind je hieronder.
De huurder gedraagt zich niet als goed huurder. Bijvoorbeeld als je al maanden de huur niet betaalt of als je ernstige overlast veroorzaakt.
Met de verhuurder heb je afgesproken dat na afloop van je (tijdelijke) overeenkomst de verhuurder weer zelf in de woning gaat wonen. Deze afspraak staat in het contract en wordt in de praktijk ook wel diplomatenclausule genoemd. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als een woningeigenaar tijdelijk voor zijn werk naar het buitenland gaat en zijn woning voor die periode verhuurt. De verhuurder kan geen beroep doen op deze opzeggingsgrond als hij geen belang meer heeft. Bijvoorbeeld als hij in het buitenland blijft wonen.
De verhuurder heeft de woning nodig om er zelf te wonen. Alleen als de verhuurder de woning al minimaal 3 jaar in eigendom heeft mag hij zich op deze opzeggingsgrond beroepen. De verhuurder moet aantonen dat zijn belang om de woning te bewonen zwaarder weegt dan het belang van de huurder om op de woning te blijven. En de verhuurder moet de huurder in principe andere passende woonruimte aanbieden.
Opzegging is ook mogelijk als de woning nodig is voor bewoning door een eerste graad bloed- of aanverwant. De verhuurder hoeft er niet zelf te gaan wonen, maar bijvoorbeeld zijn zoon of dochter. Voorwaarde is dat dit expliciet in de huurovereenkomst staat.
Soms wordt een woning dusdanig ingrijpend gerenoveerd dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden. De verhuurder moet aantonen dat de renovatie noodzakelijk is, bijvoorbeeld een zeer slechte fundering. Gaat het om een complex? Dan moet eerste minimaal 70% van de huurders akkoord gaan met de plannen of de rechter moet met het renovatievoorstel instemmen. Als de verhuurder alleen de woning opknapt en de huur verhoogt, is dat geen reden om op te zeggen!
Maakt jouw woning onderdeel uit van de woning van jouw verhuurder? Delen jullie wezenlijke voorzieningen, zoals de keuken en/of badkamer? Dan is sprake van hospitaverhuur.
De eerste 9 maanden van je huurovereenkomst mag de verhuurder het contract zonder opgaaf van reden beëindigen. Na 9 maanden kan de verhuurder opzeggen, maar vindt er een belangenafweging plaats. De verhuurder moet aantonen dat zijn belangen bij beëindiging van het contract zwaarder wegen dan jouw belangen bij voortzetting. Bijvoorbeeld als sprake is van een verstoorde relatie of ruzie.
Bij doelgroepcontracten geldt er een extra opzeggingsgrond. Behoor je niet meer tot de doelgroep, dan mag de verhuurder de overeenkomst beëindigen. Zo komt de woning weer vrij voor mensen waar die voor bedoeld is.
Er zijn verschillende soorten 'doelgroepen':
- Jongeren: je was jonger dan 28 jaar bij de start van het contract. Het contract eindigt na 5 tot 7 jaar.
- Studenten en promovendi: voor de duur van je studie of promoveren mag er wonen. Is de studie of promotieonderzoek afgerond, dan moet je de woning verlaten.
- Ouderen en mensen met een fysieke beperking: de woning moet geschikt zijn voor de doelgroep. Opzegging is mogelijk als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort.
- Grote gezinnen: het gaat om gezinnen met minimaal 8 personen. Wonen er 4 of minder mensen, dan mag de overeenkomst worden beëindigd.
Woonde de verhuurder minimaal 2 jaar zelf in de woning, verhuurt hij geen andere woning en is het een 'natuurlijk persoon' (geen bedrijf)? Dan mag hij de woning verhuren voor de tijd dat de woning te koop staat. Is de woning verkocht, dan eindigt ook de huurovereenkomst.
Op 1 januari 2022 is deze opzeggingsgrond ingevoerd. Tijdelijke woningen (met een omgevingsvergunning) mogen worden verhuurd. De huurovereenkomst mag worden beëindigd als de omgevingsvergunning vervalt.
Weiger je als huurder het aanbod om een nieuw huurcontract te tekenen, dan kan dat reden zijn om de huurovereenkomst te beëindigen. Uiteraard is het van belang dat het nieuwe contract redelijk is. Bijvoorbeeld als de verhuurder nieuwe (redelijke!) ‘algemene bepalingen’ wil invoeren. De wijziging in het huurcontract mag bij gereguleerde huurcontracten bovendien geen betrekking hebben op de huurprijs.
Deze opzeggingsgrond wordt in de praktijk zelden gebruikt. De verhuurder mag de huurovereenkomst opzeggen als hij de in het geldende omgevingsplan functie wilt verwezenlijken.
Gaat de eigenaar failliet terwijl er een hypotheek op de woning rust én de woning is zonder toestemming van de bank verhuurd? Dan kan de bank het zogenaamde 'huur-beding' inroepen. De hypotheekbank kan dan de overeenkomst met u beëindigen om zo maximale winst te behalen bij een veiling van de woning.
Een huur-beding geldt niet als je de woning al huurde voordat de eigenaar de woning kocht. Gewone verkoop van de woning is nadrukkelijk geen geldige reden om de huur op te zeggen.
Artikel delen: