Welk soort huurcontract?

Sinds 1 juli 2024 zijn huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm. Dit noemen we dan ook een 'reguliere huurovereenkomst'. Ook bij huurcontracten voor onbepaalde tijd, staat er soms een huurperiode in het contract. Dit is een minimale huurperiode. Je spreekt dan met je verhuurder af dat je voor minimaal de afgesproken periode de woning huurt. In de periode mag je de huurovereenkomst niet opzeggen. Veel voorkomend is een minimale huurperiode van een jaar.

Door een wetswijziging zijn tijdelijke huurcontracten (met ingangsdatum op of na 1 juli 2024) in principe niet meer mogelijk. Er zijn een aantal uitzonderingen:

• je tijdens je studie tijdelijk in een andere gemeente huurt dan waar je normaliter woont;
• je door werkzaamheden of renovatie tijdelijk je woning uit moet;
• je kunt aantonen dat je uit maatschappelijke opvang komt of verkeert in een sociale noodsituatie;
• sprake is van een 2e of laatste kans contract, omdat de huurovereenkomst is beëindigd;
• je bent tussen de 16 en 27 jaar oud en neemt de overeenkomst van je overleden ouder of verzorger over;
• je gaat scheiden en je hebt tijdelijk huisvesting nodig in de buurt van je kinderen;
• je gaat tijdelijk werken op een Waddeneiland;
• je bent statushouder en wacht op definitieve huisvesting.

Alleen in deze uitzonderingsgevallen mag een tijdelijke huurovereenkomst worden afgesloten voor de duur van maximaal 2 jaar.

In de periode tussen 1 juli 2016 en 30 juni 2024 was het mogelijk om een tijdelijke huurovereenkomst af te sluiten voor maximaal 2 jaar. Na afloop van de overeenkomen huurperiode eindigt het contract, mits de verhuurder dit tijdig aanzegt. Tijdig betekent minimaal één maand en maximaal drie maanden voor het einde van het contract.

Loopt het contract door, dan is sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het is niet nodig een nieuw contract te tekenen.

De huurder mag gedurende de gehele looptijd van het contract opzeggen. Het opzegtermijn is gelijk aan één huurperiode, dat is vaak één maand. De verhuurder mag tussentijds niet opzeggen.

Voor tijdelijke overeenkomsten gelden afwijkende regels voor de toetsing van de huurprijs. Kijk op onze pagina over huurverlaging.

In de periode tussen 1 juli 2016 en 30 juni 2024 was het mogelijk om voor onzelfstandige woonruimte (kamer) een tijdelijke huurovereenkomst af te sluiten. De overeenkomst is voor maximaal 5 jaar, maar korter mag ook.

Het contract eindigt automatisch, maar de verhuurder moet de huurder hierover wel informeren. De verhuurder doet dit uiterlijk één maand voor afloop van de huurtermijn, maar niet eerder dan drie maanden ervoor. Zonder deze kennisgeving of bij het afsluiten van een nieuw contract met dezelfde huurder voor dezelfde kamer ontstaat er een contract voor onbepaalde tijd.

Voor tijdelijke overeenkomsten gelden afwijkende regels voor de toetsing van de huurprijs. Kijk op onze pagina over huurverlaging.

Verblijft de verhuurder tijdelijk elders, bijvoorbeeld voor werk of studie, dan kan de woning tijdelijk worden verhuurd. Dit wordt tussenhuur, de diplomatenclausule of huisbewaring genoemd. Essentieel is dat de verhuurder zelf in de woning gewoond heeft en na afloop van het tijdelijke huurcontract ook weer terugkeert.

Ook voor huurders is het mogelijk om via deze constructie de woning tijdelijk te verhuren. Belangrijk is dat hiervoor toestemming wordt gevraagd aan de verhuurder en de gemeente.

Uiterlijk op de einddatum van de overeengekomen huurperiode moet de huurder de woning verlaten. Met wederzijds goedvinden kan de termijn verlengd worden.

Sinds 1 juli 2016 is het mogelijk om de woning gedurende de afwezigheid aan meerdere opeenvolgende (tussen-)huurders te verhuren. De overeenkomst kan door beide partijen niet tussentijds worden opgezegd, tenzij contractueel is overeengekomen dat het wel kan. Bij een huuropzegging moeten de wettelijke regels gevolgd worden. Het puntenstelsel is van toepassing.

Bij hospitahuur huur je een kamer (onzelfstandig) bij de verhuurder in huis en deel je de keuken, de badkamer en het toilet. Er is sprake van inwoning. Binnen de eerste negen maanden van de huurovereenkomst kan de verhuurder, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden, de overeenkomst zonder opgaaf van reden beëindigen. De eerste negen maanden zijn een soort proeftijd en de huurder kan zich in deze periode niet op huurbescherming beroepen. Binnen de eerste negen maanden is er wel al sprake van huurprijsbescherming.

Campuscontracten zijn tijdelijke huurovereenkomsten voor kamers of woningen waarbij de huurperiode gekoppeld is aan de studie (MBO/HBO/WO/PHD). In het contract staat de woonruimte bestemd is voor studenten en dat de woonruimte na beëindiging opnieuw aan een student ter beschikking wordt gesteld. De verhuurder kan jaarlijks schriftelijk verzoeken om een bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling.

Een huurder kan de overeenkomst tussentijds opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. De overeenkomst eindigt maximaal 6 maanden na afronding van de studie. De huurder heeft huur(prijs)bescherming, met uitzondering van het recht op vervangende huisvesting als het contract wordt beëindigd.

Jongeren van 18 jaar tot 28 jaar kunnen een huurcontract voor vijf jaar krijgen. Dit termijn kan eenmalig met twee jaar worden verlengd, waarbij de maximale huurperiode zeven jaar is.  De huurovereenkomst eindigt niet automatisch en moet door verhuurder opgezegd worden met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. De verhuurder hoeft geen andere, vervangende woonruimte aan te bieden. Hier is de huurder zelf verantwoordelijk voor. Wordt de overeenkomst niet opgezegd, dan ontstaat automatisch een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De woonruimte is specifiek voor jongeren bedoeld en wordt na beëindiging opnieuw aan een jongere, een student of promovendi verhuurd.

De huurder heeft huurprijsbescherming. Er geldt een maximale huurprijs op grond van de puntentelling en de huurder kan naar de Huurcommissie.

Verhuurders hebben bij speciale doelgroepen een extra opzeggingsgrond. De verhuurder kan de overeenkomst beëindigen als de huurder niet meer tot de doelgroep behoort. Dit is mogelijk bij grote gezinnen (acht personen of meer), senioren en mensen met een handicap. Het moet gaan om woningen die speciaal voor deze doelgroep zijn bedoeld. De woning moet na beëindiging opnieuw aan de desbetreffende doelgroep worden verhuurd.

Woningen die:

• op de nominatie staan voor sloop of renovatie;
• te koop staan;
• een omgebouwd kantoorgebouw gerealiseerd zijn

mag de verhuurder met een vergunning van de Leegstandswet tijdelijk verhuren. In de overeenkomst moet staan dat het op basis van de Leegstandswet is met het vergunningsnummer en de duur van de vergunning.

De overeenkomst duurt minimaal zes maanden (drie maanden voor een huurwoning die te koop staat) en na deze minimale periode mogen beide partijen opzeggen. De opzegtermijn voor een huurder is een maand en voor een verhuurder minimaal drie maanden (twee maanden bij een te koop staande huurwoning).

De maximale duur van een vergunning en overeenkomst is voor koop- en huurwoningen vijf jaar, voor een huurwoning die gerenoveerd of gesloopt gaat worden maximaal zeven jaar en voor woonruimte in een kantoorgebouw maximaal tien jaar.

Voor te koop staande woningen van particulieren geldt het puntenstelsel niet en mag de eigenaar zelf de hoogte van de huur bepalen. Huurders van deze woningen kunnen niet naar de Huurcommissie. Bij sloop- of renovatiewoningen en woonruimte in een kantoorgebouw is het puntenstelsel wel van toepassingen en de huurders van deze woningen kunnen ook naar de Huurcommissie.

Deze uitzonderlijke vorm is aanvankelijk bedoeld voor de (ver-)huur van vakantiehuisjes en recreatiewoningen. Het gaat om het gebruik en de aard van de woning. Door uitspraken van rechters is het begrip ‘gebruik naar z’n aard van korte duur’ opgerekt maar toch is het een uitzondering. Bij de beoordeling wordt gekeken naar de volgende elementen:

• de aard van de woning;
• de aard van de bewoning van alle bewoners (permanent of niet);
• de (inmiddels verstreken) duur van de huurperiode;
• de oorspronkelijke bedoeling(en) van alle partijen.

Als er sprake is van een rechtsgeldig contract naar z’n aard van korte duur, dan heeft de huurder geen huur(prijs)bescherming. Dit komt gelukkig weinig voor.