Is een boetebeding in een huurcontract geldig? Het antwoord is niet makkelijk te geven: soms wel en soms niet. Uitgangspunt is dat partijen contractvrijheid hebben. Zij kunnen een bepaling in het huurcontract opnemen waarin is geregeld dat de huurder een boete verschuldigd is als hij zijn verplichtingen niet nakomt. In die zin is het boetebeding geldig. Vaak leidt toepassing van het beding tot onaanvaardbare uitkomsten. Dan heeft de rechter de bevoegdheid om – op verzoek van de huurder – de boete naar eigen inzicht te matigen of zelfs ‘onredelijk bezwarend’ (en daarom nietig) te bepalen.
Boete onredelijk
Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de boete niet aan een maximum is gebonden. Zo zal “een boete van €25 per dag voor iedere overtreding van een bepaling van de huurovereenkomst” al snel onredelijk bezwarend zijn. Deze bepaling houdt geen rekening met het ‘gewicht’ van de overtreding en de boete kan feitelijk oneindig doorlopen. In nieuwe huurcontracten zijn de boetebepalingen daarom vaak in het contract zelf opgenomen (en niet weggestopt in de algemene voorwaarden). Het contract maakt dan onderscheid tussen verschillende soorten overtredingen (de boete op onderverhuur is hoger dan de boete op het te laat betalen van de huur) en boetes zijn aan een maximum gebonden (bijvoorbeeld “€25 per dag, met een maximum van €5.000”). Dat is gedaan om de kans te verkleinen dat de rechter het boetebeding als onredelijk bezwarend bestempelt. Waarmee nog niet is gezegd dat de boete ook redelijk is.
Bij een huurovereenkomst met een professioneel verhuurder zal de rechter een boetebeding nog strenger beoordelen. In dat geval dient het boetebeding te worden getoetst aan het Europese recht, dat bepaalt dat er een redelijk evenwicht moet zijn tussen de rechten en plichten van de verhuurder en de rechten en plichten van de huurder. De rechter doet dat ‘ambtshalve’ (daar hoeft de huurder niet expliciet om te verzoeken).
Kan de verhuurder een boete innen?
Een boetebeding is in principe rechtsgeldig, maar de verhuurder heeft steeds minder kans om de boete daadwerkelijk te innen als:
- in het huurcontract geen onderscheid wordt gemaakt tussen ‘soorten’ overtredingen
- de boetes niet zijn gemaximeerd
- de verhuurder geen schade heeft geleden door de overtreding
- partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld over de boetebepalingen
- de boetebepaling staat vermeld in de algemene voorwaarden en niet in het contract zelf
- het bedrag dat de verhuurder vordert onredelijk hoog is en niet in verhouding staat tot de overtreding
Artikel delen: