Welke huurregels gelden voor jou?

'Gereguleerd' en 'laag segment' gaan over dezelfde soort huurwoningen. Andere benamingen zijn bijvoorbeeld 'niet geliberaliseerd' en 'sociale sector'. De naam 'laag segment' is door de invoering van de Wet Betaalbare Huur de nieuwste term.

Deze categorie heeft de meeste huurprijsbescherming. Bij huurprijsgeschillen (over de huurprijs, huurverhoging, servicekosten en onderhoudsgebreken) kan de huurder naar de Huurcommissie. De overheid bepaalt jaarlijks de maximale huurverhoging en de huurprijs mag nooit meer bedragen dan de woning waard is volgens de puntentelling.

Is de kale huurprijs bij de start van je huurcontract gelijk aan of lager dan de liberalisatiegrens (de huurtoeslaggrens) of de grens tussen het laag en midden segment? Dan valt jouw woning in deze categorie. Het is mogelijk dan jouw huurprijs inmiddels hoger is of dat je op basis van je inkomen helemaal geen huurtoeslag ontvangt. Dat maakt niet uit. De kale huur (de huur zonder servicekosten) bij de start van je contract is bepalend.

Huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 juli 2024 met een huurprijs tussen €879,67 en €1.157,95 (144 punten tot en met 186 punten) zitten in het midden segment. Deze categorie is nieuw en wordt in de praktijk ook wel middeldure huur genoemd.

De puntentelling bepaalt de maximale huurprijs van de woning. De verhuurder mag niet meer huur vragen dan de woning waard is. Bij huurprijsgeschillen kan je een procedure starten bij de Huurcommissie (over de huurprijs, huurverhoging, servicekosten en onderhoudsgebreken). Een belangrijk verschil met het lage segment is dat er andere percentages gelden voor de jaarlijkse huurverhoging.

Het hoge segment is de nieuwe benaming voor de vrije sector. Het gaat om dure woningen, waarvoor geen maximale huurprijs geldt. De Wet Betaalbare Huur heeft de huurgrens verhoogd. Huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend vallen in deze categorie als de kale huurprijs (de huur minus servicekosten) €1.157,96 of hoger is. Dit komt overeen met 187 punten in de puntentelling.

Levert jouw woning 186 punten of minder op? Dan wordt jouw woning onterecht in het hoge segment verhuurd. Start in de eerste zes maanden van je contract de procedure 'toetsing aanvangshuurprijs' bij de Huurcommissie. De Huurcommissie maakt een puntentelling en verlaagt de huurprijs (maar alleen als de woning onterecht in het hoge segment wordt verhuurd).

Per 1 juli 2024 kennen we een nieuw huur categorie: het midden segment. Dit gaat gepaard met nieuwe grenzen. Deze grenzen vervangen de 'liberalisatiegrens'.

De bedragen van de huursegmenten zijn:

• laag segment: tot en met €879,66/143 punten
• midden segment: vanaf €879,67 tot en met €1.157,95/144 punten tot en met 186 punten
• hoog segment: vanaf €1.157,96/187 punten

De bedragen zijn exclusief eventuele opslagen voor monumenten en/of nieuwbouw. Dit betekent dat de maximale huurprijs van de woning kan hoger zijn, terwijl de woning toch in het lage of midden segment zit.

Voorbeeld 1
De woning heeft 140 punten. Dit komt overeen met een maximale huurprijs van €860,17. Er is sprake van een beschermd stadsgezicht en je rekent 5% extra huur. Hiermee komt de woning uit op een maximale huurprijs van €860,17 + 5% = €903,18. Doordat de woning vóór de opslag onder de lage huurgrens zit, valt de woning in het lage huursegment. De maximale huurprijs is inclusief opslag.

Voorbeeld 2:
Een woning heeft 170 punten. Dit komt overeen met een maximale huurprijs van €1.054,38. Het betreft nieuwbouw en de woning komt in aanmerking voor 10% opslag. Hiermee komt de maximale huurprijs uit op €1.054,38 + 10% = €1.159,82. Doordat de woning vóór de opslag in het midden segment zit, blijft dit huurregime van toepassing. De maximale huurprijs is inclusief opslag.

Huurcontracten afgesloten voor 1 juli 2024 met een kale huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens vallen in de 'vrije sector'. Deze huurders hebben minder huurprijsbescherming dan huurders in de andere sectoren. Er geldt geen maximale huurprijs.

Slechts bij een aantal geschillen kan je de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen, bijvoorbeeld over de huurverhoging. Bij andere geschillen moet de verhuurder instemmen met een procedure bij de Huurcommissie (er volgt dan een advies) of je moet naar de rechter.

De kale huurprijs bij aanvang van het contract bepaalt of sprake is van huurprijsliberalisatie. De liberalisatiegrens werd jaarlijks vastgesteld en bedroeg in 2024 €879,66. Kijk voor een overzicht van de liberalisatiegrenzen in de tabel hieronder.

Onterecht geliberaliseerd

Vanaf 1 juli 2025 hebben huurders de mogelijkheid om huurverlaging te vragen als de woning onterecht geliberaliseerd is. Er gelden 2 belangrijke voorwaarden:

• De woning telt op 1 juli 2025 143 punten of minder. Maak een puntentelling van de woning om dit te checken.
• Je huurcontract is ingegaan voor 1 juli 2024 met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens.

Stel aan de verhuurder voor om de huurprijs te verlagen naar de maximale huurprijs (volgens de puntentelling). Als de verhuurder niet akkoord gaat, start je een procedure bij de Huurcommissie om de huurprijs te verlagen.

Wat geldt wel voor geliberaliseerde overeenkomsten?

Deze regels zijn nog wel van toepassing voor de huur(prijs) van een geliberaliseerd contract:

• Nieuwe huurders kunnen binnen 6 maanden na ingang van het contract de huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt bij de toetsing dat de maximale huurprijs volgens de punten boven de liberalisatiegrens ligt dan wordt de huurder niet ontvankelijk verklaard in het verzoek en volgt dus ook geen huurverlaging. Deze woning is definitief geliberaliseerd.
• De verhuurder mag de huur niet meer dan één keer per jaar verhogen. Doorgaans is al in het contract bepaald wat de jaarlijkse verhoging zal zijn (meestal de inflatie)
• Servicekosten moeten eens per jaar worden afgerekend op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Een geschil over de servicekosten leg je direct aan de kantonrechter of, als huurder en verhuurder beiden akkoord zijn, aan de Huurcommissie voor.
• De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud, behalve de kleine dagelijkse reparaties. Een onderhoudsprobleem dat niet wordt verholpen leg je aan de kantonrechter of, als huurder en verhuurder beiden akkoord zijn, aan de Huurcommissie voor.

* Tot 2011 liep de liberalisatiegrens van 1 juli in een bepaald jaar tot 1 juli in het volgende jaar. Sinds 1 januari 2011 loopt een jaargang van de huurliberalisatie van 1 januari tot 1 januari.

** In de periode 1989 tot 1 juli 1994 bestaat huurprijsliberalisatie alleen voor de eerste bewoner van een nieuwbouwwoning. Huurcontracten voor bestaande bouw afgesloten voor 1 juli 1994 zijn ongeacht de huurprijs nooit geliberaliseerd.