Huurverhoging – regels en bezwaar

De verhuurder stelt schriftelijk voor de huurprijs te verhogen. In het voorstel staat:

• de huidige kale huurprijs (de huur minus eventuele servicekosten)
• het percentage of bedrag van wijziging
• de nieuwe kale huurprijs
• de voorgestelde ingangsdatum
• de wijze waarop de huurder bezwaar kan maken tegen de huurverhoging

Tussen de verzending van de brief en de ingangsdatum van de huurverhoging zitten 2 volle kalendermaanden. De meeste verhuurders versturen de brief in april en de huurverhoging gaat dan 2 maanden later, per 1 juli, in.

Ben je het niet eens met het voorstel tot huurverhoging? Maak bezwaar en stuur de verhuurder een ingevuld en getekend bezwaarschrift. Download het  Bezwaarschrift Huurverhoging 2024.

De verhuurder heeft 2 opties:

1. Hij gaat akkoord met jouw bezwaar. Je hoeft de huurverhoging niet te betalen.
2. Hij is het oneens met jouw bezwaar en stuurt het bezwaarschrift door naar de Huurcommissie. De Huurcommissie beslist of jouw bezwaar gegrond of ongegrond is.

Bezwaar maken tegen de huurverhoging kan als sprake is van minimaal één van onderstaande bezwaargronden:

• Onderhoudsgebreken
  Zijn er onderhoudsgebreken in de woning? Bezwaar is alleen mogelijk als deze gebreken zijn gemeld bij de verhuurder én een procedure onderhoudsgebreken is in behandeling bij de Huurcommissie of als je een positieve uitspraak van de Huurcommissie over de gebreken in je bezit hebt.
• Huurprijs hoger dan toegestaan
  De maximale huurprijs van jouw huurwoning is gebaseerd op de puntentelling. De huurprijs mag niet hoger zijn dan dit maximum. De verhuurder mag ook via de jaarlijkse huurverhoging de huurprijs niet boven dit maximum verhogen.
• Vormfouten
  Staan er fouten in het voorstel? Bijvoorbeeld en verkeerde huurprijs, een te hoog percentage of de brief te laat verstuurd?

Een aantal bezwaargronden gelden alleen voor huurders die een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Dit is een extra huurverhoging voor huurders met een midden of hoog inkomen.

• Inkomensdaling in het voorgaande jaar
  De inkomensafhankelijke huurverhoging is gebaseerd op het inkomen van 2 jaar geleden. Was het inkomen 1 jaar geleden lager en valt dat inkomen in een lagere inkomenscategorie? Maak bezwaar tegen de huurverhoging en stel voor om het (lagere) percentage of het (lagere) bedrag dat past bij je inkomen te betalen. Stuur een uittreksel van de gemeente waaruit blijk hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven + een inkomensverklaring van de Belastingdienst van alle (volwassen) bewoners mee.
• De verhuurder heeft geen inkomensverklaring meegestuurd
  De verhuurder vraagt jaarlijks bij de Belastingdienst jouw inkomensgegevens op. De Belastingdienst vertelt de verhuurder in welke inkomenscategorie jouw inkomen valt.
  Verhoogt de verhuurder de huurprijs met een extra percentage of bedrag op basis van jouw inkomen? Dan moet hij de inkomensverklaring van de Belastingdienst ook meesturen.
• De inkomensverklaring klopt niet
  Klopt het inkomen op de inkomensverklaring van de Belastingdienst niet? Laat het de verhuurder weten. Hij vraagt een nieuwe inkomensverklaring aan bij de Belastingdienst.
• Aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten
  De overheid heeft een speciale groep chronisch zieken en gehandicapten aangewezen die geen inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen. Zij krijgen wel de reguliere huurverhoging, maar geen extra huurverhoging op basis van het inkomen.

De verhuurder mag jouw bezwaar niet eigenhandig afwijzen. Dat mag alleen de Huurcommissie. Is jouw verhuurder het niet eens met jouw bezwaar, dan stuurt hij het bezwaarschrift (binnen 6 weken na de ingangsdatum van het voorstel) door naar de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt vervolgens of jouw bezwaar gegrond is.

Totdat je de uitspraak ontvangt van de Huurcommissie hoef je de verhoging niet te betalen. Houd het geld voor de zekerheid apart, zodat je -als de Huurcommissie oordeelt dat je de huurverhoging moet betalen- de huurverhoging alsnog kan voldoen.

De procedure bij de Huurcommissie kost jou in eerste instantie niets. Oordeelt de Huurcommissie dat jouw bezwaar ongegrond is? Dan betaal je €25 leges.

Betaal je de huurverhoging niet? En heb je geen bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging? De verhuurder kan een aangetekende herinnering sturen. Dit noemen we een rappel. De brief stuurt de verhuurder binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum.

Kies je ervoor de huurverhoging alsnog te betalen, dan is verder geen actie nodig. Ben je het nog steeds niet eens met de huurverhoging, dan start je binnen een maand (binnen 4 maanden na de voorgestelde ingangsdatum) een procedure bij de Huurcommissie. De Huurcommissie beslist of jouw bezwaar gegrond is.

De verhuurder mag de huur 1 keer per 12 maanden verhogen. Daar zijn drie uitzonderingen op:

• In het eerste jaar van het contract op ieder moment worden verhoogd. Is het contract bijvoorbeeld in januari ingegaan, dan kan de huur toch verhoogd worden per 1 juli. Daarna geldt de standaard regel: niet vaker dan eens per jaar.
• Was de vorige verhoging langer dan 12 maanden geleden? Dan mag de volgende verhoging sneller, als het maar niet vaker dan twee maal in de 24 maanden is.
• Huurverhoging na woningverbetering (renovatie) staat los van de jaarlijkse huurverhoging. Die huurverhoging gaat dan in nadat de woningverbetering klaar is. Dat kan dus op een andere datum zijn dan de jaarlijkse huurverhoging.