Onderhoud huurwoning

Wie betaalt wat?

De verhuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van een verhuurde woning. Daar betaalt u als huurder huur voor. Alleen kleine dagelijkse reparaties zijn voor de huurder. In de praktijk betekent dit dat de huurder verantwoordelijk is voor het regelen en betalen van:

• Binnenschilderwerk
• Kleine zaken zoals: kraanleertjes vervangen, deurkruk vastzetten, wc-bril vervangen, etc
• Extra kosten voor eventueel aanvullend 24-uurs contract voor reparaties aan de cv-installatie ook in het weekeind en op feestdagen. Normaal CV onderhoud en de jaarlijkse servicebeurt zijn voor de verhuurder.
• Een compleet overzicht van het onderhoud dat de huurder zelf moet uitvoeren staat in het “Besluit kleine herstellingen“.
• Een aantal corporaties biedt servicecontracten aan waarbij u het kleine onderhoud, dat eigenlijk voor rekening van de huurder komt, kunt afkopen. Controleer of de onderdelen van het servicecontract niet sowieso al voor rekening van de verhuurder komen. !WOON kan u hier zo nodig bij adviseren.

Al het overige onderhoud komt voor rekening van de verhuurder. Denkt u aan zaken als:

• Onderhoud cv-installatie + jaarlijkse servicebeurt
• Kierende ramen die u niet zelf met strips kunt dichten
• Houtrot in ramen of kozijnen
• Vocht of schimmel door vochtdoorslag of lekkage
• Scheuren en/of losse stenen in de gevel, plafonds en muren
• Lekkages van dak en dakgoot
• Ernstige wateroverlast op balkon
• Hijsbalk verrot of verroest
• Balkonvloer of hek verrot
• Losse trapleuningen
• Slecht sluitende deuren en ramen, versleten hang- en sluitwerk
• Buitenschilderwerk, schilder- en stucwerk trappenhuis
• Gootsteenbak slecht
• WC-pot stuk
• Slecht of gevaarlijk gas of elektra
• Standleiding of regenpijp geregeld verstopt/defecten aan huisriool
• Verzakte of ernstig krakende vloeren
• Loszittend tegelwerk

Komt de verhuurder deze verplichtingen niet na, dan kunt u hem daarop aanspreken, bij voorkeur schriftelijk. Levert dat geen resultaat op, dan kunt u bij ernstige gebreken een onderhoudsprocedure starten.

Onderhoud of woningverbetering?

Wat in de woning aanwezig is dient goed onderhouden te worden. Aanbrengen van nieuwe zaken die er nog niet waren horen bij woningverbetering. Denk aan dubbel glas als dat er nog niet is. isolatie van muren, vloeren of dak, het aanbrengen van centrale verwarming als deze er nog niet was, het vervangen van een gewone CV ketel door een hoog rendements ketel. Geen woningverbetering maar gewoon onderhoud zijn bijvoorbeeld het vervangen van slechte kozijnen, vervangen van een oude CV ketel of een oude keuken vervangen door een nieuwe. Daarbij kan ook sprake zijn van een combinatie van onderhoud en woningverbetering. Voor de verbetering betaalt u een redelijke huurverhoging in ruil voor het extra wooncomfort dat u krijgt. Woningverbetering kan uitsluitend met wederzijds goedvinden. Deze huurverhoging is ook aan regels gebonden (zie Huur na woningverbetering). Bij complexmatige verbeteringen moet de verhuurder de toestemming hebben van 70% van de huurders of anders toestemming aan de rechter vragen.

Zie verder de pagina woningverbetering.

Klachten melden

Klachten meldt u zo snel mogelijk schriftelijk aan uw verhuurder, wettelijk is de huurder dat ook verplicht. Zo is achteraf duidelijk wannéér de klacht is ontstaan en dát u de klacht heeft gemeld. En zo wordt voorkomen dat de verhuurder voor extra hoge kosten komt te staan door het te laat melden van klachten. Een huurder mag van de verhuurder verwachten dat onderhoudsgebreken worden opgelost. Huurders zijn wel verplicht om mee te werken bij werkzaamheden door de verhuurder. Dat kan ook gaan om werkzaamheden vanwege onderhoudsklachten bij omliggende woningen.

Bij de meeste verhuurders kunt u onderhoudsklachten telefonisch melden en steeds vaker ook via een website of e-mail.  Komt de verhuurder niet snel in actie of is dat uw ervaring bij eerdere meldingen, dan is het verstandig de klachten schriftelijk te melden en een kopie te bewaren. Als u wilt kunt u deze voorbeeldbrief melding onderhoudsgebreken woning gebruiken. Die heeft u nodig bij een eventuele vervolgprocedure. Een print van een e-mail met dezelfde inhoud is hiervoor ook bruikbaar.

De verhuurder moet duidelijk en op tijd aankondigen wanneer en wat hij gaat doen in uw woning. U bent niet verplicht toegang te verschaffen als de aannemer ineens maandagochtend onaangekondigd op de stoep staat. Vraagt u gerust aan uw verhuurder om dit netjes op papier te zetten. Maakt u vooral duidelijke afspraken over wat er precies gaat gebeuren in uw woning en hoe lang het gaat duren. Maakt u ook duidelijke afspraken over wie verantwoordelijk is en bij wie u terecht kunt als er problemen ontstaan tijdens de werkzaamheden. Dit om te voorkomen dat bij problemen de verhuurder naar de aannemer verwijst en omgekeerd de aannemer aangeeft alleen maar in opdracht van de verhuurder te werken.

Afdwingen onderhoud gereguleerde huur

Als de verhuurder niets doet dan heeft u een aantal wettelijke mogelijkheden om in actie te komen.  De wetgever heeft een uitgebreide lijst ernstige gebreken vastgesteld. Er zijn A-, B- en C-gebreken. Deze gebreken kunnen aanleiding zijn tot een huurverlaging. Als een schriftelijk gebrek niet binnen 6 weken is verholpen dan kunt u een “onderhoudsprocedure” starten bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen reparaties te verrichten. Ze kan wel de huurprijs flink verlagen zolang er sprake is van ernstige gebreken. Meer over deze gebreken en de onderhoudsprocedure vind u bij “Nulpunten”.  Deze procedure is niet mogelijk voor geliberaliseerde huurcontracten (huurprijs bij aanvang van het contract boven de op dat moment geldende liberalisatiegrens, momenteel (2020) € 737,14), dan bent u aangewezen op een van de volgende mogelijkheden.

Afdwingen onderhoud gereguleerde én vrije sector huur

Bouw- en woningtoezicht
U kunt Bouw- en Woningtoezicht in stadsdeel of gemeente opbellen en vragen om naar de klachten te kijken. De gemeente kan de eigenaar met een procedure verplichten tot onderhoud.

Onderhoudsgeding bij de rechter

De wet is heel duidelijk: grotere gebreken aan de woning zijn voor de verhuurder. Zijn de gebreken duidelijk, bijvoorbeeld door een deskundigenrapport, dan kan de rechter de verhuurder sommeren de gebreken te verhelpen. De rechter kan een dwangsom opleggen voor elke dag dat de verhuurder in gebreke blijft.

Zelf aan de slag op kosten van de verhuurder

Misschien wilt u liever zelf regelen dat de gebreken worden verholpen. U kunt de rechter een machtiging vragen om de kosten hiervan te verrekenen met de verhuurder, bijvoorbeeld via de huur. Om te voorkomen dat u achteraf in de problemen komt moet u ook met deze procedure niet zomaar aan de slag gaan.

Gedeeltelijk ontbinden van de huurovereenkomst

Wanneer de woning door de onderhoudsgebreken feitelijk gedeeltelijk onbruikbaar is geworden, is het mogelijk de huurovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden. U hoeft dan ook minder huur te betalen. Het is erg onverstandig dit zomaar te doen, u bouwt dan immers een huurachterstand op. De verhuurder kan u dan dagvaarden en ls de rechter vindt dat de gebreken niet ernstig genoeg zijn heeft u een probleem. Vraag daarom  altijd vooraf advies bij !WOON (of als u niet in Amsterdam woont bij het Juridisch Loket).

Belangrijk: Als u een van bovenstaande procedures overweegt raden wij aan altijd vooraf advies in te winnen bij !WOON (in Amsterdam) of het Juridisch Loket (buiten Amsterdam). We hebben ruime ervaring met dit soort procedures.