Meer dan 60% van de woningen in Amsterdam maakt deel uit van een VvE; totaal ca. 294.000 woningen in zo’n 23.000 VvE’s. Bezit je één van deze appartementsrechten, dan ben je van rechtswege (automatisch) lid van de VvE. Dit verplichte lidmaatschap is de sleutel tot verplichtingen, kansen en uitdagingen. En dat alles samen met je buren. Dat is niet altijd even makkelijk. Daarom helpt !WOON eigenaar-bewoners met praktische informatie, vragen en gratis cursussen.
De VvE heeft tot doel om gezamenlijk het pand te onderhouden en te beheren. Dit betekent dat je samen met je buren moet beslissen over het (toekomstige) onderhoud. Maar je bent ook op je buren aangewezen als het gaat over het wel of niet aanleggen van een dakterras op het gemeenschappelijke dak, afspraken over de isolatiewaarde van de ondervloer of het gebruik van de gemeenschappelijke ruimte. Kortom, de VvE is belangrijk en jij en je buren maken daar onderdeel van uit.
Wie een appartement(srecht) koopt, koopt niet ‘de woning’, maar een aandeel in een groter geheel. Je koopt eigenlijk twee ‘dingen’: het mede-eigendom van het gehele gebouw én het recht om de eigen woning te gebruiken. Onderdeel van het appartementsrecht is het medegebruik van en de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de gemeenschappelijke delen, zoals het trappenhuis, het dak en de gevels.
Voor iedere VvE gelden weer andere regels en afspraken. Deze regels en afspraken zijn terug te vinden in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Uitleg hierover vind je op deze pagina.
Als eigenaar van een appartement ben je ook mede-eigenaar van het gebouw. Om het beheer van het gebouw in goede banen te leiden is iedere eigenaar lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Deze VvE is noodzakelijk om gezamenlijk beslissingen te nemen over het onderhoud en de instandhouding van het gebouw.
Om de afzonderlijke appartementen in een pand of complex los van elkaar te kunnen verkopen, moet het gebouw worden gesplitst. Dit is een administratieve handeling die wordt uitgevoerd door een notaris. Tijdens de splitsing wordt een splitsingsakte (‘akte van splitsing’) opgesteld. Op het moment dat het pand wordt gesplitst wordt direct ook de VvE opgericht. Alle eigenaren zijn van rechtswege (automatisch) lid van de VvE en kunnen dit lidmaatschap niet opzeggen of beëindigen, tenzij het appartementsrecht wordt verkocht.
Een VvE is een bijzondere vereniging en daarom gelden er extra regels die voor normale verenigingen niet van toepassing zijn. Naast het verenigingsrecht zijn door de wetgever in het Burgerlijk Wetboek ook aparte regels opgenomen over de VvE. Deze wettelijke regels gelden voor alle VvE’s en zijn ook voor alle VvE’s gelijk. Dit is terug te vinden in Burgerlijk Wetboek 5.
Naast deze wettelijke regels gelden ook de aanvullende regels uit de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Deze regels zijn voor iedere VvE anders. De VvE kan zelf ook nog een huishoudelijk reglement opstellen.
De splitsing in appartementsrechten vindt plaats door een notaris. Hij stelt de splitsingsakte (‘akte van splitsing’) op en schrijft deze in bij de openbare registers (het kadaster). Iedere VvE heeft een eigen splitsingsakte. De splitsingsakte krijgt een toekomstige eigenaar bij aankoop van een appartementsrecht van de verkoper of de notaris.
In de wet is vastgelegd wat in de splitsingsakte moet staan:
- De plaatselijke ligging van het gebouw en/of de grond;
- Een nauwkeurige omschrijving van de appartementsrechten onder verwijzing naar de splitsingstekening;
- Wie het eigendom heeft op het moment van splitsen;
- De kadastrale aanduiding van de appartementsrechten, en;
- Een splitsingsreglement (dit is vaak een modelreglement).
De splitsingsakte kan tegen betaling worden opgevraagd bij het kadaster via een online bestelformulier.
Een essentieel onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement. In dit reglement zijn de ‘spelregels’ van de VvE nader uitgewerkt. Er wordt meestal gebruik gemaakt van een modelreglement (MR). De meest gebruikte modellen zijn: MR 1973, MR 1983, MR 1992, MR 2006 en MR 2017. Als een modelreglement van toepassing is verklaard, dan blijft dat reglement van toepassing, ook als een nieuwere versie is verschenen.
In de splitsingsakte kunnen aanvullingen, aanpassingen en wijzigingen worden aangebracht op het modelreglement. Het is dus noodzakelijk om de splitsingsakte en het modelreglement naast elkaar te lezen.
In alle reglementen komen de volgende onderwerpen aan bod:
- De gemeenschappelijke schulden en kosten;
- Regels over de begroting, exploitatierekening en de maandelijkse ledenbijdrage;
- Regels over het gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen;
- Afspraken over verzekeringen;
- De oprichting en het doel van de VvE;
- Statuten, met regels over de vergadering en het bestuur.
Het reglement kan daarnaast ook regels bevatten over:
- Het gebruik, beheer en onderhoud van de privé delen (uw appartement), en/of;
- Een verplicht lidmaatschap van een andere vereniging (bijvoorbeeld voor de levering van zorg).
De modelreglementen zijn gratis te downloaden, bijvoorbeeld via VvE belang.
De coöperatieve flatexploitatievereniging (ook wel flatcoöperatie genoemd) is de voorloper van de VvE en komt nog sporadisch voor. Het eigendom van het gebouw en alle appartementen hoort toe aan de flatcoöperatie. Mensen kunnen lid worden van de flatcoöperatie. Dit lidmaatschap geeft recht op bewoning van één van de appartementen en het gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. De kosten van het lidmaatschap komen overeen met de koopprijs van een appartement.
Een nadeel van de flatcoöperatie is de financiering. Een lid van een flatcoöperatie heeft geen appartementsrecht in eigendom, maar bezit alleen een lidmaatschap. Dit bemoeilijkt de hypotheekaanvraag, omdat het onderpand waarop de hypotheeksom rust ontbreekt. Sommige flatcoöperaties maken gebruik van de zogenaamde ‘parapluhypotheek’. De vereniging sluit een hypotheek af voor het gehele pand en leden kunnen bij dezelfde bank (en vaak onder dezelfde voorwaarden) een hypotheek afsluiten die valt onder de hoofdhypotheek.
Van flatcoöperatie naar een VvE?
Het is mogelijk om een flatcoöperatie om te zetten naar een VvE. In 1998 is middels een samenwerking van het notariaat, makelaardijen, de gemeente Amsterdam en het Kadaster actie gevoerd om coöperatieve flatexploitatieverenigingen om te zetten in appartementsrechten. Aan het omzetten zijn kosten verbonden, waardoor soms de keuze wordt gemaakt om dit niet te doen.
Artikel delen: