Onderhoud in de VvE – MJOP

Ieder pand heeft gemeenschappelijke delen waar de eigenaren gezamenlijk voor verantwoordelijk zijn. In het splitsingsreglement is opgenomen welke delen van het pand gemeenschappelijk zijn. Op die manier kan ook direct geconcludeerd worden welke delen privé zijn. Alle eigenaren dragen samen de kosten voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen en zaken.

Vaak is een modelreglement op de VvE van toepassing, waardoor veel VvE's dezelfde gemeenschappelijke delen en zaken hebben. Onderstaand tref je een overzicht van de gemeenschappelijke delen van de vijf meest gebruikte modelreglementen. Kijk in jouw splitsingsakte welk modelreglement van toepassing is.

Modelreglement 1973
Modelreglement 1983
Modelreglement 1992
Modelreglement 2006
Modelreglement 2017

Bij gemeenschappelijke delen springen een aantal zaken vaak direct te binnen, zoals de fundering, de dragende muren en het dak. Maar ook zijn balkons, schoorstenen en ventilatiekanalen vaak gemeenschappelijk, evenals de raamkozijnen, de deurbel en de brievenbussen. Leidingen voor aan- en afvoer van water voor uitsluitend één appartement zijn over het algemeen privé. Ditzelfde geldt voor transport van gas, elektra en telefoon in een appartement vanaf de meterkast. Maar ook hier geldt; de splitsingsakte kan uitzonderingen bevatten.

Uitgesloten
Soms komt het voor dat een eigenaar (financieel) niet verantwoordelijk is voor een gemeenschappelijk zaak. Bijvoorbeeld een eigenaar van de begane grond die niet hoeft mee te betalen aan het onderhoud van de lift of het trappenhuis. Deze uitsluiting moet in de splitsingsakte staan. Staat dit er niet in, dan moeten alle eigenaren, ongeacht of ze gebruik maken van de voorziening, conform de breukdelen meebetalen aan het onderhoud.

Meerjaren Onderhouds Plan (MJOP)
Veel VvE’s stellen een MJOP op om inzichtelijk te maken welke onderhoudswerkzaamheden op korte en lange termijn uitgevoerd moeten worden. Dit is vaak een plan voor 25-30 jaar, maar dient iedere 5 jaar te worden bijgewerkt. Bij het MJOP wordt gekeken naar drie onderdelen;

• Welke gemeenschappelijke delen dienen onderhouden te worden;
• Op welk termijn het onderhoud moet plaatsvinden;
• Wat de te verwachte onderhoudskosten zijn.

Een VvE kan zelf een MJOP opstellen, maar vaak wordt een bouwkundige gevraagd om dit te doen. Er wordt niet alleen gekeken naar de toekomst (welke werkzaamheden en kosten worden verwacht), maar ook naar de huidige staat van onderhoud. Het MJOP heeft alleen betrekking op de gemeenschappelijke delen en zaken van het pand. Onderhoud aan het privé gedeelte valt niet onder het MJOP. Vereniging Eigen Huis is een partij die een MJOP opstellen. Op hun website staat tevens een voorbeeld.

Groen MJOP
Een MJOP kan ook worden ‘vergroend’. Dat betekent kijken of, en op welke manier energiebesparende maatregelen kunnen worden toegevoegd. Wordt een dak vernieuwd, dan is dat ook het moment om het dak te isoleren. Hetzelfde geldt voor isolatie van de kruipruimte en de gevels. Ook het plaatsen van dubbel- of tripleglas is een interessante optie. !WOON verzorgt met enige regelmaat een cursus over de opties om het pand en uw woning te vergroenen. Zie voor actuele data onze agenda.

Meerjaren Onderhoudsbegroting (MJOB)
Het MJOB is gekoppeld aan het MJOP. Het MJOP stelt vast welke werkzaamheden in de toekomst uitgevoerd moeten worden en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Er is dan een richtlijn hoeveel geld er op een bepaald moment in kas moet zitten om de werkzaamheden ook uit te voeren. De VvE doet er verstandig aan om nu alvast te sparen voor werkzaamheden die in de toekomst uitgevoerd moeten worden. Zo wordt voorkomen dat er in een korte tijd 'opeens' veel geld gespaard moet worden.

VvE's zijn wettelijk verplicht om te sparen voor toekomstig onderhoud. Deze spaarpot heet het reservefonds. Dit reservefonds heeft tot doel om ‘andere dan de gewone jaarlijkse kosten’ te bestrijden. Sinds 1 januari 2018 zijn de regels rondom dit reservefonds aangescherpt.

Verplicht sparen
VvE’s zijn verplicht om te sparen voor toekomstig onderhoud. Daarbij heeft de VvE de keuze om:

• jaarlijks 0,5% van de herbouwwaarde te sparen, of;
• jaarlijks te sparen op basis van het MJOP.

Sparen o.b.v. het MJOP heeft de voorkeur, omdat de spaarpot dan aansluit bij de verwachte onderhoudskosten en - werkzaamheden. De wet regelt ook dat het geld op een aparte (betaal- of spaar)rekening ten name van de VvE moet worden geplaatst.

Meerjarenonderhoudsplan (MJOP)
Het MJOP moet minstens een periode van tien jaar omvatten, maar het is verstandig om een langere periode aan te houden. Daarnaast moet het plan iedere vijf jaar worden herzien. Zo blijft het plan up to date en wordt voorkomen dat de VvE onvoldoende geld in kas heeft. Het plan hoeft niet opgesteld te worden door een bouwkundige, maar dit mag natuurlijk wel.

In het onderhoudsplan moet worden opgenomen welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden en welke kosten dit met zich meebrengt. Vervolgens wordt er een spaarplan (meerjarenonderhoudsbegroting) gemaakt waarin is opgenomen hoeveel geld er ieder jaar gespaard moet worden om de onderhoudswerkzaamheden te kunnen financieren. Door het plan iedere vijf jaar te vernieuwen, terwijl minimaal tien jaar in beeld wordt gebracht, wordt continuïteit gecreëerd. De VvE wordt gedwongen om vooruit te kijken. Op deze manier worden plotselinge stijgingen van de VvE-bijdrage zo veel mogelijk voorkomen.

Herbouwwaarde
Wil de VvE geen MJOP opstellen, dan mag gespaard worden op basis van de herbouwwaarde. Jaarlijks moet 0,5% van de herbouwwaarde worden toegevoegd aan het reservefonds. Het is daarom belangrijk om te weten wat de herbouwwaarde van het complex of pand is. Deze herbouwwaarde heeft niet alleen betrekking op de appartementen, maar ook op de gemeenschappelijke delen van het pand. Gebruik hiervoor bijvoorbeeld de herbouwwaardemeter of laat een taxatie uitvoeren.

Sparen op basis van de herbouwwaarde geeft minder zekerheid dan sparen op basis van het MJOP. Een recent gebouwd of gerenoveerd pand kan namelijk dezelfde herbouwwaarde hebben als een pand waar veel achterstallig onderhoud aanwezig is. Beide panden hebben op basis van deze berekeningsmethode even veel geld in kas, terwijl de te verwachte uitgaven zullen afwijken.

Stand van zaken
Op 1 januari 2018 zijn deze nieuwe regels ingegaan. VvE’s hebben 3 jaar de tijd om orde op zaken te stellen met betrekking tot het reservefonds. Dit overgangstermijn is bedoeld om VvE’s de kans te geven om een goed overwogen keuze te maken m.b.t. het reservefonds. Ook kan de maandelijkse bijdrage in 3 jaar gestaag stijgen tot het gewenste niveau. Sinds 1 januari 2021 moet via één van de twee methodes worden gespaard.

De VvE werkt democratisch; de meerderheid beslist. Het kan voorkomen dat een VvE besluit om een gebrek niet te repareren of onvoldoende te sparen voor toekomstig onderhoud. De minderheid hoort zich in beginsel te schikken naar de wil en wens van de meerderheid, tenzij dit onredelijk is. Iedere eigenaar kan binnen een maand nadat hij van het besluit kennis heeft genomen of had kunnen nemen de rechter verzoeken om het besluit te vernietigen. Dit gebeurt middels een verzoekschriftprocedure bij de rechtbank. Iedere eigenaar doet er verstandig aan om gelijktijdig met een verzoek tot vernietiging ook een vervangende machtiging te vragen.

Sinds 1960 mag lood niet meer gebruikt worden voor waterleidingen. Toch komen loden waterleidingen bij oudere huizen nog steeds voor. Deze leidingen zijn niet verboden, maar toch kan het ongezond zijn om ze te laten zitten.

Lood is niet gezond en ronduit slecht voor jonge kinderen en zwangere vrouwen. Daarom is het bij oude panden belangrijk om te kijken of nog ergens een stuk loden leiding zit. Klik hier om naar ons stappenplan te gaan met uitleg om loden leidingen te herkennen en te zorgen dat de leidingen zo snel mogelijk worden vervangen.

Wie is verantwoordelijk voor de nieuwe waterleiding?
Bij iedere VvE staat in het splitsingsreglement een opsomming van alle gemeenschappelijke delen van het gebouw. Het antwoord op de vraag wie eigenaar is van de loden waterleiding en daarmee verantwoordelijk is voor de aanleg van een nieuwe leiding vindt u dan ook in het splitsingsreglement.

Vaak staat in het splitsingsreglement dat alle leidingen voor het transport van water gemeenschappelijk zijn tot het moment dat ze het privé gedeelte (het appartement) binnenkomen. Dit kan betekenen dat loden leidingen deels gemeenschappelijke (en dus voor rekening van de VvE) zijn en deels privé. Controleer in uw eigen splitsingsreglement of waterleiding gemeenschappelijk of privé is.

Besluitvorming
Als de leidingen (deels) voor rekening van de VvE komen, dan is het ook de VvE die moet beslissen of en wanneer de leidingen worden vernieuwd. Betrek het bestuur bij uw zorgen en het onderzoek naar loden leidingen. Het bestuur zal vervolgens een vergadering organiseren waarbij de eigenaren gezamenlijk beslissen over de vervanging.

Het vervangen van uw privé leiding mag zonder instemming van de VvE. U kunt hier zelf over beslissen. Zoals hierboven al geschreven werden loden waterleidingen gebruikt in woningen die gebouwd zijn voor 1960. De kans is daarom groot dat als in uw woning loden leidingen zitten, deze leidingen ook bij uw buren aanwezig zijn. Trek daarom met elkaar op en stem het verwijderen van de leidingen met elkaar af.