Verhuur in de VvE

Bij kamergewijze verhuur wordt de woning in delen verhuurd. De bewoners van de onzelfstandige woonruimtes (kamers) delen de keuken, badkamer en/of het toilet. Als een eigenaar overgaat tot kamergewijze verhuur is een vergunning van de gemeente Amsterdam vereist. Klik hier voor meer informatie.

Een verbod op kamergewijze verhuur moet in de splitsingsakte of het splitsingsreglement zijn vastgelegd. Ontbreekt een dergelijk verbod, dan is het toegestaan om het appartement per kamer te verhuren, mits natuurlijk is voldaan aan de gemeentelijke eisen.

In het splitsingsreglement is de bestemming van ieder appartementsrecht terug te vinden. Een verbod op verhuur van kamers zal ook bij de omschrijving van de bestemming zijn opgenomen. Er staat dan bijvoorbeeld ‘De bestemming van het appartementsrecht is woonruimte. Het niet toegestaan om kamergewijs te verhuren’. Staat zo'n verbod in het splitsingsreglement, dan mag kamergewijze verhuur niet, ongeacht of aan de gemeentelijke eisen wordt voldaan. Om te beoordelen of het verhuren van kamers is verboden moet de akte en het reglement in zijn geheel worden beoordeeld en wordt gekeken naar het feitelijke gebruik van de woning.

Is een modelreglement van toepassing in uw VvE? Dan vindt u de bestemming terug in de volgende artikelen:
Modelreglement 1973, artikel 9
Modelreglement 1983, artikel 16
Modelreglement 1992, artikel 17
Modelreglement 2006, artikel 25
Modelreglement 2017, artikel 27

Verhuur van de eigen woning aan toeristen is erg populair. De gemeente Amsterdam stelt strenge eisen aan vakantieverhuur van de eigen woning. Één van de voorwaarden is dat voor maximaal 30 nachten per jaar de woning aan toeristen verhuurd mag worden. Klik hier voor meer informatie over de gemeentelijke regels.

Naast de gemeentelijke regels m.b.t. vakantieverhuur, heeft een eigenaar ook met de VvE te maken. Of verhuur aan toeristen is toegestaan is afhankelijk van de bestemming van het appartementsrecht en wat hierover verder in de splitsingsakte en het splitsingsreglement is opgenomen.

In de splitsingsakte is vaak de bestemming ‘woonruimte’ of ‘woning’ opgenomen. Soms is de bestemming nog duidelijker omschreven als ‘woonruimte voor permanente bewoning’ of ‘woonruimte door de eigenaar of gebruiker en diens gezin’. In oktober 2016 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam dat het verhuren via airB&B zonder toestemming van de ledenvergadering niet is toegestaan, omdat dit in strijd is met de bestemming ‘wonen’. Vakantieverhuur (voor kortere tijd en tegen betaling in gebruik geven) geldt als bedrijfsmatige exploitatie en is daarom is strijd met de woonbestemming. Een toerist woont namelijk niet op het adres, maar verblijft voor een korte periode.

Is een modelreglement van toepassing in uw VvE? Dan vindt u de bestemming terug in de volgende artikelen:
Modelreglement 1973, artikel 9
Modelreglement 1983, artikel 16
Modelreglement 1992, artikel 17
Modelreglement 2006, artikel 25
Modelreglement 2017, artikel 27

Toestemming voor afwijkend gebruik?
Vaak is in het splitsingsreglement opgenomen dat een afwijkend gebruik t.o.v. de bestemming alleen is toegestaan met toestemming van de vergadering. Een besluit moet door de vergadering van eigenaren worden genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen. Het is niet nodig om de splitsingsakte te wijzigen.

Aan de toestemming mogen voorwaarden worden verbonden. Bijvoorbeeld dat de regels van de gemeente m.b.t. vakantieverhuur nageleefd moeten worden, op welke wijze overlast voorkomen moet worden en wanneer de toestemming ingetrokken kan worden. Dergelijke voorwaarden kunnen in een huishoudelijk reglement worden vastgelegd. Houd er wel rekening mee dat een huishoudelijk reglement veelal met een gekwalificeerde meerderheid van stemmen wordt vastgesteld en gewijzigd!

Handhaving
Als een eigenaar-bewoner in overtreding is dan kan het bestuur of de vergadering handhavend optreden. Een eigenaar-bewoner kan in overtreding gaan als hij handelt in strijd met de wet, het reglement of het huishoudelijk reglement. Wordt een appartement met de bestemming woonruimte zonder toestemming verhuurd aan toeristen, dan is er sprake van een overtreding. Kijk op onze pagina over overtredingen hoe handhavend kan worden opgetreden.

Als een eigenaar-bewoner in strijd handelt met de gemeentelijke regels omtrent vakantieverhuur dan kan de VvE in Amsterdam ook een melding doen bij de gemeente.

Bij reguliere verhuur van de gehele woning zit nog een spreekwoordelijk addertje onder het gras. Hoewel deze vorm van verhuur in beginsel is toegestaan, moet de eigenaar en de gebruiker (huurder) de regels van de VvE nog steeds volgen. In het splitsingsreglement is vaak opgenomen dat een appartement pas verhuurd mag worden als de gebruiker een gebruikersverklaring heeft getekend.

Een gebruikersverklaring is bedoeld om de gebruiker te binden aan de (leefregels) van de VvE. Zijn er afspraken in de VvE over het gebruik van de gemeenschappelijke delen, dan zal ook een gebruiker zich aan deze afspraak moeten houden. Hetzelfde geldt voor regels t.b.v. de privé delen. Denk bijvoorbeeld aan regels uit het huishoudelijk reglement, waarin is vastgelegd op welke tijdens geklust mag worden of welke kleur het zonnescherm moet hebben. Bestaat er strijd tussen de regels van de VvE en de beschermende regels uit het huurrecht, dan gaat het huurrecht voor.

Is een modelreglement van toepassing in uw VvE? Dan vind je de regels over het in gebruik geven van het appartement aan een ander in de volgende artikelen:
Modelreglement 1973, artikel 20 - 22
Modelreglement 1983, artikel 24 - 26
Modelreglement 1992, artikel 24 - 26
Modelreglement 2006, artikel 35 - 38
Modelreglement 2017, artikel 37 – 40

Klik hier voor een voorbeeld van de gebruikersverklaring.

Heel soms staat er in de splitsingsakte een zelfbewoningsclausule, met andere woorden de appartementsrechten mogen niet verhuurd worden. Mag dat?

In 2010 is de vraag of in de splitsingsakte een algeheel verhuurverbod opgelegd kan worden aan de rechtbank in Groningen voorgelegd. Het ging toen om een VvE met een splitsingsakte uit 1930. In 2008 is de splitsingsakte met instemming van alle toenmalige eigenaren aangepast en is een verhuurverbod opgenomen. In 2009 kocht een nieuwe eigenaar één van de appartementsrechten met het doel het appartement vervolgens weer te verkopen als verhuurobject voor studenten. De andere eigenaren verzetten zich hevig en uiteindelijk wordt de rechtbank gevraagd zich over deze kwestie uit te laten.

De rechtbank oordeelde dat op grond van de hierboven in het algemene deel aangehaalde wetsartikelen laten zien dat het niet ongeoorloofd is om een verhuurverbod op te nemen in het splitsingsreglement. In deze casus wist de nieuwe eigenaar van het verhuurverbod en hij heeft het appartementsrecht toch gekocht. De rechter oordeelde dat een verhuurverbod niet als een onaanvaardbare inbreuk op het eigendomsrecht gezien kan worden, omdat het verhuurverbod voor aankoop al bekend was.

Door advocaten en juristen is met enige verbazing gereageerd op dit vonnis. De meningen lopen uiteen en er worden vraagtekens gezet bij de overwegingen van de rechtbank. Iedereen is het erover eens dat er wel regels gesteld kunnen worden aan het gebruik van de privé delen, maar de meningen lopen uiteen of een algeheel verhuurverbod mogelijk is. Uit de parlementaire toelichting op de wettekst blijkt dat het niet de bedoeling is geweest van de wetgever om verhuur in zijn geheel te ontzeggen.

De vraag of een VvE verhuur kan verbieden is niet eenvoudig te beantwoorden. Is er geen verbod in de splitsingsakte/het splitsingsreglement opgenomen, dan mag een eigenaar zijn appartement verhuren. Is er wel een verhuurverbod opgenomen, dan zou dit verbod stand kunnen houden. Voor het gehele vonnis van de rechtbank Groningen kunt u hier klikken.

Soms is in het splitsingsreglement een ballotageregeling opgenomen. Een ballotageregeling betekent dat instemming vereist is voordat iemand (eigenaar of gebruiker) een appartementsrecht in gebruik neemt. Een eigenaar/gebruiker moet als het ware toegelaten worden tot het gebouw.

Een ballotageregeling komt in de praktijk met enige regelmaat voor bij serviceflats. Bij reguliere woongebouwen is een ballotageregeling niet gebruikelijk. Het is belangrijk dat de objectieve criteria waarop de toelating wordt getoetst zijn vastgelegd.