Woningdelen – samen in een woning

Woningdelen in Amsterdam

Bij woningdelen huren drie of meer mensen samen een woning. Ze delen de gezamenlijke voorzieningen zoals keuken en sanitair. Woningdelen is de laatste jaren flink in populariteit gestegen. Voor veel jongeren is het de enige manier om (een kamer) in de stad te wonen, voor een aantal verhuurders is het een goudmijn.

Sinds 1 januari 2020 zijn er nieuwe regels voor woningdelen. Al sinds 2017 is altijd een vergunning vereist als een woning door meer dan twee mensen wordt bewoond, als deze geen huishouden vormen en geen sprake is van inwoning. De verhuurder dient deze vergunning aan te vragen. Voldoet hij hier niet aan dan kan de gemeente een boete opleggen. De verhuurder kan deze boete niet verhalen op de huurders.

Voor het verkrijgen van een vergunning moet de woning:

• Voldoen aan geluidseisen
• Brandveilig zijn
• Een gemeenschappelijke woonkamer hebben van minstens 11 m2 (en in elk geval 3 meter breed)
• Bij aanvragen na 31 maart 2020 moeten bewoners allemaal een individueel contract hebben voor hun eigen kamer. Daarmee hebben ze een betere rechtspositie.

Welke rechten de huurders nu hebben hangt af van de situatie en de regels op het moment dat ze er gingen wonen. Worden afzonderlijke kamers gehuurd met gemeenschappelijke ruimte, dan geldt voor elke bewoner de puntentelling voor kamers. Daarbij is geen sprake van ‘liberalisatie’ die bij zelfstandige woonruimte wel kan gelden. Wat uiteindelijk geldt hangt af van de feitelijke situatie, het contract en hoe de verhuur tot stand is gekomen. Vraag bij twijfel vooral vrijblijvend en gratis advies aan !WOON om te beoordelen of een eventuele huurverlaging mogelijk is.

Wanneer is er wel sprake van een huishouden of inwoning?

• huishouden: een alleenstaande dan wel twee personen met of zonder kinderen, die een gemeenschappelijke huishouding voeren of wensen te voeren;
• inwoning: bij inwoning of hospitaverhuur verhuurt een hoofdbewoner een deel van de woning aan een onderhuurder. De hoofdhuurder moet wel zelf exclusief de beschikking hebben over minimaal 50% van de woning en er al twee jaar wonen voordat de inwoners er bij kwamen.

De woongroep als vergunningvrije vorm van woningdelen is afgeschaft

Voorheen waren woongroepen als vergunningvrije vorm van woningdelen vrijgesteld. Sinds 1 januari 2017 kunnen geen nieuwe woongroepen meer worden aangemeld. Voor woongroepen die zich voor 1 januari 2017 hebben gemeld bij de gemeente verandert er niets. Zolang aan de oude voorwaarden voor woongroepen wordt voldaan, geldt voor de reeds gemelde woongroepen de vergunningplicht niet. Als een pand niet is geregistreerd als zelfstandige woning (zoals veel studentenpanden) is ook geen vergunning nodig.

Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur en/of inwoning verhuurt een huurder of eigenaar-bewoner een deel van zijn woning waar hij zelf zijn hoofdverblijf heeft, aan een ander huishouden. Het inwonend huishouden woont in dit geval onzelfstandig. Er is sprake van een afhankelijke situatie ten opzichte van de hoofdhuurder of eigenaar-bewoner. Voor hospitaverhuur en/of inwoning gelden de volgende voorwaarden:

• De (onder)verhuurder heeft zelf zijn hoofdverblijf in de woning en woonde er al tenminste twee jaar voordat er inwoners bijkwamen
• Er is sprake van inwoning aan één huishouden
• De hoofdbewoner heeft zelf het exclusieve gebruiksrecht op minimaal 50% van het gebruiksoppervlak (GBO) van de woonruimte.
• Binnen het deel van de woonruimte die verhuurd wordt aan de onderhuurders is er per onderhuurder gemiddeld 12m² GBO beschikbaar;

Hospitaverhuur en inwoning is niet alleen mogelijk in woningen in de vrije sector, het kan ook in sociale huurwoningen. In beide gevallen is toestemming van de eigenaar/verhuurder nodig. Let op: Er gelden regels voor hospitaverhuur met betrekking tot huurrecht, huurtoeslag en de inkomstenbelasting. Zie website rijksoverheid over hospitakamers.

Kamergewijze Verhuur – woningdelen

Er is sprake van kamerverhuur als een woning door meerdere mensen wordt bewoond, behalve als de bewoners een huishouden vormen, of hospitaverhuur/inwoning plaatsvindt. In dat laatste geval moet de hoofdhuurder er wel zelf wonen en het grootste deel van de woning zelf in gebruik hebben.

Kamergewijze verhuur is alleen toegestaan met een vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte. De verhuurder krijgt een vergunning als aan de gestelde voorwaarden wordt voldaan. Overigens kan deze vergunning gemakkelijk weer ongedaan gemaakt worden als de verhuurder weer normaal wil verhuren of verkopen. De voorwaarden zijn bedoeld om overlast te voorkomen, de rechtspositie van de bewoners te verbeteren en de samenstelling van de woningvoorraad te beschermen. Omdat de kans op overlast groter is als het aantal zelfstandige woonruimten toeneemt, en in het belang van het behoud van de voorraad grote woningen, worden aan het omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten meer voorwaarden gesteld.

Voorwaarden bij 3 of 4 onzelfstandige woonruimten

• De woning beschikt over een gemeenschappelijke verblijfsruimte van tenminste 11m2 met een minimale breedte van 3m (Bouwbesluit Art 4.3, vierde lid).
• Er wordt voldaan aan de gestelde eisen ten aanzien van geluidsisolatie (NEN norm 5077). Voor vergunningen tot vier kamers die voor 1 april 2020 zijn aangevraagd hoeft pas uiterlijk 1 juli 2022 aan deze eisen te worden voldaan.
• Vergunning aangevraagd na 31 maart 2020? Bewoners moeten een eigen individueel huurcontract hebben en er is een maximum per pand en per wijk.

Aanvullende voorwaarden bij 5 of 6 onzelfstandige woonruimten

• De verhuurder moet een melding brandveiligheid doen via het Omgevingsloket.

Aanvullend voor 7 of meer kamers

• Een vergunning is alleen mogelijk wanneer de woning daarvoor geschikt is. De verhuurder moet uitleggen waarom het verhuren van 7 of meer kamers geen negatieve invloed zal hebben op de leefbaarheid in de omgeving.

In het kort

• Bij delen van een woning door meer dan 2 personen (niet een huishouden of inwoning) is een omzettingsvergunning nodig (van zelfstandig naar onzelfstandige woonruimtes)
• Voor omzetting naar 3 of 4 onzelfstandige woonruimten gelden twee voorwaarden: gemeenschappelijke ruimte en geluidseisen.
• Bij vergunningen aangevraagd na 31 maart 2020 moeten alle bewoners een eigen huurcontract hebben voor de door hen gehuurde woonruimte.
• Voor omzetten naar 5 of meer onzelfstandige woonruimten gelden daarnaast aanvullende voorwaarden.
• Als het gaat om een appartement in een Vereniging van Eigenaren (VvE) kan het zijn dat de VvE geen kamergewijze verhuur toestaat

Handhaving

Nu de gemeente een duidelijk beleid heeft gevormd voor woningdelen en omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte zal zij ook stringenter controleren. Omzetten zonder vergunning kan leiden tot handhaving en een boete.  Op deze pagina van de gemeente Amsterdam vindt u uitleg over de regels voor het woningdelen.

Vragen over je positie en je rechten? Vrijblijvend advies van !WOON

Heb je vragen over woningdelen in Amsterdam en je rechten als huurder? Neem dan vooral contact op met !WOON. We kijken vrijblijvend met je mee en de informatie die je ons geeft is vertrouwelijk. Dus maak je geen zorgen of er wel een vergunning is.